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不動產(chǎn)登記業(yè)務其他類常見問題解答（更新至2025年6月4日）
一、什么是不動產(chǎn)登記？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條、第五條，不動產(chǎn)登記是指將下列不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為：(一)集體土地所有權；(二)房屋等建筑物、構筑物所有權；(三)森林、林木所有權；(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；(五)建設用地使用權；(六)宅基地使用權；(七)海域使用權；(八)地役權；(九)抵押權；(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。
二、不動產(chǎn)登記簿記載什么內(nèi)容？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。
不動產(chǎn)登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。
不動產(chǎn)登記簿應當記載以下事項：
（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況。
（二）不動產(chǎn)權利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權利變化等權屬狀況。
（三）涉及不動產(chǎn)權利限制、提示的事項。
（四）其他相關事項。
三、什么是不動產(chǎn)登記“一證一碼”？
答：不動產(chǎn)登記“一證一碼”，是珠海市不動產(chǎn)登記中心于2018年起全國首創(chuàng)推出的創(chuàng)新服務舉措。“一證”即不動產(chǎn)權證，“一碼”即二維碼。在不動產(chǎn)權證上設置二維碼，用手機掃碼，即可隨時隨地查看該不動產(chǎn)的權屬狀態(tài)、面積、坐落、是否有抵押、查封、異議等信息，并可查看分戶圖、宗地圖等。
四、房產(chǎn)證號怎么看？
答：我們常說的“房產(chǎn)證”是國家依法保護房屋、土地等所有權的合法憑證。因歷史變革原因，“房產(chǎn)證”的類型（樣式）也經(jīng)歷了幾次改變，但只要是依法核發(fā)的各類不動產(chǎn)權屬證書都繼續(xù)有效。請對照看看您的“房產(chǎn)證”屬于以下哪一種類型就可以知道自己的房產(chǎn)證號了：
1.房屋所有權證。如樣式為：粵房字第1234567號，則房產(chǎn)證號為“1234567”。
2.房地產(chǎn)權證。
（1）若樣式為：粵房地證字第1234567號，則房產(chǎn)證號為“1234567”。
（2）如樣式為：粵房地證字第C1234567號，則房產(chǎn)證號為“C1234567”（組成方式為“大寫字母+數(shù)字”）。
（3）如樣式為：粵房地權證珠字第0100111111號，則房產(chǎn)證號為“0100111111”。
3.不動產(chǎn)權證書。如樣式為：粵〔2015〕珠海市不動產(chǎn)權證第1234567號，則房產(chǎn)證號為“20151234567”（組成方式為“年份+數(shù)字”）。
五、我的回遷房剛剛辦好房產(chǎn)證，可以出售嗎？
答：若回遷房的土地性質(zhì)為國有出讓的，取得產(chǎn)權證后即可以上市交易；若土地性質(zhì)為國有劃撥的（保留平價房、廉價房、經(jīng)濟適用房、房改房性質(zhì)的除外），應先向自然資源部門申請辦理劃撥轉出讓手續(xù)，繳交地價及相關稅費后方可上市交易，標準價房改房需提供房改補差材料或核準上市交易申請表。
六、不動產(chǎn)登記類型有哪些？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第三條規(guī)定，不動產(chǎn)登記類型有不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、預告登記、更正登記、異議登記、查封登記等。
七、不動產(chǎn)登記的辦理機構有哪些？
答：不動產(chǎn)登記一般由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構辦理（特別情況除外，如鐵路等）。珠海市的不動產(chǎn)登記機構是珠海市不動產(chǎn)登記中心，包括下設的斗門分中心、金灣分中心（含駐高欄港服務窗口）、高新分中心、橫琴分中心等。
八、適用“全程網(wǎng)辦”的二手房買賣轉移登記業(yè)務有哪些？
答：珠海全市范圍內(nèi)的二手房買賣轉移登記都可使用“全程網(wǎng)辦”，足不出戶即可完成合同網(wǎng)簽、繳稅、過戶及領證，但以下情形暫不適用全程網(wǎng)辦模式：
1.土地性質(zhì)為劃撥的二手房轉移登記（個人購買的成本價房改房、平價房、廉價房、經(jīng)濟適用房除外）。
2.房屋功能用途不明確的二手房轉移登記。
3.買賣一方或雙方當事人的身份證件為非二代身份證等無法通過網(wǎng)上統(tǒng)一身份認證的。
4.買賣房地產(chǎn)上存在查封登記或抵押權登記的。
5.早年“房屋所有權證”與“土地使用權證”尚未合一的不動產(chǎn)。
6.軍隊經(jīng)濟適用；1990年以前購買的商品房（尚未補交地價款）。
