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珠海市自然資源局關(guān)于珠海市征收（征用）土地青苗及地上附著物補(bǔ)償辦法修訂工作聽(tīng)證報(bào)告
珠海市自然資源局依照《自然資源聽(tīng)證規(guī)定》（自然資源部令第6號(hào)修訂）有關(guān)規(guī)定，于2021年1月15日下午15時(shí)在珠海市自然資源局一號(hào)樓1樓會(huì)議室公開(kāi)舉行《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附著物補(bǔ)償辦法》（珠府〔2018〕43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“43號(hào)文”）修訂聽(tīng)證會(huì)。會(huì)上，珠海市自然資源局就“43號(hào)文”修訂測(cè)算依據(jù)、起草調(diào)研、主要內(nèi)容和重點(diǎn)調(diào)整內(nèi)容等情況進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明，參會(huì)代表就“43號(hào)文”的可行性、合理性以及對(duì)各方利益的影響充分發(fā)表了意見(jiàn)，提出了修改建議。會(huì)議取得了預(yù)期效果。現(xiàn)報(bào)告如下：
一、聽(tīng)證基本情況
聽(tīng)證項(xiàng)目：珠海市征收（征用）土地青苗及地上附著物補(bǔ)償辦法
聽(tīng)證時(shí)間：2021年1月15日（星期五）
15時(shí)～18時(shí)
聽(tīng)證地點(diǎn)：珠海市自然資源局一號(hào)樓1樓會(huì)議室
聽(tīng)證機(jī)構(gòu)：珠海市自然資源局
主 持 人：珠海市自然資源局吳婧
聽(tīng) 證 員：珠海市征地和城市房屋征收服務(wù)中心韋澤超
珠海市征地和城市房屋征收服務(wù)中心柯奕瑜
記 錄 員：珠海市征地和城市房屋征收服務(wù)中心楊武林
陳 述 人：珠海市征地和城市房屋征收服務(wù)中心呂金杰
廣東思遠(yuǎn)土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 唐春林
聽(tīng)證代表：（18個(gè)單位共18人）
市人大城建環(huán)資委員會(huì)：邱偉超
珠海市發(fā)展和改革局：劉耀平
珠海市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局：何曉暉
南屏鎮(zhèn)人民政府：李志峰
南屏社區(qū)居委會(huì)：彭少云
東橋社區(qū)居委會(huì)：黃偉聰
斗門(mén)鎮(zhèn)人民政府：周夑言
八甲村民委員會(huì)：莫耀庭
馬山村民委員會(huì)：張宇洪
三灶鎮(zhèn)人民政府：吳俊文
八一社區(qū)居委會(huì)：吳卓華
魚(yú)月社區(qū)居委會(huì)：吳添能
唐家灣鎮(zhèn)人民政府：何宇浩
會(huì)同社區(qū)居委會(huì)：羅潤(rùn)金
南水鎮(zhèn)人民政府：唐洪揚(yáng)
前進(jìn)社區(qū)居委會(huì)：李泳志
南通工貿(mào)實(shí)業(yè)總公司：翁盈華
個(gè)人代表：莊奕展
二、聽(tīng)證事項(xiàng)說(shuō)明
（一）基本情況
受珠海市自然資源局委托，廣東思遠(yuǎn)土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司負(fù)責(zé)“43號(hào)文”修訂工作涉及的數(shù)據(jù)調(diào)研和成果文件編制工作。
（二）項(xiàng)目概況
近年來(lái)，隨著人工成本、材料成本、地租成本的不斷上漲，“43號(hào)文”中某些分類(lèi)方法與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已不能適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)的需要，為進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷管理，依法征收土地，切實(shí)維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，推進(jìn)我市建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的規(guī)定，結(jié)合我市近幾年來(lái)征收補(bǔ)償工作中實(shí)際遇到的問(wèn)題，并對(duì)比CPI物價(jià)指數(shù)及周邊城市補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)“43號(hào)文”進(jìn)一步完善與更新。
（三）工作原則及依據(jù)
1.工作原則
結(jié)合近幾年征收補(bǔ)償工作的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，本次補(bǔ)償調(diào)整工作遵循了以下幾項(xiàng)工作原則：獨(dú)立性原則、客觀公正性原則、科學(xué)性原則、前瞻性原則。
2.工作依據(jù)
（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；
（2）《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》;
（3）《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）；
