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珠海市自然資源局關于珠海市征收（征用）土地青苗及地上附著物補償辦法修訂工作聽證報告
珠海市自然資源局依照《自然資源聽證規(guī)定》（自然資源部令第6號修訂）有關規(guī)定，于2021年1月15日下午15時在珠海市自然資源局一號樓1樓會議室公開舉行《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附著物補償辦法》（珠府〔2018〕43號，以下簡稱“43號文”）修訂聽證會。會上，珠海市自然資源局就“43號文”修訂測算依據(jù)、起草調研、主要內容和重點調整內容等情況進行了詳細說明，參會代表就“43號文”的可行性、合理性以及對各方利益的影響充分發(fā)表了意見，提出了修改建議。會議取得了預期效果。現(xiàn)報告如下：
一、聽證基本情況
聽證項目：珠海市征收（征用）土地青苗及地上附著物補償辦法
聽證時間：2021年1月15日（星期五）
15時～18時
聽證地點：珠海市自然資源局一號樓1樓會議室
聽證機構：珠海市自然資源局
主 持 人：珠海市自然資源局 吳婧
聽 證 員：珠海市征地和城市房屋征收服務中心 韋澤超
珠海市征地和城市房屋征收服務中心 柯奕瑜
記 錄 員：珠海市征地和城市房屋征收服務中心 楊武林
陳 述 人：珠海市征地和城市房屋征收服務中心 呂金杰
廣東思遠土地房地產評估咨詢有限公司 唐春林
聽證代表：（18個單位共18人）
市人大城建環(huán)資委員會：邱偉超
珠海市發(fā)展和改革局：劉耀平
珠海市農業(yè)農村局：何曉暉
南屏鎮(zhèn)人民政府：李志峰
南屏社區(qū)居委會：彭少云
東橋社區(qū)居委會：黃偉聰
斗門鎮(zhèn)人民政府：周夑言
八甲村民委員會：莫耀庭
馬山村民委員會：張宇洪
三灶鎮(zhèn)人民政府：吳俊文
八一社區(qū)居委會：吳卓華
魚月社區(qū)居委會：吳添能
唐家灣鎮(zhèn)人民政府：何宇浩
會同社區(qū)居委會：羅潤金
南水鎮(zhèn)人民政府：唐洪揚
前進社區(qū)居委會：李泳志
南通工貿實業(yè)總公司：翁盈華
個人代表：莊奕展
二、聽證事項說明
（一）基本情況
受珠海市自然資源局委托，廣東思遠土地房地產評估咨詢有限公司負責“43號文”修訂工作涉及的數(shù)據(jù)調研和成果文件編制工作。
（二）項目概況
近年來，隨著人工成本、材料成本、地租成本的不斷上漲，“43號文”中某些分類方法與補償標準已不能適應當前形勢的需要，為進一步加強建設項目征地拆遷管理，依法征收土地，切實維護被征收人的合法權益，推進我市建設項目順利實施，根據(jù)相關法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的規(guī)定，結合我市近幾年來征收補償工作中實際遇到的問題，并對比CPI物價指數(shù)及周邊城市補償標準，對“43號文”進一步完善與更新。
（三）工作原則及依據(jù)
1.工作原則
結合近幾年征收補償工作的實際經(jīng)驗，本次補償調整工作遵循了以下幾項工作原則：獨立性原則、客觀公正性原則、科學性原則、前瞻性原則。
2.工作依據(jù)
（1）《中華人民共和國土地管理法》；
（2）《中華人民共和國資產評估法》;
（3）《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）；
（4）《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)；
（5）《國土資源部、農業(yè)部關于加強國有農場土地使用管理的意見》（國土資發(fā)〔2008〕202號)；
（6）《國土資源部國務院僑務辦公室關于做好華僑農場土地保護和開發(fā)利用工作的意見》（國土資發(fā)〔2013〕116號）；
（7）《廣東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》;
（8）《珠海經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》；
（9）《珠海市人民政府關于印發(fā)珠海市國有土地上房屋征收與補償辦法的通知》(珠府〔2017〕75號)；
