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《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)加強(qiáng)住宅小區(qū)治理若干規(guī)定（草案）》聽(tīng)證報(bào)告
為了推進(jìn)科學(xué)立法、民主立法，提高立法質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》等有關(guān)規(guī)定，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、珠海市司法局于8月16日就《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)加強(qiáng)住宅小區(qū)治理若干規(guī)定（草案）》舉行了立法聽(tīng)證會(huì)（暨征求意見(jiàn)座談會(huì)），直接聽(tīng)取社會(huì)各方意見(jiàn)，現(xiàn)將聽(tīng)證會(huì)的有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、聽(tīng)證會(huì)的基本情況
（一）聽(tīng)證事項(xiàng)。
聽(tīng)證會(huì)主要圍繞草案的相關(guān)內(nèi)容聽(tīng)取相關(guān)意見(jiàn)和建議。
（二）聽(tīng)證會(huì)公告方式和報(bào)名情況。
8月7日，在珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局門(mén)戶網(wǎng)站、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)報(bào)發(fā)布了關(guān)于召開(kāi)規(guī)定草案立法聽(tīng)證會(huì)的公告，公告了聽(tīng)證會(huì)的時(shí)間、聽(tīng)證事項(xiàng)、聽(tīng)證參加人類(lèi)別及名額、報(bào)名條件、報(bào)名辦法、草案全文等相關(guān)內(nèi)容。
截至8月11日?qǐng)?bào)名結(jié)束，共有13人報(bào)名參加聽(tīng)證會(huì)，包括市民、企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)、市人大代表、區(qū)政協(xié)委員、律師代表。
（三）聽(tīng)證參加人員的確定。
市民、物業(yè)企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)、市人大代表、市政協(xié)委員、律師代表的報(bào)名人數(shù)與規(guī)定的名額一致，確認(rèn)該13人為對(duì)應(yīng)類(lèi)別的聽(tīng)證參加人。
本次聽(tīng)證會(huì)邀請(qǐng)了珠海市人大常委會(huì)法工委、珠海市文明辦、珠海市城市管理和綜合執(zhí)法局相關(guān)負(fù)責(zé)同志和新聞媒體作為旁聽(tīng)代表參加此次聽(tīng)證會(huì)。
經(jīng)聽(tīng)證組織機(jī)關(guān)指定，聽(tīng)證會(huì)主持人由珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)劉苑平擔(dān)任；聽(tīng)證陳述人由珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副科長(zhǎng)李黎擔(dān)任；聽(tīng)證記錄人由珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局閆春新、蘇文珍擔(dān)任。
8月14日，聽(tīng)證參加人員名單在珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局門(mén)戶網(wǎng)站上進(jìn)行了公示。
（四）聽(tīng)證會(huì)舉行過(guò)程。
8月16日下午聽(tīng)證會(huì)如期舉行。實(shí)際出席聽(tīng)證會(huì)的聽(tīng)證參加人有13人，分別是業(yè)主代表顧家福、都俊梅、李鐘偉、徐艷平、袁春華；物業(yè)企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)代表李稱(chēng)意、黃小章、邱榮田、雙珊、職消寒；市人大代表章征濤；香洲區(qū)政協(xié)委員禹華超；律師代表蘆海濱，共13人。
聽(tīng)證會(huì)共三項(xiàng)議程：一是由聽(tīng)證主持人宣布聽(tīng)證會(huì)開(kāi)始，宣布聽(tīng)證會(huì)紀(jì)律、聽(tīng)證事由以及聽(tīng)證主持人、聽(tīng)證陳述人和聽(tīng)證參加人名單；二是由聽(tīng)證陳述人就草案作要點(diǎn)陳述；三是由聽(tīng)證參加人對(duì)聽(tīng)證事項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn)；四是聽(tīng)證陳述人就聽(tīng)證參加人提出的相關(guān)意見(jiàn)和建議作出解釋和說(shuō)明。
