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珠海市集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價制訂項目聽證會聽證報告
為廣泛聽取社會各界的意見和建議，切實加強科學(xué)民主決策，進一步提高決策質(zhì)量，市自然資源局于2020年7月28日下午3時在市自然資源局1號樓一樓會議室召開《珠海市集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價制訂項目》聽證會。現(xiàn)將聽證會的有關(guān)情況報告如下：
一、聽證會組織的基本情況
（一）項目背景
按照最新修訂的《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月修訂）的要求“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。”
為規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)和集體農(nóng)用地土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場秩序，我局按照《廣東省自然資源廳關(guān)于做好2019年度自然資源評價評估工作的通知》（粵自然資函〔2019〕1925號）以及《廣東省自然資源廳關(guān)于做好2020年度自然資源評價評估工作的通知》（粵自然資利用〔2020〕1364號）的要求和工作部署，結(jié)合珠海市集體建設(shè)用地和農(nóng)用地市場的實際情況，依照有關(guān)規(guī)定以公開招標(biāo)方式確定廣東中地土地房地產(chǎn)評估與規(guī)劃設(shè)計有限公司為項目承擔(dān)單位，負(fù)責(zé)珠海市集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價制訂工作。
該項工作經(jīng)過前期資料收集整理、外業(yè)實地查勘、各用途土地定級、劃分各用途土地級別、篩選測算樣點、地價評估及檢驗、成果編制等相關(guān)階段的工作，于2020年5月下旬形成了項目成果，我局也于6月28日就該項目成果以發(fā)函的形式征詢了金灣區(qū)、斗門區(qū)各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財政局、市稅務(wù)局等單位的意見。
按照《自然資源聽證規(guī)定》的有關(guān)要求，組織開展《珠海市集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價制訂項目》聽證會。
（二）聽證事項
聽證會主要圍繞《珠海市集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價制訂項目》的內(nèi)容及該項目的可行性、合理性以及對各方的利益影響等聽取社會各方面意見。
二、聽證參加人的產(chǎn)生方式及其基本情況
（一）聽證參加人的產(chǎn)生方式
2020年6月24日，市自然資源局在珠海特區(qū)報上刊登了《關(guān)于舉行〈珠海市集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價制訂項目〉聽證會的公告》，并在市自然資源局門戶網(wǎng)站同時發(fā)布，公告聽證事項、聽證參加人名額及其產(chǎn)生方式、聽證時間等相關(guān)內(nèi)容。
至2020年7月7日下午15時報名截止時間，共有26人報名參加聽證會，包括市民、村民委員會（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）代表、評估機構(gòu)、鎮(zhèn)（街道）政府、人大代表、政協(xié)委員、相關(guān)職能部門代表等類別。
經(jīng)確認(rèn)的聽證參加人有26名，符合《自然資源聽證規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定。
聽證參加人名單于2020年7月21日在市自然資源局門戶網(wǎng)站公示。
（二）聽證會舉行的時間和地點
2020年7月28日下午3:00在珠海市自然資源局1號樓一樓會議室舉行。
（三）聽證會參會人員
1.聽證主持人：珠海市自然資源局許愛紅
2.聽證員：珠海市自然資源局韓磊、黎漩惠
3.聽證記錄人：珠海市自然資源局廖敏超
4.聽證陳述人：珠海市自然資源局李水平、廣東中地土地房地產(chǎn)評估與規(guī)劃設(shè)計有限公司劉天輝和蔡曉琳
5.聽證代表有以下人員：
（1）珠海市人大代表：王定科
（2）珠海市政協(xié)委員：王建鋒
相關(guān)政府部門：
（3）珠海市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局：楊洪明
