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不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)其他類常見問題解答（更新至2025年4月14日）
一、什么是不動產(chǎn)登記？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條、第五條，不動產(chǎn)登記是指將下列不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為：(一)集體土地所有權(quán)；(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；(三)森林、林木所有權(quán)；(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；(五)建設(shè)用地使用權(quán)；(六)宅基地使用權(quán)；(七)海域使用權(quán)；(八)地役權(quán)；(九)抵押權(quán)；(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。
二、不動產(chǎn)登記簿記載什么內(nèi)容？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。
不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：
（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況。
（二）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況。
（三）涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)。
（四）其他相關(guān)事項(xiàng)。
三、什么是不動產(chǎn)登記“一證一碼”？
答：不動產(chǎn)登記“一證一碼”，是珠海市不動產(chǎn)登記中心于2018年起全國首創(chuàng)推出的創(chuàng)新服務(wù)舉措。“一證”即不動產(chǎn)權(quán)證，“一碼”即二維碼。在不動產(chǎn)權(quán)證上設(shè)置二維碼，用手機(jī)掃碼，即可隨時隨地查看該不動產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)、面積、坐落、是否有抵押、查封、異議等信息，并可查看分戶圖、宗地圖等。
四、房產(chǎn)證號怎么看？
答：我們常說的“房產(chǎn)證”是國家依法保護(hù)房屋、土地等所有權(quán)的合法憑證。因歷史變革原因，“房產(chǎn)證”的類型（樣式）也經(jīng)歷了幾次改變，但只要是依法核發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書都繼續(xù)有效。請對照看看您的“房產(chǎn)證”屬于以下哪一種類型就可以知道自己的房產(chǎn)證號了：
1.房屋所有權(quán)證。如樣式為：粵房字第1234567號，則房產(chǎn)證號為“1234567”。
2.房地產(chǎn)權(quán)證。
（1）若樣式為：粵房地證字第1234567號，則房產(chǎn)證號為“1234567”。
（2）如樣式為：粵房地證字第C1234567號，則房產(chǎn)證號為“C1234567”（組成方式為“大寫字母+數(shù)字”）。
（3）如樣式為：粵房地權(quán)證珠字第0100111111號，則房產(chǎn)證號為“0100111111”。
3.不動產(chǎn)權(quán)證書。如樣式為：粵〔2015〕珠海市不動產(chǎn)權(quán)證第1234567號，則房產(chǎn)證號為“20151234567”（組成方式為“年份+數(shù)字”）。
五、我的回遷房剛剛辦好房產(chǎn)證，可以出售嗎？
答：若回遷房的土地性質(zhì)為國有出讓的，取得產(chǎn)權(quán)證后即可以上市交易；若土地性質(zhì)為國有劃撥的（保留平價房、廉價房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房性質(zhì)的除外），應(yīng)先向自然資源部門申請辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)，繳交地價及相關(guān)稅費(fèi)后方可上市交易，標(biāo)準(zhǔn)價房改房需提供房改補(bǔ)差材料或核準(zhǔn)上市交易申請表。
六、不動產(chǎn)登記類型有哪些？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第三條規(guī)定，不動產(chǎn)登記類型有不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記、查封登記等。
七、不動產(chǎn)登記的辦理機(jī)構(gòu)有哪些？
答：不動產(chǎn)登記一般由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理（特別情況除外，如鐵路等）。珠海市的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是珠海市不動產(chǎn)登記中心，包括下設(shè)的斗門分中心、金灣分中心（含駐高欄港服務(wù)窗口）、高新分中心、橫琴分中心等。
八、適用“全程網(wǎng)辦”的二手房買賣轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)有哪些？
答：珠海全市范圍內(nèi)的二手房買賣轉(zhuǎn)移登記都可使用“全程網(wǎng)辦”，足不出戶即可完成合同網(wǎng)簽、繳稅、過戶及領(lǐng)證，但以下情形暫不適用全程網(wǎng)辦模式：