整個(gè)聽(tīng)證會(huì)歷時(shí)兩個(gè)小時(shí)。聽(tīng)證會(huì)上氣氛熱烈，聽(tīng)證參加人發(fā)言踴躍，圍繞聽(tīng)證內(nèi)容提出了問(wèn)題、意見(jiàn)或建議，實(shí)現(xiàn)了聽(tīng)證目的，取得了良好的法律效果和社會(huì)效果。
二、聽(tīng)證代表提出的主要意見(jiàn)、建議及理由
（一）關(guān)于第二條中的表述。
建議在自治、法治、德治后增加“共治”二字。
（二）關(guān)于第六條中的表述。
1.建議明確議事會(huì)與業(yè)主大會(huì)決定相沖突時(shí)，以業(yè)主大會(huì)有效表決結(jié)果為準(zhǔn)。
2.建議在第二款增加“形成自治公約、管理規(guī)約”的表述。
（三）關(guān)于第七條中的表述。
建議修改本條款表述，易引起歧義，加入“紅色物業(yè)”更切合實(shí)際。
（四）關(guān)于第八條的表述。
1.建議明確社會(huì)組織的范圍與條件。
2.建議增加前提條件，須征得三分之二以上業(yè)主同意，且不影響業(yè)主居住環(huán)境。
（五）關(guān)于第九條、第十一條的物業(yè)管理委員會(huì)。
1.“應(yīng)當(dāng)設(shè)立”是否與《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中的“可設(shè)立”在法律效力上相沖突；
2.應(yīng)適當(dāng)推行而不是必須，會(huì)引發(fā)全部成立物管會(huì)，選擇性忽略成立業(yè)委會(huì)，出現(xiàn)避難就易的情形；
3.不應(yīng)設(shè)定由百分之十以上業(yè)主提請(qǐng)的前提條件，應(yīng)由鎮(zhèn)街主動(dòng)推動(dòng)成立。
4.業(yè)主代表人數(shù)占比較少，應(yīng)該至少占比不少于三分之二。
5.明確對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)管主體。
（六）關(guān)于第十七條表述。
建議將“包干制的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理”修改為“包干制的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)”。
（七）關(guān)于第十九條中的物業(yè)服務(wù)人擅自提前撤出物業(yè)區(qū)域的表述。
建議將“擅自提前撤出”修改為“未依法提前撤出”。
（八）關(guān)于第二十二條中的表述。
1.建議將“業(yè)主共有收益應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充維修資金”修改為“由業(yè)主大會(huì)共同決定”或者不予以明確。
2.認(rèn)為第二款與第三款權(quán)責(zé)不一致。建議物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì)的處罰金額調(diào)整為同一標(biāo)準(zhǔn)。
（九）關(guān)于第二十四條加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作。
1.認(rèn)為對(duì)物業(yè)企業(yè)的懲戒措施很多，建議將責(zé)任下沉到業(yè)主委員會(huì)委員一級(jí)，如果業(yè)主委員會(huì)委員存在違法違規(guī)的情況，建議排除其參加其他小區(qū)業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選資格，防止在本小區(qū)違反規(guī)定被除名后，又轉(zhuǎn)移到其他小區(qū)發(fā)生同類(lèi)事件。
2.建議將“構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”修改為“移交公安機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任”。
3.建議賦予鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)直接解散業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)。
（十）關(guān)于第二十五條物業(yè)費(fèi)繳納。
建議在不公布業(yè)主姓名等敏感信息情況下，物業(yè)企業(yè)可在紅線區(qū)域內(nèi)的相應(yīng)位置，公示欠費(fèi)業(yè)主的房號(hào)、欠費(fèi)時(shí)間與欠費(fèi)金額等信息。
（十一）關(guān)于第二十九條中的無(wú)物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理。