（4）《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》(建房〔2011〕77號(hào))；
（5）《國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地使用管理的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕202號(hào))；
（6）《國(guó)土資源部國(guó)務(wù)院僑務(wù)辦公室關(guān)于做好華僑農(nóng)場(chǎng)土地保護(hù)和開(kāi)發(fā)利用工作的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2013〕116號(hào)）；
（7）《廣東省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》;
（8）《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》；
（9）《珠海市人民政府關(guān)于印發(fā)珠海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法的通知》(珠府〔2017〕75號(hào))；
（10）《廣東省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)》，含：安裝定額、廣東省園林綠化工程綜合定額、市政定額、廣東省房屋建筑與裝飾工程定額、建設(shè)工程施工機(jī)具臺(tái)班費(fèi)用；
（11）《珠海工程造價(jià)信息》。
（四）項(xiàng)目實(shí)施情況
為保證本項(xiàng)目如期順利完成，制定了詳細(xì)的工作計(jì)劃，并按計(jì)劃按時(shí)完成。
1.市場(chǎng)調(diào)研
項(xiàng)目實(shí)施期間，先后到廣州、深圳、惠州市征收部門(mén)和市內(nèi)各區(qū)基層征收單位進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，獲得了寶貴的一手調(diào)查資料，收集了修改意見(jiàn)；為保證本次研究成果的科學(xué)性，又先后到斗門(mén)區(qū)畜牧局、斗門(mén)區(qū)水果科學(xué)研究所、珠海市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局與相關(guān)技術(shù)專(zhuān)家交流，征詢專(zhuān)家意見(jiàn)；考察了珠海市平沙永呈農(nóng)業(yè)生態(tài)園、珠海市金果達(dá)農(nóng)業(yè)高新技術(shù)有限公司，在果場(chǎng)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)及與農(nóng)藝專(zhuān)家交流，深入到果園、苗圃、養(yǎng)殖場(chǎng)、魚(yú)塘進(jìn)行調(diào)查了解，得到了很多關(guān)于果樹(shù)種植及綠化景觀苗木種植的成本、收益、種植密度等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
2.資料收集與整理
采取網(wǎng)絡(luò)查詢、電話咨詢、專(zhuān)業(yè)書(shū)刊資料歸集等方式，將收集到的相關(guān)案例和資料進(jìn)行分類(lèi)整理，作為專(zhuān)項(xiàng)課題研究的參考性資料。
3.征詢專(zhuān)家意見(jiàn)
對(duì)于本次調(diào)整中涉及到的個(gè)別專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，向相關(guān)的農(nóng)業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、建筑業(yè)等專(zhuān)家進(jìn)行了技術(shù)咨詢，保證了成果的科學(xué)性。
4.數(shù)據(jù)整理與測(cè)算
專(zhuān)業(yè)估價(jià)師和工程師對(duì)本次調(diào)整涉及到的所有科目進(jìn)行研究分析，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，對(duì)各類(lèi)征收對(duì)象進(jìn)行分析測(cè)算，出具初步成果。
5.組織初步成果研討會(huì)
由總估價(jià)師組織資深估價(jià)師及工程師對(duì)本次項(xiàng)目中涉及到的各類(lèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行深入的研討，群策群力，解決測(cè)算過(guò)程中遇到的問(wèn)題；遇到專(zhuān)業(yè)不及的難題，再次尋求專(zhuān)家?guī)椭η鬁y(cè)算結(jié)果的科學(xué)性、嚴(yán)謹(jǐn)性。
6.深入討論補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)細(xì)節(jié)問(wèn)題
提交初稿后，先后召開(kāi)了12次討論會(huì)，并征詢了珠海市各級(jí)征收部門(mén)的意見(jiàn)，受委托評(píng)估公司內(nèi)部經(jīng)過(guò)三級(jí)審核流程，形成了珠海市土地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)初步成果。
（五）調(diào)整與說(shuō)明
1.刪除部分表述
（1）刪除“43號(hào)文”正文第三條“被征收（征用）土地上的青苗及地上附著物，按本辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償”及“除征收（征用）土地上附著物外”“（詳見(jiàn)附件1、附件2）”的文字表述。