1.土地性質(zhì)為劃撥的二手房轉(zhuǎn)移登記（個人購買的成本價房改房、平價房、廉價房、經(jīng)濟(jì)適用房除外）。
2.房屋功能用途不明確的二手房轉(zhuǎn)移登記。
3.買賣一方或雙方當(dāng)事人的身份證件為非二代身份證等無法通過網(wǎng)上統(tǒng)一身份認(rèn)證的。
4.買賣房地產(chǎn)上存在查封登記或抵押權(quán)登記的。
5.早年“房屋所有權(quán)證”與“土地使用權(quán)證”尚未合一的不動產(chǎn)。
6.軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用；1990年以前購買的商品房（尚未補(bǔ)交地價款）。
九、不動產(chǎn)登記的意義是什么？
答：《中華人民共和國民法典》第209條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
十、不動產(chǎn)登記范圍有哪些？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定，主要包括：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。
十一、何為不動產(chǎn)權(quán)利人？
答：一般指不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人，包括集體土地所有權(quán)登記的土地所有權(quán)人、房地產(chǎn)權(quán)登記的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)人、海域使用權(quán)登記的海域使用權(quán)人、森林、林木所有權(quán)登記的森林、林木所有權(quán)人、抵押權(quán)登記的抵押權(quán)人、地役權(quán)登記的地役權(quán)人、土地承包經(jīng)營權(quán)登記的承包方等類型。因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得物權(quán)的，生效法律文書確定的權(quán)利人也是合法的不動產(chǎn)權(quán)利人。
十二、何為不動產(chǎn)首次登記？
答：《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第24條規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記（明確了不動產(chǎn)單元的來源、坐落、面積、用途、期限等），故未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。
十三、早期買的商品房現(xiàn)在想賣掉還需要補(bǔ)交地價嗎？
答：如果你的房產(chǎn)屬于1990年1月1日前購買的商品房，應(yīng)先向自然資源部門申請補(bǔ)交地價，并到稅務(wù)部門繳清地價及相關(guān)稅費(fèi)后方可上市交易。
十四、哪些主體可以設(shè)立居住權(quán)？
答：珠海市已試行辦理居住權(quán)登記業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)試行期間，房屋所有權(quán)人可為其近親屬設(shè)立居住權(quán)。
十五、居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第369條明確規(guī)定：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。
十六、可以在商鋪、辦公等非住宅上設(shè)立居住權(quán)嗎？
答：不可以；根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百六十六條“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)”的規(guī)定，居住權(quán)登記的客體應(yīng)為建筑用途為住宅的房屋。業(yè)務(wù)試行期間，我市范圍內(nèi)已辦證的出讓取得市場化商品房，可設(shè)立居住權(quán)。
十七、已抵押的房屋還能設(shè)立居住權(quán)嗎？
答：可以。在已抵押房屋上設(shè)立居住權(quán)的，申請人應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面材料。
十八、居住權(quán)期限如何約定？
答：居住權(quán)期限可由雙方自行約定。居住權(quán)期限約定為終身的，居住權(quán)人死亡，居住權(quán)隨之消滅。
十九、房屋租賃登記備案的辦理范圍包含哪些？
答：珠海市范圍內(nèi)國有建設(shè)用地上已辦理不動產(chǎn)登記，無查封、無異議、無居住權(quán)登記、無其他限制或備案情形的住宅、商鋪、辦公、廠房等用途房屋，可依法辦理房屋租賃登記備案。
二十、房屋租賃登記備案有哪些辦理模式？
答：一是線上智能辦模式：申請人登錄珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)進(jìn)行全流程自助辦理；二是線下窗口辦模式：珠海市不動產(chǎn)登記中心服務(wù)窗口全城通辦。
二十一、房屋租賃登記備案費(fèi)用多少？
答：房屋租賃登記備案不收取手續(xù)費(fèi)。
二十二、如何領(lǐng)取房屋租賃登記備案證明？
答：房屋租賃登記備案證明為電子證明，權(quán)利人可通過珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)和“珠海不動產(chǎn)”微信公眾號下載和查驗(yàn)。
二十三、房屋租賃登記備案期限最長為多少年？
答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》關(guān)于“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，房屋租賃登記備案期限最長為二十年。
