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不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)申辦類常見問題解答（更新至2024年7月24日）
一、申請不動產(chǎn)登記應提交哪些材料？
答：主要包括登記申請書（申請人基本情況、坐落情況、申請事項等）、申請人或代理人身份證明材料，權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)界址、空間界限和面積等材料，詳情可登錄珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)的“便民中心”查看辦事指南。
二、一般情況下不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)多久辦好？
答：珠海市不動產(chǎn)登記部門持續(xù)壓縮不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的承諾辦結(jié)時限，不斷優(yōu)化辦理模式，除了涉及歷史遺留問題、非公證繼承等復雜的不動產(chǎn)登記外，其他不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦結(jié)時限主要如下：
1.一般登記業(yè)務(wù)的承諾辦結(jié)時限均為2個工作日，比如一手房辦證、二手房過戶等，其中通過“一窗辦理”業(yè)務(wù)模式辦理的涉稅二手房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)一般完稅后當日辦結(jié)。
2.抵押登記業(yè)務(wù)的承諾辦結(jié)時限為1個工作日，其中抵押注銷登記為0.5個工作日。
3.姓名、名稱、地址、身份證件號碼變更登記、因不動產(chǎn)登記部門原因?qū)е碌怯涘e誤的更正登記、離婚析產(chǎn)、夫妻加減名登記業(yè)務(wù)，優(yōu)化辦理流程，即來即辦，一個小時辦結(jié)。
4.珠海市內(nèi)銀行已全部使用“不動產(chǎn)+金融”模式辦理抵押業(yè)務(wù)，其中抵押注銷、一手房按揭、二手房按揭均為系統(tǒng)智能秒辦。
三、申請首次登記的條件是什么？
對于國有土地，主要包括兩種業(yè)務(wù)：一是空地的首次登記；二是建成房屋的首次登記。
1.申請空地首次登記的主要條件：簽訂了出讓合同或劃撥決書、繳清地價和稅費、自然資源部門已核發(fā)相關(guān)用地批準文件。
2.申請建成房屋首次登記的主要條件：房屋已建成并取得規(guī)劃條件核實合格證、竣工驗收備案、繳清地價和稅費和不動產(chǎn)測繪報告。
四、申請首次登記的流程是什么？
類型一：申請空地首次登記（國有）的流程
1.建設(shè)單位拿地后與自然資源部門簽訂出讓合同（若屬劃撥用地，由自然資源部門核發(fā)劃撥決定書）。
2.建設(shè)單位向稅務(wù)部門繳清地價和稅費。
3.建設(shè)單位向自然資源部門辦理相關(guān)用地批準文件。
4.建設(shè)單位向不動產(chǎn)登記部門申請辦理登記，不動產(chǎn)登記部門審核登簿，建設(shè)單位繳費并領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。
類型二：申請建成房屋首次登記的流程
1.建設(shè)單位：房屋建設(shè)工程建成并出具竣工圖后，建設(shè)單位（含開發(fā)企業(yè)）申請聯(lián)合測繪。
2.建設(shè)單位：向自然資源部門申請規(guī)劃條件核實，取得《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實合格證》，再向自然資源部門申請核計地價。
3.建設(shè)單位：向不動產(chǎn)登記部門提交資料，申請新建房屋首次登記權(quán)籍前置業(yè)務(wù)（也可通過“不動產(chǎn)+地籍測繪”服務(wù)，在申請聯(lián)合測繪時一并申請權(quán)籍前置業(yè)務(wù)）。
4.登記部門：建立房屋權(quán)籍。
5.住建部門：涉及項目有配建房或回遷房等，需由住建部門或更新部門明確配建房或回遷房的具體棟號和房號（預售階段已明確的除外）。
6.建設(shè)單位：完成房屋工程質(zhì)量竣工驗收備案手續(xù)或在城建檔案管理部門存檔后，建設(shè)單位正式申請“房屋首次登記”。
7.登記部門：審核并向自然資源部門核查預查封情況（已辦理空地證的除外）及核計地價（規(guī)劃條件核實階段已核計完地價的除外）。
8.登記部門：審核完成并登簿繕證，完成房屋首次登記。
9.建設(shè)單位：繳費和領(lǐng)取電子不動產(chǎn)權(quán)利證書。
五、申請首次登記需要提交什么申請材料？
答：第一種是空地的首次登記（出讓性質(zhì)的國有建設(shè)用地使用權(quán)），主要提交以下申請材料：
1. 不動產(chǎn)登記申請表
2.申請人身份證明材料
3.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（變更）合同
4.用地規(guī)劃許可文件及附件
5.繳清土地出讓價款憑證
6.稅務(wù)部門完稅或減免稅憑證
7.不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果（有則收取，無則無需提交）
第二種是建成房屋的首次登記（即國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記），主要提交以下申請材料：