（4）珠海市財政局：于詩又
（5）珠海市稅務(wù)局：朱海洲
（6）珠海市不動產(chǎn)登記中心：康 攀
各鎮(zhèn)（街道）政府：
（7）三灶鎮(zhèn)政府：吳俊文
（8）紅旗鎮(zhèn)政府：韓 濤
（9）南水鎮(zhèn)政府：唐洪揚
（10）平沙鎮(zhèn)政府：廖春華
（11）井岸鎮(zhèn)政府：丁 進
（12）斗門鎮(zhèn)政府：黃榮宗
（13）乾務(wù)鎮(zhèn)政府：楊嘉偉
（14）蓮洲鎮(zhèn)政府：楊美芬
（15）白蕉鎮(zhèn)政府：梁惠茹
（16）白藤街道辦：蘇振浩
各鎮(zhèn)（街道）村民委員會、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織：
（17）三灶鎮(zhèn)魚月村：吳添能
（18）南水鎮(zhèn)南場村：麥衛(wèi)勇
（19）斗門鎮(zhèn)新鄉(xiāng)村：李建峰
（20）白蕉鎮(zhèn)燈籠村：周建平
土地房地產(chǎn)評估機構(gòu)：
（21）深圳市廣衡房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估顧問有限公司珠海分公司：潘 毅
（22）廣東思遠(yuǎn)土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司：黃素芳
市民：
（23）黃健良
（24）沈大文
（25）梁家榮
（26）黃新霞
三、聽證會舉行過程
2020年7月28日下午3時，聽證會如期舉行。聽證參加人應(yīng)到26人，實際出席聽證會26人。
聽證會議程如下：
1.主持人宣布聽證開始，介紹聽證員、聽證代表和聽證事項等；
2.珠海市自然資源局陳述人介紹項目背景情況；
3.項目技術(shù)單位介紹項目具體情況；
4.聽證代表發(fā)表意見和建議，聽證陳述人根據(jù)主持人要求，對聽證參加人的質(zhì)詢、意見、建議等進行必要的解釋和說明；
5.聽證主持人總結(jié)陳述聽證情況宣布聽證會結(jié)束；
6.聽證參加人、聽證主持人、聽證員、聽證陳述人在聽證筆錄上簽名確認(rèn)。
三、聽證會各方主要意見或者建議及其依據(jù)、理由
（一）關(guān)于評估機構(gòu)和最終價格的確定流程疑問
珠海市人大王定科：
1.對于集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的地價評估項目，評估機構(gòu)是怎么確定的？是通過招投標(biāo)確定的還是通過什么方式確定的？
2.該項目招投標(biāo)是面向全國？還是面向廣東省？還是面向珠海市的？
3.最終價格由哪里最后拍板確定？是直接按照評估公司的價格嗎？還是由哪里來確定？
4.評估出來的價格通過集體決策確定具體是指由哪個集體確定？是指稅務(wù)還是財政的集體？
5.初步評估出來的價格是否是經(jīng)過稅務(wù)、財務(wù)等幾個部門的意見，綜合確定的價格？
（二）關(guān)于農(nóng)用地價格偏低的疑問
珠海市政協(xié)王建鋒：
農(nóng)用地的地價制定依據(jù)是什么？為什么價格這么低？聽證材料后面章節(jié)有看到跟周邊城市的比較，好像周邊幾個地區(qū)都是這個價格，農(nóng)用地的地價為什么會這么低？能否對此做一個解釋？
井岸鎮(zhèn)政府丁進：
坑塘水面的價格大概是4.7萬元/畝，它的承包年限是30年，算下來平均一年租金1500元左右，但是白蕉鎮(zhèn)的魚塘（坑塘水面）的租金有到三四千元，井岸鎮(zhèn)的租金可能是一千多元。農(nóng)用地價格出來以后對村集體承包土地的參考意義有多大？它有沒有強制性？
白蕉鎮(zhèn)燈籠村周建平：
1.農(nóng)用地的價格偏低，農(nóng)用地設(shè)定年期為30年，一般的農(nóng)用地價格才兩萬多每畝，珠海很多農(nóng)用地都是魚塘，金灣區(qū)那邊普遍租金有一千多元，白蕉鎮(zhèn)和斗門鎮(zhèn)租金兩千多元、三千多元；如果農(nóng)用地設(shè)定年期30年，平均每年租金一千五百元，最終價格都有四萬五千元每畝了，所以有些農(nóng)用地價格一萬多每畝或者兩萬多每畝是偏低的。
2.個人對承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)概念不清楚，但是按白蕉鎮(zhèn)的發(fā)包情況，一般發(fā)包年限在六年以內(nèi)，如果時間長的話價格更高，因為發(fā)包時間短村民不愿意投入更多的硬件設(shè)施，還有存在不穩(wěn)定的情況，承包期短就可能出現(xiàn)需要搬遷的情況，如果承包期再長一點，按養(yǎng)殖戶的觀念，價格高一點都愿意承包。
（三）關(guān)于圖件材料中工作范圍內(nèi)山體不全的疑問
紅旗鎮(zhèn)政府韓濤：