（2）刪除“43號(hào)文”正文第七條“永久性”的文字表述。
（3）刪除原分類(lèi)明細(xì)表“五、征收果樹(shù)”的“大果番石榴(珍珠芭樂(lè))”的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一整合為“番石榴”。
（4）刪除了原分類(lèi)明細(xì)表“七、征收花地、苗圃地”的“姜花”、“菊花”、“富貴竹”及“玫瑰花”的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一整合為“成片地栽花卉”。
（5）刪除了原分類(lèi)明細(xì)表“十六、征收地上附著物”的“臨時(shí)活動(dòng)板房，坡屋頂（吊頂）”及“臨時(shí)活動(dòng)板房，坡屋頂（無(wú)吊頂）”的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一整合為“活動(dòng)板房”。
（6）刪除了原分類(lèi)明細(xì)表“十六、征收地上附著物”的“曬谷場(chǎng)地坪”的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一整合為“混凝土地面（地面硬化）”。
（7）刪除了原分類(lèi)明細(xì)表“十七、相關(guān)概念釋義或說(shuō)明”中的“農(nóng)業(yè)綜合體：是指在特定區(qū)域內(nèi)，以農(nóng)業(yè)資源和土地資源為基礎(chǔ)，將觀光游覽、休閑度假、特色種植、商貿(mào)會(huì)展、創(chuàng)意文娛、科普博覽等主要功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合所形成的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、功能互補(bǔ)的泛農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”。
2.增加了部分內(nèi)容
（1）增加了“十一、征收魚(yú)塘”中特殊說(shuō)明關(guān)于搬遷補(bǔ)償費(fèi)用內(nèi)涵的更新：含新塘預(yù)處理費(fèi)用、魚(yú)塘捕撈費(fèi)用、過(guò)塘運(yùn)輸費(fèi)用、可能存在的死亡損失費(fèi)用、魚(yú)塘基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用（如給排水設(shè)施、塘內(nèi)設(shè)備電線費(fèi)用、增氧機(jī)搬遷費(fèi)用、發(fā)電機(jī)搬遷費(fèi)用等）、塘基配套工具房、石粉路及人工費(fèi)用等，不包括魚(yú)塘開(kāi)發(fā)費(fèi)、塘基上青苗補(bǔ)償費(fèi)用。
（2）增加了“十四、征收蠔田”中關(guān)于“辦理了水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖證和海域使用權(quán)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的按配套設(shè)施投資成本給予補(bǔ)償”的描述。
（3）增加了“二十、相關(guān)概念釋義或說(shuō)明”中建筑面積測(cè)量方式的概念釋義。
（4）正文增加了“征收（征用）土地青苗及地上附著物的補(bǔ)償評(píng)估基準(zhǔn)日為土地征收預(yù)公告日”和“對(duì)按期簽約、搬遷（清場(chǎng)）的被征收人，可給予獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)自行制定并在補(bǔ)償方案中明確”兩個(gè)條款。
3.修改完善部分條款
（1）將“43號(hào)文”正文第一條修改為“第一條 為規(guī)范青苗及地上附著物補(bǔ)償，切實(shí)維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《廣東省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》等法律、法規(guī)和政策文件的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法”。
（2）將“43號(hào)文”正文第四條修改為“以下情形的征收（征用）補(bǔ)償采用個(gè)案評(píng)估確定：（一）地上附著物中有合法產(chǎn)權(quán)建筑物，且未安排土地用于被征收人新建房屋的征收補(bǔ)償項(xiàng)目；（二）本辦法及附件中未列舉的其他補(bǔ)償項(xiàng)目”。
（3）將“43號(hào)文”正文第六條中的“征地公告（預(yù)公告）”修訂為“土地征收預(yù)公告”；將“新建建筑物、構(gòu)筑物”修訂為“新建、改建、擴(kuò)建建筑物和構(gòu)筑物”。
（4）將“43號(hào)文”正文第十二條修改為“政府已統(tǒng)征地、預(yù)征地、圍墾地、華僑農(nóng)場(chǎng)及國(guó)有農(nóng)場(chǎng)范圍內(nèi)的清場(chǎng)補(bǔ)償，參照本辦法執(zhí)行”。
（5）將“43號(hào)文”原附件3（個(gè)案評(píng)估流程）第九條中“由參選的評(píng)估機(jī)構(gòu)在紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)監(jiān)督下進(jìn)行抽簽或搖號(hào)”修改為“由參選的評(píng)估機(jī)構(gòu)在公證部門(mén)監(jiān)督下進(jìn)行抽簽或搖號(hào)”。
三、意見(jiàn)陳述和反饋