1.不動產(chǎn)權(quán)登記申請書（原件）
2.申請人身份證明材料
3.不動產(chǎn)權(quán)屬證書（原件或免證辦）或土地權(quán)屬來源證明材料
4.建設(shè)工程符合規(guī)劃建設(shè)的證明材料
5.建設(shè)工程已竣工的材料
6.不動產(chǎn)測繪報告（不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查報告如有請?zhí)峤唬?/p>
7.付清地價憑證
8.稅務(wù)部門完稅或減免稅憑證
9.門牌證明
六、普通商品房轉(zhuǎn)移登記（一手房辦證）需要哪些資料？怎么辦理？
一手房辦證需買賣雙方（開發(fā)商與購房人）共同申請，但您可以委托開發(fā)商辦理，開發(fā)商也可委托您辦理，請聯(lián)系開發(fā)商。常見的辦事材料有：
1.不動產(chǎn)權(quán)登記申請書（原件，開發(fā)商蓋章）及詢問表。
2.購房人身份證明（復印件由開發(fā)商蓋章，若購房人親自辦理請?zhí)峤辉藢Γ怯洸块T掃描原證照，無需提交復印件）。
3.開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照（復印件，開發(fā)商蓋章）、法定代表人身份證明（復印件，開發(fā)商蓋章）、法定代表人證明書（原件，開發(fā)商蓋章）及授權(quán)委托書（原件，開發(fā)商蓋章、法定代表人簽名）。
4.不動產(chǎn)權(quán)屬證明書、面積成果表（如屬2003年后頒發(fā)的權(quán)屬證明書，在申請登記時無需提交該材料），不動產(chǎn)權(quán)證（開發(fā)企業(yè)已辦理商品房自用時需提交）。
5.已辦理預告登記的提交不動產(chǎn)登記證明。
特別說明：以上第4、5點材料為電子證書（證明）的，直接“免證辦”，無需申請人提交。
6.商品房買賣合同（原件）。
特別說明：已辦理預告登記的無需再次提交該合同。
7.購房發(fā)票辦證聯(lián)（原件）。
8.稅務(wù)部門完稅或減免稅憑證（原件）。
推薦使用網(wǎng)上申辦模式，申請人通過珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)、廣東政務(wù)服務(wù)網(wǎng)，進入網(wǎng)上申辦通道，在線上傳申請材料電子影像，登記部門在線審核，審核通過后通知申請人窗口辦理，窗口人員經(jīng)比對上傳申請材料與提交紙質(zhì)材料一致，當場登簿發(fā)證。
七、如何登錄商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)？
答：登錄珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)，在“快速通道”的“商品房網(wǎng)上申辦（開發(fā)企業(yè)專用）”根據(jù)提示掃碼進行身份認證后即可登錄。
八、什么是一手房網(wǎng)簽？開發(fā)商如何辦理網(wǎng)簽手續(xù)？
答：網(wǎng)簽是指在依法取得預售許可證后，經(jīng)公示，并經(jīng)網(wǎng)上商品房預售合同備案系統(tǒng)進行合同簽訂的簡稱。其辦理手續(xù)大致如下：
1. 開發(fā)商首先到不動產(chǎn)登記部門辦理增量權(quán)籍，并提交資料開通商品房合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)賬號（所需資料通過珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)-便民中心-下載中心-其它欄目里查找“開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申辦管理員用戶開通及變更申請材料”并按照要求提供即可）
2. 開通系統(tǒng)用戶后開發(fā)商在商品房合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)（珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)的“快速通道”—“商品房網(wǎng)上申辦（開發(fā)企業(yè)專用）”）向住建部門申請價格備案、完成價格備案后向住建部門申請核發(fā)預售許可證。
3.開發(fā)商取得預售許可證后到不動產(chǎn)登記部門辦理預售總備案。
4.不動產(chǎn)登記部門完成預售總備案后，開發(fā)商就可以使用商品房合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進行一手房網(wǎng)簽了。購房者買房后即可在開發(fā)商處進行商品房合同網(wǎng)簽備案，合同網(wǎng)簽備案后請到不動產(chǎn)登記部門辦理商品房預告登記，以便更好保護自身權(quán)益。
九、二手房買賣合同如何進行網(wǎng)簽？
請登錄珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)，在頁面下方的“快速通道”選擇“存量房合同網(wǎng)簽（二手房）”，按網(wǎng)站提示完成填寫，保存提交即可。
十、二手房（存量房）過戶都需要哪些材料？
答：二手房過戶一般需要提交以下材料：不動產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)登記申請表、網(wǎng)簽合同、身份證明材料、報稅資料或購房發(fā)票和完稅憑證，如房產(chǎn)有抵押查封登記的，則需解除查封、注銷抵押或抵押權(quán)人開具帶押過戶同意書（抵押權(quán)人為個人的需和買賣雙方一同到現(xiàn)場辦理）。