二十四、老年人年滿65周歲且行動不便，前往不動產(chǎn)登記窗口辦理業(yè)務(wù)，可以安排優(yōu)先辦理嗎？
答：可以，珠海市不動產(chǎn)登記中心專門為老弱病殘?jiān)械葍?yōu)先提供綠色通道服務(wù)，當(dāng)事人可持身份證件或醫(yī)院證明或殘疾證等，在大廳導(dǎo)辦臺領(lǐng)取愛心號，辦理相應(yīng)事項(xiàng)的任一窗口都可優(yōu)先予以辦理。
二十五、可以在哪里下載辦理業(yè)務(wù)所需的申請書或其他表格？
答：登錄珠海市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)，在官網(wǎng)的首頁點(diǎn)擊“便民中心”，進(jìn)入“下載中心”，即可按需下載與辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)相關(guān)的申請書等。
二十六、什么是“交房即發(fā)證”？
答：為進(jìn)一步打造優(yōu)質(zhì)營商環(huán)境，提升辦理不動產(chǎn)登記的便利度，珠海市于2020年11月推出“交房即發(fā)證”模式。該模式通過住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源、稅務(wù)、不動產(chǎn)登記等部門的協(xié)調(diào)聯(lián)動，合力提升商品房交易、稅收征繳、不動產(chǎn)登記服務(wù)效率，讓業(yè)主在收房的同時就能拿到不動產(chǎn)權(quán)證，實(shí)現(xiàn)交房和發(fā)證“零時差”。
二十七、辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，需要提供的身份證明材料是指什么？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記規(guī)程》規(guī)定，申請人申請不動產(chǎn)登記，應(yīng)提交下列相應(yīng)的身份證明材料：
1.境內(nèi)自然人：提交居民身份證；身份證遺失的，應(yīng)提交臨時居民身份證。未成年人提交居民身份證或者戶口簿；
2.香港、澳門特別行政區(qū)自然人：提交香港、澳門特別行政區(qū)永久性居民身份證或者護(hù)照或者中華人民共和國港澳居民居住證或者來往內(nèi)地通行證；
3.臺灣地區(qū)自然人：提交臺灣居民來往大陸通行證或者中華人民共和國臺灣居民居住證；
4.華僑：提交中華人民共和國護(hù)照和國外長期居留身份證件；
5.外籍自然人：外國人永久居留身份證，或者其國籍所在國護(hù)照；
6.境內(nèi)法人或者非法人組織：營業(yè)執(zhí)照，或者統(tǒng)一社會信用代碼證、事業(yè)單位法人證書，或者其他身份登記證明；
7.香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的法人或者非法人組織：提交經(jīng)公證、轉(zhuǎn)遞的注冊文件，或者其在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或者代表機(jī)構(gòu)的注冊文件；
8.境外法人或者非法人組織：提交經(jīng)領(lǐng)事認(rèn)證的注冊文件，或者其在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或者代表機(jī)構(gòu)的注冊文件。屬于《取消外國公文書認(rèn)證要求的公約》成員的，可提交注冊文件的附加證明書，中國聲明不適用《取消外國公文書認(rèn)證要求的公約》的除外。
二十八、不動產(chǎn)權(quán)證號與不動產(chǎn)單元號有什么區(qū)別？
答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記規(guī)程》規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動產(chǎn)單元具有唯一編碼，即不動產(chǎn)單元號，不動產(chǎn)單元號是由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照一定規(guī)則編制的，是每個不動產(chǎn)單元唯一的“身份證號”；不動產(chǎn)權(quán)證號指的是不動產(chǎn)權(quán)證書上的編號，用于唯一標(biāo)識一個特定的不動產(chǎn)權(quán)利，是在不動產(chǎn)登記過程中由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核發(fā)，證明權(quán)利人對該不動產(chǎn)享有權(quán)利。不動產(chǎn)權(quán)證號主要用于標(biāo)識不動產(chǎn)權(quán)利，而不動產(chǎn)單元號則用于標(biāo)識具體的不動產(chǎn)單元。兩者共同構(gòu)成了不動產(chǎn)登記體系中的重要組成部分。
二十九、父母可以將房產(chǎn)過戶給未成年人嗎？
答：可以，父母可通過贈予的方式將房產(chǎn)過戶給未成年人。
三十、什么是預(yù)告登記？
答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第221條的規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。因此，預(yù)告登記是一種保障將來物權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)的登記行為。
三十一、預(yù)告登記有什么作用？
答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說，購房人在還沒取得實(shí)際產(chǎn)權(quán)的情況下，辦理了預(yù)告登記，可起到有效保護(hù)購房人購房權(quán)益，預(yù)防房屋預(yù)售人（開發(fā)企業(yè)）或存量房賣家“一房多賣”情況的發(fā)生。