（10）《廣東省建設工程計價依據(jù)》，含：安裝定額、廣東省園林綠化工程綜合定額、市政定額、廣東省房屋建筑與裝飾工程定額、建設工程施工機具臺班費用；
（11）《珠海工程造價信息》。
（四）項目實施情況
為保證本項目如期順利完成，制定了詳細的工作計劃，并按計劃按時完成。
1.市場調研
項目實施期間，先后到廣州、深圳、惠州市征收部門和市內各區(qū)基層征收單位進行實地調研，獲得了寶貴的一手調查資料，收集了修改意見；為保證本次研究成果的科學性，又先后到斗門區(qū)畜牧局、斗門區(qū)水果科學研究所、珠海市農業(yè)農村局與相關技術專家交流，征詢專家意見；考察了珠海市平沙永呈農業(yè)生態(tài)園、珠海市金果達農業(yè)高新技術有限公司，在果場通過現(xiàn)場勘測及與農藝專家交流，深入到果園、苗圃、養(yǎng)殖場、魚塘進行調查了解，得到了很多關于果樹種植及綠化景觀苗木種植的成本、收益、種植密度等基礎數(shù)據(jù)。
2.資料收集與整理
采取網(wǎng)絡查詢、電話咨詢、專業(yè)書刊資料歸集等方式，將收集到的相關案例和資料進行分類整理，作為專項課題研究的參考性資料。
3.征詢專家意見
對于本次調整中涉及到的個別專業(yè)問題，向相關的農業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、建筑業(yè)等專家進行了技術咨詢，保證了成果的科學性。
4.數(shù)據(jù)整理與測算
專業(yè)估價師和工程師對本次調整涉及到的所有科目進行研究分析，對相關數(shù)據(jù)進行整理，對各類征收對象進行分析測算，出具初步成果。
5.組織初步成果研討會
由總估價師組織資深估價師及工程師對本次項目中涉及到的各類補償標準進行深入的研討，群策群力，解決測算過程中遇到的問題；遇到專業(yè)不及的難題，再次尋求專家?guī)椭η鬁y算結果的科學性、嚴謹性。
6.深入討論補償標準細節(jié)問題
提交初稿后，先后召開了12次討論會，并征詢了珠海市各級征收部門的意見，受委托評估公司內部經(jīng)過三級審核流程，形成了珠海市土地青苗及地上附著物補償標準初步成果。
（五）調整與說明
1.刪除部分表述
（1）刪除“43號文”正文第三條“被征收（征用）土地上的青苗及地上附著物，按本辦法規(guī)定標準進行補償”及“除征收（征用）土地上附著物外”“（詳見附件1、附件2）”的文字表述。
（2）刪除“43號文”正文第七條“永久性”的文字表述。
（3）刪除原分類明細表“五、征收果樹”的“大果番石榴(珍珠芭樂)”的標準，統(tǒng)一整合為“番石榴”。
（4）刪除了原分類明細表“七、征收花地、苗圃地”的“姜花”、“菊花”、“富貴竹”及“玫瑰花”的標準，統(tǒng)一整合為“成片地栽花卉”。
（5）刪除了原分類明細表“十六、征收地上附著物”的“臨時活動板房，坡屋頂（吊頂）”及“臨時活動板房，坡屋頂（無吊頂）”的標準，統(tǒng)一整合為“活動板房”。
（6）刪除了原分類明細表“十六、征收地上附著物”的“曬谷場地坪”的標準，統(tǒng)一整合為“混凝土地面（地面硬化）”。
（7）刪除了原分類明細表“十七、相關概念釋義或說明”中的“農業(yè)綜合體：是指在特定區(qū)域內，以農業(yè)資源和土地資源為基礎，將觀光游覽、休閑度假、特色種植、商貿會展、創(chuàng)意文娛、科普博覽等主要功能進行有機結合所形成的產業(yè)互動、功能互補的泛農業(yè)產業(yè)聚集區(qū)”。
2.增加了部分內容
（1）增加了“十一、征收魚塘”中特殊說明關于搬遷補償費用內涵的更新：含新塘預處理費用、魚塘捕撈費用、過塘運輸費用、可能存在的死亡損失費用、魚塘基礎設施配套費用（如給排水設施、塘內設備電線費用、增氧機搬遷費用、發(fā)電機搬遷費用等）、塘基配套工具房、石粉路及人工費用等，不包括魚塘開發(fā)費、塘基上青苗補償費用。
（2）增加了“十四、征收蠔田”中關于“辦理了水域灘涂養(yǎng)殖證和海域使用權《不動產權證書》的按配套設施投資成本給予補償”的描述。
（3）增加了“二十、相關概念釋義或說明”中建筑面積測量方式的概念釋義。
（4）正文增加了“征收（征用）土地青苗及地上附著物的補償評估基準日為土地征收預公告日”和“對按期簽約、搬遷（清場）的被征收人，可給予獎勵，獎勵標準由各區(qū)自行制定并在補償方案中明確”兩個條款。