紅旗鎮(zhèn)范圍內(nèi)的山體為什么沒有大林山？是標(biāo)圖的時候漏掉了？還是說沒有將大林山納入進去？
（四）關(guān)于地價樣點布設(shè)的疑問
井岸鎮(zhèn)政府丁進：
項目過程中的地價樣點選取依據(jù)是什么？或者是選取密度是怎么樣的？比如說農(nóng)用地有8個用途，每個用途的樣點是怎么布設(shè)的？因為樣點選取直接決定價格的準(zhǔn)確程度。
（五）關(guān)于成果應(yīng)用的疑問：
南水鎮(zhèn)政府唐洪揚：
項目成果出來以后具體是怎么使用？按照控規(guī)對應(yīng)的用途來套地價使用？集體農(nóng)用地以及集體的建設(shè)用地應(yīng)該沒有編制相應(yīng)控規(guī)，如果按現(xiàn)場來看，比如坑塘水面，可以直接套用這個作為依據(jù)嗎？
（六）關(guān)于土地征收與農(nóng)用地基準(zhǔn)地價關(guān)系的疑問：
平沙鎮(zhèn)政府廖春華：
1.農(nóng)用地土地征收或回收時候的價格，是不是要以這個農(nóng)用地基準(zhǔn)地價作為依據(jù)？
2.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價跟土地補償費是什么關(guān)系？
3.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價什么時候公布實行？
（七）關(guān)于商務(wù)用地基準(zhǔn)地價及容積率設(shè)定的疑問：
深圳市廣衡房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估顧問有限公司珠海分公司潘毅：
基準(zhǔn)地價內(nèi)涵里為什么沒有商務(wù)用地的基準(zhǔn)地價？按珠海市國有建設(shè)用地商服2.0的容積率，集體商服用地的內(nèi)涵容積率是1.0，是不是能夠達到最高的效益？
四、對聽證會各方意見的分析以及處理建議
（一）關(guān)于評估機構(gòu)和最終價格的確定流程的分析及回答：
1.該項目的評估機構(gòu)是通過公開招標(biāo)確定的。
2.該項目的招投標(biāo)是面向全國的。
3.最終價格會經(jīng)過集體決策來決定。
4.作為評估公司會根據(jù)調(diào)查結(jié)果、數(shù)據(jù)評估一個初步的結(jié)果。首先要經(jīng)過局內(nèi)部的商議，再根據(jù)對珠海農(nóng)用地和集體建設(shè)用地的了解，對價格和評估結(jié)果進行核對。第二步是各個部門參與的過程，把修改或修正之后的價格以發(fā)函的形式到各個部門進行征求意見，這個意見可以理解為包括財政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局等，都是在前期知道評估結(jié)果。第三步就是今天公眾參與的過程，也是對價格進行審議，或者是提出相關(guān)的意見，根據(jù)聽證代表的意見對價格進行再一步的修改。聽證會之后也會把整個過程的結(jié)果，價格變化的情況上報給市政府審批，審批也是涉及對整個過程價格的審議，這是項目的最后一步的價格審議。整個過程是按照自然資源部的要求，等于是從局內(nèi)部、外部門以及市政府幾個維度進行價格的審議。
5.項目的價格在前段時間已經(jīng)征求過各部門的意見，在此過程中每個部門也向我們了解了相關(guān)的情況，當(dāng)時也作了相應(yīng)的解釋。
（二）關(guān)于農(nóng)用地價格偏低分析及回答：
首先農(nóng)用地的內(nèi)涵需要再明確，農(nóng)用地的價格并不是改變用途的價格，它作為農(nóng)用地繼續(xù)使用的價格，它使用者可能不是原來的農(nóng)民，有可能是外來村的承包戶，或者其他農(nóng)用的主體，所以評估的時候選擇的一些參數(shù)，是使它作為農(nóng)用地投入產(chǎn)出，包括種水稻或者其他合法和規(guī)劃的農(nóng)作物產(chǎn)生的收益。目前農(nóng)用地的價格和產(chǎn)生的收益水平，包括水稻的收購價格也不是很高，所以對于農(nóng)用地的價格，它是維持于它本身產(chǎn)生收益的水平去評估，所以可以看到珠海市農(nóng)用地價格跟其他地區(qū)，包括中山、江門，它的農(nóng)用地價格在全國和廣東省來說是相對穩(wěn)定的，包括江門、中山的一些農(nóng)場，以及包括調(diào)查的在珠海大規(guī)模農(nóng)業(yè)承包的價格，他們也是認(rèn)同這個價格水平的，所以這個價格并不是征收農(nóng)用地改變它用途的價格，它是作為農(nóng)用地繼續(xù)使用的價格。
基準(zhǔn)地價在應(yīng)用上沒有強制性，更多是政府作為政府本職工作，以公益性評估的角度提供價格參考。如果需要用這個價格作參考，因為這個價格參考有一定的區(qū)域平均性，像一些特別優(yōu)質(zhì)的，或者條件有一定特殊性的，可能并不能反映在均質(zhì)區(qū)域上，因為是一個區(qū)域平均價格，可以作為平均價格來參考，但并不能作為直接參考。