建議細(xì)化無(wú)物業(yè)小區(qū)管理措施，積極探索區(qū)國(guó)有物業(yè)企業(yè)進(jìn)行公益性的兜底管理模式，待小區(qū)基本功能健全后，再聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司去進(jìn)行統(tǒng)一管理。
（十二）關(guān)于第二十八條至第二十九條停車(chē)位管理。
1.建議增加一款，即推動(dòng)居民小區(qū)周邊道路夜間設(shè)立免費(fèi)停車(chē)時(shí)段，方便小區(qū)停車(chē)。
2.建議考慮路邊咪表作為區(qū)域內(nèi)片區(qū)化真正解決當(dāng)下車(chē)位配比不足，滿足社會(huì)發(fā)展需求的問(wèn)題。
3.民法典等上位法未限制建設(shè)單位對(duì)車(chē)位向業(yè)主以外的其他人銷(xiāo)售或租賃的處分權(quán)，但草案直接限制了建設(shè)單位對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)向小區(qū)以外的單位和個(gè)人進(jìn)行銷(xiāo)售和租賃的權(quán)利。
4.建議取消“租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月”的規(guī)定。
5.第二款罰則無(wú)相應(yīng)法律依據(jù)，舉例北京與蘇州相關(guān)規(guī)定，均無(wú)相應(yīng)處罰條款，謹(jǐn)慎考慮法律出處問(wèn)題。
（十三）關(guān)于第三十條與第三十一條空中纜線治理。
1.建議增加運(yùn)營(yíng)單位罰則；
2.建議將業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人罰款標(biāo)準(zhǔn)予以統(tǒng)一。
（十四）關(guān)于第三十二條建筑物外立面整治。
1.建議增加一項(xiàng)禁止性行為，即“擅自封閉陽(yáng)臺(tái)行為”。
2.第二款中“屬于業(yè)主公共部分的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行妥善修繕、養(yǎng)護(hù)”，建議修改為“應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同在合理期限內(nèi)進(jìn)行修繕和養(yǎng)護(hù)，如果涉及住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者一事一籌，應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主”。
（十五）關(guān)于第三十四條住宅小區(qū)“牛皮癬”整治。
建議明確政府部門(mén)的公益性質(zhì)廣告是否屬于禁止范圍。
（十六）關(guān)于第三十五條與第三十六條違法搭建整治。
1.建議提高逾期不改正的處罰標(biāo)準(zhǔn)，即“按照占用面積處每平方米一千元罰款，并進(jìn)行強(qiáng)制性清理”；
2.建議修改物業(yè)服務(wù)人勸阻、制止無(wú)效向數(shù)字城管等平臺(tái)反映的時(shí)間，即將“二十四小時(shí)”修改為“四十八小時(shí)”，明確報(bào)告方式與途徑，電話、微信等渠道均可；
3.建議將第三十六第一款中“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約限制相關(guān)施工人員、建筑材料進(jìn)入住宅小區(qū)”修改為“勸阻而且是通過(guò)正常渠道進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料，對(duì)于勸阻無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)立即向有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行報(bào)告。”
4.對(duì)于第三十六條第二款罰則，建議首先給予整改機(jī)會(huì)，對(duì)該項(xiàng)目首次出現(xiàn)行為的予以警告，對(duì)整改不力已經(jīng)造成相關(guān)影響或?qū)掖纬霈F(xiàn)的進(jìn)行處罰，處罰金額建議下調(diào)到5000元以內(nèi)。
（十七）關(guān)于第三十七條與第三十八條中執(zhí)法部門(mén)表述。
建議對(duì)“有關(guān)執(zhí)法部門(mén)”予以明確確定的執(zhí)法單位。
（十八）關(guān)于草案整體架構(gòu)。
1.建議增加業(yè)主義務(wù)，即住宅小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市住宅小區(qū)管理、房屋使用安全、消防安全、衛(wèi)生防疫等規(guī)定，履行自治公約和管理規(guī)約，依法配合社區(qū)治理和綜合治理工作。
2.本草案罰則很多，有13個(gè)罰款與3個(gè)沒(méi)收，是否有以罰代管的傾向，同時(shí)將增加行業(yè)主管部門(mén)與基層執(zhí)法單位的工作壓力。