3.修改完善部分條款
（1）將“43號文”正文第一條修改為“第一條 為規(guī)范青苗及地上附著物補償，切實維護被征收人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《廣東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》等法律、法規(guī)和政策文件的規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法”。
（2）將“43號文”正文第四條修改為“以下情形的征收（征用）補償采用個案評估確定：（一）地上附著物中有合法產權建筑物，且未安排土地用于被征收人新建房屋的征收補償項目；（二）本辦法及附件中未列舉的其他補償項目”。
（3）將“43號文”正文第六條中的“征地公告（預公告）”修訂為“土地征收預公告”；將“新建建筑物、構筑物”修訂為“新建、改建、擴建建筑物和構筑物”。
（4）將“43號文”正文第十二條修改為“政府已統(tǒng)征地、預征地、圍墾地、華僑農場及國有農場范圍內的清場補償，參照本辦法執(zhí)行”。
（5）將“43號文”原附件3（個案評估流程）第九條中“由參選的評估機構在紀檢監(jiān)察部門監(jiān)督下進行抽簽或搖號”修改為“由參選的評估機構在公證部門監(jiān)督下進行抽簽或搖號”。
三、意見陳述和反饋
會上，聽證代表在聽取陳述人對“43號文”修訂情況的介紹后，積極踴躍發(fā)言提出如下建議和意見：
（一）關于“43號文”補償細目價格調整幅度方面意見和建議：一是“43號文”補償細目價格調整幅度與2020年居民可支配收入增長幅度是否有關系，此次修訂調整是否保障了被征收人的利益；二是“43號文”補償細目部分補償項目價格調整幅度出現(xiàn)負增長符不符合當前經(jīng)濟社會發(fā)展實際。
（二）關于征收魚塘補償方面的意見和建議：一是紅線外魚塘開發(fā)費是否給予補償；二是魚塘的塘基是否給單列予補償費用。
（三）其他補償項目方面的意見和建議：一是無合法手續(xù)的構筑物如何補償；二是稻田的田基是否單列給予補償費用；三是荔枝樹、龍眼樹冠幅在7.5米以上的補償價格和補償棵數(shù)應當合理均衡。
四、陳述人的意見答復
針對聽證代表提出的意見和建議，陳述人現(xiàn)場給予了答復，相關意見如下：
（一）補償細目價格調整幅度方面的答復：此次修訂，“43號文”補償細目補償價格標準平均上調幅度為9.15%，補償價格調整幅度依據(jù)定額計算標準、材料、人工價格及價格內涵的變化進行科學的測算得出。補償價格調整幅度結合當今經(jīng)濟社會發(fā)展水平和人工成本、市場價格等因素，對黃花梨、盆栽花木等部分補償項目的價格進行下調，確保修訂后的“43號文”與原“43號文”之間延續(xù)性和可操作性。
（二）關于征收魚塘補償方面的答復：一是紅線外魚塘開發(fā)費是否給予補償屬于補償具體操作，且在實際征收補償工作中屬于個案問題，不宜在“43號文”中給予明確。二是“43號文”明確規(guī)定征收魚塘給予魚塘搬遷補償費，搬遷補償費已經(jīng)包括：新塘預處理費用、魚塘捕撈費用、過塘運輸費用、可能存在的死亡損失費用、魚塘基礎設施配套費用（如給排水設施、塘內設備電線費用、增氧機搬遷費用、發(fā)電機搬遷費用等）、塘基配套工具房、石粉路及人工費用等，不包括魚塘開發(fā)費、塘基上青苗補償費用。
（三）其他補償項目方面的答復：一是“43號文”明確規(guī)定了有合法手續(xù)的地上構筑物和臨時構筑物的補償標準。二是“43號文”中關于稻田的補償價格已經(jīng)包含了田基的補償費用。三是將聽取代表建議，對荔枝樹、龍眼樹冠幅在7.5米以上的補償價格和補償棵數(shù)進行適當調整。
聽證介紹結束前，主持人對聽證會進行了總結，表示聽證會后將對聽證會各方提出的意見和建議進行認真考慮和研究，將逐條回復聽證人的意見和建議，《聽證報告》將按規(guī)定在市自然資源局網(wǎng)站公布。
五、聽證會意見和建議采納情況
針對聽證會上各位聽證代表提出的問題，進行逐條分析和研究，采納關于荔枝樹、龍眼樹補償方面的建議，不采納關于魚塘塘基、稻田田基和無合法手續(xù)構筑物方面的建議。
珠海市自然資源局
2021年1月25日