會(huì)上，聽(tīng)證代表在聽(tīng)取陳述人對(duì)“43號(hào)文”修訂情況的介紹后，積極踴躍發(fā)言提出如下建議和意見(jiàn)：
（一）關(guān)于“43號(hào)文”補(bǔ)償細(xì)目價(jià)格調(diào)整幅度方面意見(jiàn)和建議：一是“43號(hào)文”補(bǔ)償細(xì)目價(jià)格調(diào)整幅度與2020年居民可支配收入增長(zhǎng)幅度是否有關(guān)系，此次修訂調(diào)整是否保障了被征收人的利益；二是“43號(hào)文”補(bǔ)償細(xì)目部分補(bǔ)償項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)符不符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際。
（二）關(guān)于征收魚(yú)塘補(bǔ)償方面的意見(jiàn)和建議：一是紅線外魚(yú)塘開(kāi)發(fā)費(fèi)是否給予補(bǔ)償；二是魚(yú)塘的塘基是否給單列予補(bǔ)償費(fèi)用。
（三）其他補(bǔ)償項(xiàng)目方面的意見(jiàn)和建議：一是無(wú)合法手續(xù)的構(gòu)筑物如何補(bǔ)償；二是稻田的田基是否單列給予補(bǔ)償費(fèi)用；三是荔枝樹(shù)、龍眼樹(shù)冠幅在7.5米以上的補(bǔ)償價(jià)格和補(bǔ)償棵數(shù)應(yīng)當(dāng)合理均衡。
四、陳述人的意見(jiàn)答復(fù)
針對(duì)聽(tīng)證代表提出的意見(jiàn)和建議，陳述人現(xiàn)場(chǎng)給予了答復(fù)，相關(guān)意見(jiàn)如下：
（一）補(bǔ)償細(xì)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度方面的答復(fù)：此次修訂，“43號(hào)文”補(bǔ)償細(xì)目補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)平均上調(diào)幅度為9.15%，補(bǔ)償價(jià)格調(diào)整幅度依據(jù)定額計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、材料、人工價(jià)格及價(jià)格內(nèi)涵的變化進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算得出。補(bǔ)償價(jià)格調(diào)整幅度結(jié)合當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和人工成本、市場(chǎng)價(jià)格等因素，對(duì)黃花梨、盆栽花木等部分補(bǔ)償項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行下調(diào)，確保修訂后的“43號(hào)文”與原“43號(hào)文”之間延續(xù)性和可操作性。
（二）關(guān)于征收魚(yú)塘補(bǔ)償方面的答復(fù)：一是紅線外魚(yú)塘開(kāi)發(fā)費(fèi)是否給予補(bǔ)償屬于補(bǔ)償具體操作，且在實(shí)際征收補(bǔ)償工作中屬于個(gè)案問(wèn)題，不宜在“43號(hào)文”中給予明確。二是“43號(hào)文”明確規(guī)定征收魚(yú)塘給予魚(yú)塘搬遷補(bǔ)償費(fèi)，搬遷補(bǔ)償費(fèi)已經(jīng)包括：新塘預(yù)處理費(fèi)用、魚(yú)塘捕撈費(fèi)用、過(guò)塘運(yùn)輸費(fèi)用、可能存在的死亡損失費(fèi)用、魚(yú)塘基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用（如給排水設(shè)施、塘內(nèi)設(shè)備電線費(fèi)用、增氧機(jī)搬遷費(fèi)用、發(fā)電機(jī)搬遷費(fèi)用等）、塘基配套工具房、石粉路及人工費(fèi)用等，不包括魚(yú)塘開(kāi)發(fā)費(fèi)、塘基上青苗補(bǔ)償費(fèi)用。
（三）其他補(bǔ)償項(xiàng)目方面的答復(fù)：一是“43號(hào)文”明確規(guī)定了有合法手續(xù)的地上構(gòu)筑物和臨時(shí)構(gòu)筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是“43號(hào)文”中關(guān)于稻田的補(bǔ)償價(jià)格已經(jīng)包含了田基的補(bǔ)償費(fèi)用。三是將聽(tīng)取代表建議，對(duì)荔枝樹(shù)、龍眼樹(shù)冠幅在7.5米以上的補(bǔ)償價(jià)格和補(bǔ)償棵數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
聽(tīng)證介紹結(jié)束前，主持人對(duì)聽(tīng)證會(huì)進(jìn)行了總結(jié)，表示聽(tīng)證會(huì)后將對(duì)聽(tīng)證會(huì)各方提出的意見(jiàn)和建議進(jìn)行認(rèn)真考慮和研究，將逐條回復(fù)聽(tīng)證人的意見(jiàn)和建議，《聽(tīng)證報(bào)告》將按規(guī)定在市自然資源局網(wǎng)站公布。
五、聽(tīng)證會(huì)意見(jiàn)和建議采納情況
針對(duì)聽(tīng)證會(huì)上各位聽(tīng)證代表提出的問(wèn)題，進(jìn)行逐條分析和研究，采納關(guān)于荔枝樹(shù)、龍眼樹(shù)補(bǔ)償方面的建議，不采納關(guān)于魚(yú)塘塘基、稻田田基和無(wú)合法手續(xù)構(gòu)筑物方面的建議。
珠海市自然資源局
2021年1月25日