十一、辦理抵押權(quán)設(shè)立需要哪些資料？
答：1.抵押雙方都是個人：不動產(chǎn)權(quán)證（原件）、雙方身份證明材料（原件）、申請書、詢問表、主債權(quán)及不動產(chǎn)抵押擔保合同（珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)網(wǎng)簽）、二押承諾書（若是二押則需提供）。
2. 抵押雙方有一方為企業(yè)：不動產(chǎn)權(quán)證（原件）、身份證明材料（原件）、申請書、詢問表、主債權(quán)及不動產(chǎn)抵押擔保合同（珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)網(wǎng)簽）、營業(yè)執(zhí)照（原件或復印件蓋公章）、法人代表身份證（原件或復印件蓋公章）、授權(quán)委托書（原件）、法人代表證明書（原件）、二押承諾書（若是二押則需提供）。
3. 特別說明：借款人和抵押人不是同一人的，需提供借款人身份證明材料。
十二、辦理抵押注銷需要哪些資料？
答：若登記原因是債權(quán)消滅或抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以單方申請抵押權(quán)注銷登記；提供以下申請材料：
1.抵押權(quán)人為個人：不動產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)人身份證原件、申請書和詢問表。
2.抵押權(quán)人為單位：不動產(chǎn)登記證明、經(jīng)辦人身份證原件、申請書和詢問表、營業(yè)執(zhí)照復印件（蓋公章）、法人代表身份證復印件（蓋公章）、授權(quán)委托書及法人代表證明書。
若登記原因是其他的，需雙方申請，除抵押權(quán)人和抵押人申請材料外，還需提供結(jié)清證明。
注：若不動產(chǎn)登記證明遺失，需抵押權(quán)人出具遺失聲明。申請抵押登記時領(lǐng)取電子證照的，免提供不動產(chǎn)登記證明。
十三、廣東省內(nèi)的外市銀行設(shè)立珠海市不動產(chǎn)抵押權(quán)首次登記、不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記是否一定要到現(xiàn)場辦理？
答：廣東省內(nèi)的外市銀行可向當?shù)厝嗣胥y行申請開通廣東省金融總對總服務(wù)系統(tǒng)權(quán)限，開通后便可通過網(wǎng)上申請辦理設(shè)立珠海市不動產(chǎn)抵押權(quán)首次登記、不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記，無需再到不動產(chǎn)登記部門服務(wù)窗口現(xiàn)場辦理。
十三、辦理不動產(chǎn)登記后如何領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證？
答：珠海市不動產(chǎn)登記中心目前有六種領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證的方式供選擇：
方式一：產(chǎn)權(quán)人本人憑身份證及受理回執(zhí)單到窗口現(xiàn)場領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。
方式二：產(chǎn)權(quán)人本人憑第二代居民身份證就近到市中心或各分中心自助打證發(fā)證終端進行自助打印并領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。
方式三：產(chǎn)權(quán)人在業(yè)務(wù)申辦時選擇權(quán)證郵寄，不動產(chǎn)權(quán)證制作好后將通過EMS郵寄到預留地址。
方式四：產(chǎn)權(quán)人及代理人在窗口申辦業(yè)務(wù)時，產(chǎn)權(quán)人在不動產(chǎn)登記部門工作人員的見證下簽訂委托書委托代理人代為領(lǐng)證，代理人憑自己的身份證及受理回執(zhí)單到窗口現(xiàn)場領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。
方式五：產(chǎn)權(quán)人到公證處辦理公證委托書委托代理人代為領(lǐng)證，代理人憑公證委托書、本人身份證及受理回執(zhí)單到窗口現(xiàn)場領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。
方式六：產(chǎn)權(quán)人可通過“珠海不動產(chǎn)”微信公眾號點擊進入“辦事大廳”選擇“申請證書郵寄”并填寫好相關(guān)信息且完成繳費后，不動產(chǎn)權(quán)證制作好后將通過EMS郵寄送達。
除了紙質(zhì)不動產(chǎn)權(quán)證外，產(chǎn)權(quán)人還可以選擇電子不動產(chǎn)權(quán)證，免去紙質(zhì)證書保管不當遺失的風險，隨用隨查，方便安全。（電子不動產(chǎn)權(quán)證查詢方法：1.個人查詢方式：需查詢不動產(chǎn)權(quán)證的，在“珠海不動產(chǎn)”公眾號-辦事大廳-電子證照-不動產(chǎn)電子證書；需查詢他項權(quán)證的，在“珠海不動產(chǎn)”公眾號-辦事大廳-電子證照-不動產(chǎn)電子證明。2.企業(yè)查詢方式：登錄珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)-點擊快速通道-不動產(chǎn)綜合信息查詢-用微信掃一掃功能，掃描網(wǎng)頁彈出的“小程序碼”刷臉驗證身份成功后-選擇電子證照查詢。）