九、不動產(chǎn)登記的意義是什么？
答：《中華人民共和國民法典》第209條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
十、不動產(chǎn)登記范圍有哪些？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定，主要包括：（一）集體土地所有權；（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；（三）森林、林木所有權；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；（五）建設用地使用權；（六）宅基地使用權；（七）海域使用權；（八）地役權；（九）抵押權；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。
十一、何為不動產(chǎn)權利人？
答：一般指不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人，包括集體土地所有權登記的土地所有權人、房地產(chǎn)權登記的土地使用權及房屋所有權人、海域使用權登記的海域使用權人、森林、林木所有權登記的森林、林木所有權人、抵押權登記的抵押權人、地役權登記的地役權人、土地承包經(jīng)營權登記的承包方等類型。因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得物權的，生效法律文書確定的權利人也是合法的不動產(chǎn)權利人。
十二、何為不動產(chǎn)首次登記？
答：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第24條規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記是指不動產(chǎn)權利第一次登記（明確了不動產(chǎn)單元的來源、坐落、面積、用途、期限等），故未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。
十三、早期買的商品房現(xiàn)在想賣掉還需要補交地價嗎？
答：如果你的房產(chǎn)屬于1990年1月1日前購買的商品房，應先向自然資源部門申請補交地價，并到稅務部門繳清地價及相關稅費后方可上市交易。
十四、哪些主體可以設立居住權？
答：珠海市已試行辦理居住權登記業(yè)務，業(yè)務試行期間，房屋所有權人可為其近親屬設立居住權。
十五、居住權可以轉讓、繼承嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第369條明確規(guī)定：居住權不得轉讓、繼承。
十六、可以在商鋪、辦公等非住宅上設立居住權嗎？
答：不可以；根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百六十六條“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權”的規(guī)定，居住權登記的客體應為建筑用途為住宅的房屋。業(yè)務試行期間，我市范圍內(nèi)已辦證的出讓取得市場化商品房，可設立居住權。
十七、已抵押的房屋還能設立居住權嗎？
答：可以。在已抵押房屋上設立居住權的，申請人應提交抵押權人同意的書面材料。
十八、居住權期限如何約定？
答：居住權期限可由雙方自行約定。居住權期限約定為終身的，居住權人死亡，居住權隨之消滅。
十九、房屋租賃登記備案的辦理范圍包含哪些？
答：珠海市范圍內(nèi)國有建設用地上已辦理不動產(chǎn)登記，無查封、無異議、無居住權登記、無其他限制或備案情形的住宅、商鋪、辦公、廠房等用途房屋，可依法辦理房屋租賃登記備案。
二十、房屋租賃登記備案有哪些辦理模式？
答：一是線上智能辦模式：申請人登錄珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)進行全流程自助辦理；二是線下窗口辦模式：珠海市不動產(chǎn)登記中心服務窗口全城通辦。
二十一、房屋租賃登記備案費用多少？
答：房屋租賃登記備案不收取手續(xù)費。
二十二、如何領取房屋租賃登記備案證明？
答：房屋租賃登記備案證明為電子證明，權利人可通過珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)和“珠海不動產(chǎn)”微信公眾號下載和查驗。
二十三、房屋租賃登記備案期限最長為多少年？
答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》關于“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，房屋租賃登記備案期限最長為二十年。
二十四、老年人年滿65周歲且行動不便，前往不動產(chǎn)登記窗口辦理業(yè)務，可以安排優(yōu)先辦理嗎？
答：可以，珠海市不動產(chǎn)登記中心專門為老弱病殘孕等優(yōu)先提供綠色通道服務，當事人可持身份證件或醫(yī)院證明或殘疾證等，在大廳導辦臺領取愛心號，辦理相應事項的任一窗口都可優(yōu)先予以辦理。
二十五、可以在哪里下載辦理業(yè)務所需的申請書或其他表格？
答：登錄珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)，在官網(wǎng)的首頁點擊“便民中心”，進入“下載中心”，即可按需下載與辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務相關的申請書等。