3.建議增加老舊小區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金如何追繳條款。
4.建議出臺(tái)第五、七、八與十七條相關(guān)內(nèi)容的實(shí)施細(xì)則。
5.建議增加普法宣傳，尤其是對(duì)于業(yè)主在用電、違法搭建安全知識(shí)方面的培訓(xùn)。
三、對(duì)聽(tīng)證會(huì)各方意見(jiàn)的處理建議
（一）關(guān)于第二條中的表述。
1.擬不采納，目前的表述主要參考《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)的意見(jiàn)》中“（三）主要目標(biāo)。力爭(zhēng)用5年左右時(shí)間，建立起黨組織統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、政府依法履責(zé)、各類(lèi)組織積極協(xié)同、群眾廣泛參與，自治、法治、德治相結(jié)合的基層治理體系，健全常態(tài)化管理和應(yīng)急管理動(dòng)態(tài)銜接的基層治理機(jī)制，構(gòu)建網(wǎng)格化管理、精細(xì)化服務(wù)、信息化支撐、開(kāi)放共享的基層管理服務(wù)平臺(tái)”，不作修改。
（二）關(guān)于第六條中的表述。
1.擬不采納，業(yè)主大會(huì)的決定效力已在《中華人民共和國(guó)民法典》有明確規(guī)定，議事會(huì)與業(yè)主大會(huì)決定相沖突時(shí)，確以業(yè)主大會(huì)有效表決結(jié)果為準(zhǔn)。
2.擬不采納，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條第一款規(guī)定，制定議事規(guī)則和管理規(guī)約屬于業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，議事會(huì)不能“形成自治公約、管理規(guī)約”。
（三）關(guān)于第七條中的表述。
擬不采納，雙向兼職并未影響業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)的權(quán)益。
（四）關(guān)于第八條的表述。
擬不采納，社會(huì)組織范圍與條件在《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》已有明確規(guī)定，不再重復(fù)。
（五）關(guān)于第九條、第十一條的物業(yè)管理委員會(huì)。
擬不采納，《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》不是本規(guī)定（草案）的上位法，在法律效力方面不產(chǎn)生沖突；兼顧物業(yè)管理委員會(huì)政府與業(yè)主共同參與屬性，業(yè)主人數(shù)不低于二分之一標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)；物管會(huì)的職責(zé)等同于過(guò)渡時(shí)期的業(yè)主委員會(huì)，與業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督主體相同。
（六）關(guān)于第十七條表述。
擬采納作為立法修改建議，刪除“管理”二字。
（七）關(guān)于第十九條中的物業(yè)服務(wù)人擅自提前撤出物業(yè)區(qū)域的表述。
擬采納作為立法修改建議，修改為“未依法提前撤出”。
（八）關(guān)于第二十二條中的表述。
1.擬不采納，根據(jù)執(zhí)法單位反映，實(shí)踐中存在業(yè)委會(huì)濫用業(yè)主共有收益的現(xiàn)象，建議將共有收益補(bǔ)充到專(zhuān)項(xiàng)維修資金里面，由政府統(tǒng)一監(jiān)管使用。
2.擬不采納，物業(yè)服務(wù)人系商事主體，與自然人不同，處罰金額應(yīng)因人制宜。
（九）關(guān)于第二十四條加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作。
擬不采納，構(gòu)成犯罪由公安機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任是應(yīng)有之義務(wù)。
（十）關(guān)于第二十五條物業(yè)費(fèi)繳納。
擬不采納，《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條已有相關(guān)規(guī)定。
（十一）關(guān)于第二十九條的無(wú)物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理。
擬部分采納作為立法修改建議，細(xì)化無(wú)物業(yè)小區(qū)管理措施，但暫不能明確由區(qū)國(guó)有物業(yè)企業(yè)進(jìn)行公益性的兜底管理模式，將產(chǎn)生小區(qū)紛紛解聘物業(yè)轉(zhuǎn)由政府兜底現(xiàn)象。