十四、遺失領(lǐng)證回執(zhí)單，怎么領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證？
答：1.權(quán)利人本人可憑身份證原件到不動產(chǎn)登記部門發(fā)證窗口填寫具結(jié)書后領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。
2.到不動產(chǎn)登記中心自助打證發(fā)證終端進行自助打印并領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。
3.產(chǎn)權(quán)人可通過“珠海不動產(chǎn)”微信公眾號點擊進入“辦事大廳”選擇“申請證書郵寄”并填寫好相關(guān)信息且完成繳費后，不動產(chǎn)權(quán)證制作好后將通過EMS郵寄送達。
十五、我的房產(chǎn)證是十幾年前領(lǐng)的房地產(chǎn)權(quán)證，需不需要更換為新的不動產(chǎn)權(quán)證？
答：不需要更換。已經(jīng)依法取得的《房屋所有權(quán)證》《房地產(chǎn)權(quán)證》等證書繼續(xù)有效。不動產(chǎn)登記部門按照“不變不換”的原則，也就是權(quán)利不變動，簿證不更換。在權(quán)利人依法辦理變更、轉(zhuǎn)移登記等登記時，更換為新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。
十六、商品房預售許可證備案登記的預售證到期或者信息發(fā)生變更該怎么辦理？
答：請先到屬地住建部門變更預售證，然后到不動產(chǎn)登記部門進行商品房預售許可證備案變更登記。
十七、一手房簽訂合同發(fā)現(xiàn)錯誤如何修改？
答：在草稿簽約狀態(tài)的合同可隨時進入簽訂狀態(tài)進行修改，已經(jīng)完成“備案”狀態(tài)的合同無法修改，只能進行合同注銷，注銷需買賣雙方到不動產(chǎn)登記部門進行共同申請。
十八、購買的商品房未辦證，但開發(fā)商已注銷，怎么辦證？
答：因開發(fā)建設(shè)單位已注銷或吊銷等原因，購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的，購房人可憑正式購房合同或預告（購）登記證明、銷售購房發(fā)票、完稅憑證、市場監(jiān)督管理局出具的注銷營業(yè)執(zhí)照證明等材料單方申請登記，經(jīng)不動產(chǎn)登記部門在官方網(wǎng)站公告期滿無異議后予以登記。
十九、哪些情形可以辦理居住權(quán)登記？
答：自2024年1月30日起，珠海市不動產(chǎn)登記中心在全市范圍內(nèi)試行居住權(quán)登記。試行階段，全市范圍內(nèi)出讓取得、已辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、房屋性質(zhì)為市場化商品房、房屋用途為住宅的不動產(chǎn)，有下列情形之一的，可以申請辦理居住權(quán)登記：
（一）近親屬間通過協(xié)議方式無償設(shè)立居住權(quán)的；
（二）遺囑設(shè)立居住權(quán)的；
（三）依據(jù)人民法院、仲裁機構(gòu)生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的。
二十、不動產(chǎn)上設(shè)立了查封登記，但查封期限已失效，應該怎么解除該查封登記？
答：產(chǎn)權(quán)人本人可以到不動產(chǎn)登記部門現(xiàn)場辦理，提供身份證明原件，申請解除已失效的查封登記。
二十一、利害關(guān)系人什么情況下可以申請異議登記？申請異議登記應當提交什么材料？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第82條規(guī)定，利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤，權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。利害關(guān)系人申請異議登記的，應當提交下列材料：(一)證實對登記的不動產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料；(二)證實不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的材料；(三)其他必要材料。
二十二、房產(chǎn)證上要加上配偶的名字要怎么辦理？
答：夫妻雙方帶結(jié)婚證（境外結(jié)婚證需認證）、婚內(nèi)析產(chǎn)協(xié)議書（可在珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)下載或到不動產(chǎn)登記窗口現(xiàn)場領(lǐng)取）、房產(chǎn)證、身份證一起到不動產(chǎn)登記部門辦理。如果房產(chǎn)有抵押，需待抵押注銷后辦理，否則抵押權(quán)人需出具書面同意書。若抵押權(quán)人為自然人的，同意書需公證或與產(chǎn)權(quán)人共同申請。