因為農(nóng)用地價格是30年的承包權(quán)價格，年租金跟承包權(quán)價格有一定的差別。租金是可以直接變現(xiàn)的價值，可能它短期租三年、五年，但是農(nóng)用地價格是30年承包的，對于承包者來說還要考慮30年后的資金風(fēng)險，把資金風(fēng)險的差異考慮進去，等于是一直租30年，一直使用30年投資回本的價值，但是對應(yīng)租金并不沖突，因為還有一個經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營權(quán)是可以以出租形式體現(xiàn)的，承包權(quán)價格和出租的價格，兩者的應(yīng)用場景不太一樣。總結(jié)就是直接拿出租跟這個價格比，沒有直接的參考性，但是可以反映它的價值規(guī)律，租金高的地方基本上反映了地價高的地方，租金低的地方，反映地價水平就沒這么高，目前的農(nóng)用地地價也是反映出這個規(guī)律的。
（三）關(guān)于范圍內(nèi)山體不全分析及回答：
因為評估范圍是按集體性質(zhì)去出圖的，根據(jù)相關(guān)的資料，明確那個地方的山體或山地是國有的，就沒有納入評估范圍，因為國有農(nóng)用地是另外一套體系且已經(jīng)公布實施，這里是集體權(quán)屬的山體。
（四）關(guān)于地價樣點布設(shè)分析及回答：
地價樣點是根據(jù)各個用途的面積比例去考慮的，比如設(shè)施農(nóng)用地，根據(jù)相關(guān)的資料，包括自然資源局提供的數(shù)據(jù)，基本上是采用大部分圖斑樣點的經(jīng)營測算評估，其他用途分布比較多的林地、耕地，是根據(jù)密度來選取樣點，再結(jié)合三資平臺實際交易的數(shù)據(jù)來測算，其他面積比例比較少的用途基本上是全樣本進行調(diào)查和測算。
（五）關(guān)于成果應(yīng)用分析及回答：
對于集體建設(shè)用地，土地管理法已經(jīng)明確，集體的建設(shè)用地如果符合規(guī)劃和用途管制，雖然珠海市沒有針對專門的集體土地或集體建設(shè)用地編制控規(guī)，但如果它符合上位的總體規(guī)劃和用途管制，它是有權(quán)利或條件，具體的操作方式也是可以參照國有建設(shè)用地的。農(nóng)用地的價格內(nèi)涵是指土地承包經(jīng)營權(quán)，是指原來土地承包法里面所提及的村集體承包給本村農(nóng)戶的價格，但是這個價格目前來說可能還是指村內(nèi)入股或者是他退出這個承包經(jīng)營權(quán)的價格參考，還沒有達到以經(jīng)營權(quán)的方式進行流轉(zhuǎn)的條件，所以它的使用方式還是指村集體內(nèi)部的流轉(zhuǎn)，還有入股的參考價格，跟集體建設(shè)用地的應(yīng)用方向有所不同，跟現(xiàn)在的出租、流轉(zhuǎn)是相應(yīng)配套的。
（六）關(guān)于土地征收與農(nóng)用地基準(zhǔn)地價關(guān)系分析及回答：
1.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的價格是不改變它用途或權(quán)屬性質(zhì)的，是繼續(xù)使用30年承包使用的價格。
2.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價是設(shè)定了一定年期的使用權(quán)價格，是土地繼續(xù)使用的價格，土地征收價格是把土地永久地轉(zhuǎn)換成其他用途或其他權(quán)屬的價格，所以兩者在測算的時候不一樣，等于是有限年期和無限年期的價格差別。另外農(nóng)用地征收區(qū)片價和安置補助也和現(xiàn)在聽證的內(nèi)容是不一樣的，兩者的內(nèi)涵有差別，所以兩者沒有直接的可比性。
3.具體實施時間暫時還沒有辦法明確。
（七）關(guān)于商務(wù)用地基準(zhǔn)地價及容積率設(shè)定分析及回答：
商服用地在土地現(xiàn)狀分類里面含了辦公的，商服用地1.0的容積率是根據(jù)目前集體商服用地的利用現(xiàn)狀，大部分還是臨街商鋪或者農(nóng)貿(mào)市場，從實際出發(fā)，考慮了集體商服用地的現(xiàn)狀設(shè)定的，后面也有對容積率修正，對應(yīng)的修正結(jié)果，跟國有建設(shè)用地的2.0是有差別的。
五、其他需要說明的情況
珠海市人大代表王定科提出了關(guān)于2018年建筑成本價格表的問題，此類問題不屬本次聽證會的聽證事項，聽證陳述人在會后做了解答。
附件：珠海市集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價制訂項目聽證筆錄