（十二）關(guān)于第二十八條至第二十九條停車(chē)位管理。
1.擬不采納，設(shè)立夜間免費(fèi)停車(chē)時(shí)段不宜在條例中規(guī)定。另外，關(guān)于增加路邊咪表作為區(qū)域內(nèi)片區(qū)化真正解決當(dāng)下車(chē)位配比不當(dāng)?shù)膯?wèn)題，在條例中已有原則性規(guī)定。
2.關(guān)于民法典等上位法未限制建設(shè)單位對(duì)車(chē)位向業(yè)主以外的其他人銷(xiāo)售或租賃的處分權(quán)，但草案直接限制了建設(shè)單位對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)向部分單位和個(gè)人進(jìn)行銷(xiāo)售和租賃的權(quán)利，將匯報(bào)市人大常委會(huì)，由立法機(jī)關(guān)確定。
3.擬不采納，規(guī)定“租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月”符合實(shí)踐需要且不違背民法典。
4.擬不采納，取消第二款罰則將導(dǎo)致出現(xiàn)違法行為而無(wú)相應(yīng)措施解決日益增多投訴現(xiàn)象。
（十三）關(guān)于第三十條與第三十一條空中纜線治理。
擬不采納，關(guān)于是否增加運(yùn)營(yíng)單位罰則問(wèn)題，已由市工業(yè)和信息化局向省廳報(bào)告請(qǐng)示，復(fù)函要求不增設(shè)對(duì)運(yùn)營(yíng)單位的罰則。
（十四）關(guān)于第三十二條建筑物外立面整治。
1.擬不采納，“擅自封閉陽(yáng)臺(tái)”屬于違法搭建行為，按照《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》進(jìn)行處理，本條例不再重復(fù)規(guī)定。
2.擬不采納，服務(wù)期限屬于物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，不需要重申在服務(wù)期限內(nèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行修繕和維護(hù)。專(zhuān)項(xiàng)維修金使用辦法在《珠海市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》有詳細(xì)規(guī)定，本條例不再重復(fù)。
（十五）關(guān)于第三十四條住宅小區(qū)“牛皮癬”整治。
擬采納作為立法修改建議，后續(xù)明確政府部門(mén)的公益性質(zhì)廣告是否屬于禁止范圍。
（十六）關(guān)于第三十五條與第三十六條違法搭建整治。
1.擬不采納，經(jīng)向市城市管理綜合執(zhí)法局咨詢，當(dāng)前罰則符合“過(guò)罰相當(dāng)”原則，如果“按照占用面積處每平方米一千元罰款并進(jìn)行強(qiáng)制性清理”，處罰太重，且強(qiáng)制性清理的對(duì)象不特定，建議保留原有罰則。
2.擬不采納，違法搭建、破壞承重結(jié)構(gòu)、違法改變房屋原始設(shè)計(jì)等行為屬于嚴(yán)重危害房屋安全的行為，需要物業(yè)服務(wù)人二十四小時(shí)內(nèi)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén)，及時(shí)阻止違法行為。
3.擬部分采納作為立法修改建議，在第三十六第一款增加“對(duì)于勸阻無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即向有關(guān)政府部門(mén)報(bào)告”。
4.擬不采納，違法搭建、破壞承重結(jié)構(gòu)等行為屬于嚴(yán)重危害房屋安全的行為，該罰則為壓實(shí)物業(yè)服務(wù)人報(bào)告義務(wù)、減少此類(lèi)違法行為發(fā)生而設(shè)置。
（十七）關(guān)于第三十七條與第三十八條中執(zhí)法部門(mén)表述。
擬不采納，此處的“執(zhí)法單位”是泛指所有在住宅小區(qū)范圍內(nèi)有執(zhí)法權(quán)的單位，不是特指。
（十八）關(guān)于草案整體架構(gòu)。
1.擬不采納，關(guān)于增加業(yè)主義務(wù)，如住宅小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市住宅小區(qū)管理、房屋使用安全、消防安全、衛(wèi)生防疫等規(guī)定，履行自治公約和管理規(guī)約，依法配合社區(qū)治理和綜合治理工作等，在《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他單行法規(guī)中已有明確、詳細(xì)規(guī)定，本條例不再重復(fù)。
2.其它涉及立法思路與框架建議將后續(xù)作進(jìn)一步研究。
珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2023年8月22日