二十六、什么是“交房即發(fā)證”？
答：為進一步打造優(yōu)質(zhì)營商環(huán)境，提升辦理不動產(chǎn)登記的便利度，珠海市于2020年11月推出“交房即發(fā)證”模式。該模式通過住房城鄉(xiāng)建設、自然資源、稅務、不動產(chǎn)登記等部門的協(xié)調(diào)聯(lián)動，合力提升商品房交易、稅收征繳、不動產(chǎn)登記服務效率，讓業(yè)主在收房的同時就能拿到不動產(chǎn)權證，實現(xiàn)交房和發(fā)證“零時差”。
二十七、辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務，需要提供的身份證明材料是指什么？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記規(guī)程》規(guī)定，申請人申請不動產(chǎn)登記，應提交下列相應的身份證明材料：
1.境內(nèi)自然人：提交居民身份證；身份證遺失的，應提交臨時居民身份證。未成年人提交居民身份證或者戶口簿；
2.香港、澳門特別行政區(qū)自然人：提交香港、澳門特別行政區(qū)永久性居民身份證或者護照或者中華人民共和國港澳居民居住證或者來往內(nèi)地通行證；
3.臺灣地區(qū)自然人：提交臺灣居民來往大陸通行證或者中華人民共和國臺灣居民居住證；
4.華僑：提交中華人民共和國護照和國外長期居留身份證件；
5.外籍自然人：外國人永久居留身份證，或者其國籍所在國護照；
6.境內(nèi)法人或者非法人組織：營業(yè)執(zhí)照，或者統(tǒng)一社會信用代碼證、事業(yè)單位法人證書，或者其他身份登記證明；
7.香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的法人或者非法人組織：提交經(jīng)公證、轉遞的注冊文件，或者其在境內(nèi)設立分支機構或者代表機構的注冊文件；
8.境外法人或者非法人組織：提交經(jīng)領事認證的注冊文件，或者其在境內(nèi)設立分支機構或者代表機構的注冊文件。屬于《取消外國公文書認證要求的公約》成員的，可提交注冊文件的附加證明書，中國聲明不適用《取消外國公文書認證要求的公約》的除外。
二十八、不動產(chǎn)權證號與不動產(chǎn)單元號有什么區(qū)別？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記規(guī)程》規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，不動產(chǎn)單元具有唯一編碼，即不動產(chǎn)單元號，不動產(chǎn)單元號是由不動產(chǎn)登記機構按照一定規(guī)則編制的，是每個不動產(chǎn)單元唯一的“身份證號”；不動產(chǎn)權證號指的是不動產(chǎn)權證書上的編號，用于唯一標識一個特定的不動產(chǎn)權利，是在不動產(chǎn)登記過程中由不動產(chǎn)登記機構核發(fā)，證明權利人對該不動產(chǎn)享有權利。不動產(chǎn)權證號主要用于標識不動產(chǎn)權利，而不動產(chǎn)單元號則用于標識具體的不動產(chǎn)單元。兩者共同構成了不動產(chǎn)登記體系中的重要組成部分。
二十九、父母可以將房產(chǎn)過戶給未成年人嗎？
答：可以，父母可通過贈予的方式將房產(chǎn)過戶給未成年人。
三十、什么是預告登記？
答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第221條的規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”。因此，預告登記是一種保障將來物權能夠實現(xiàn)的登記行為。
三十一、預告登記有什么作用？
答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，辦理預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。也就是說，購房人在還沒取得實際產(chǎn)權的情況下，辦理了預告登記，可起到有效保護購房人購房權益，預防房屋預售人（開發(fā)企業(yè)）或存量房賣家“一房多賣”情況的發(fā)生。
三十二、產(chǎn)權證上記載有土地使用期限，到期后有哪些規(guī)定?
答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》359條規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿，自動續(xù)期，續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 非住宅建設用地到期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理，該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
三十三、非營利法人公益設施可不可以抵押?
答：不可以，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第399條第三項規(guī)定，學校、幼兒園、醫(yī)療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施，不得抵押。
