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珠海市自然資源局關(guān)于聽取《珠海市國有建設(shè)用地地價管理規(guī)定》（征求意見稿）意見的聽證報告
為促進科學(xué)、民主、依法決策，保障土地所有者、使用者的合法權(quán)益，廣泛聽取社會各界的意見，珠海市自然資源局于2023年1月11日（星期四）下午3時至4時，在珠海市自然資源局1號樓一樓會議室就聽取對《珠海市國有建設(shè)用地地價管理規(guī)定（征求意見稿）》的意見舉行聽證會，現(xiàn)場聽取了聽證代表的意見。現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：
一、聽證會的基本情況
聽證項目：聽取對《珠海市國有建設(shè)用地地價管理規(guī)定（征求意見稿）》的意見
聽證時間：2024年1月11日（星期四）下午3時
聽證地點：珠海市自然資源局1號樓一樓會議室
聽證機關(guān)：珠海市自然資源局
主持人：珠海市自然資源局政策法規(guī)科廖君燕
聽證員：珠海市自然資源局廖敏超陳淳
陳述人：珠海市自然資源局鄭文玉 李水平
記錄員：珠海市自然資源局史倩倩
2023年12月11日，市自然資源局在本局網(wǎng)站和微信公眾號發(fā)布了召開聽證會的公告。聽證會代表通過自愿報名和邀請方式的產(chǎn)生，確定了17名聽證代表，其中人大代表、政協(xié)委員代表各1位，政府部門代表4位，行業(yè)協(xié)會1位，土地房地產(chǎn)評估機構(gòu)代表2位、用地企業(yè)代表4位，市民代表4位。實到16人，分別是政協(xié)委員：彭儀；斗門區(qū)政府周建輝；高新區(qū)管委會楊興明；市財政局張桐；市稅務(wù)局梁堅；珠海市評估協(xié)會王澤；廣東公評房地產(chǎn)與土地估價有限公司楊運超；廣東正拓土地房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估有限公司陽金波；珠海大橫琴集團有限公司楊博；珠海興格城市發(fā)展有限公司聶凱；珠海市高新建設(shè)投資有限公司栗嘉；珠海正方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司秦晴；市民代表：陳燦、何遵龍、麥泳賢、許燕梅。市人大代表許曉已電話告知因工作原因未能參加此次聽證會。
二、聽證事項的說明
會上，聽證陳述人對《珠海市國有建設(shè)用地地價管理規(guī)定》（以下簡稱《管理規(guī)定》）制定的背景和必要性、文件制定過程說明、主要修訂內(nèi)容等方面作了詳細闡述。
（一）制定背景和必要性
1.原地價管理規(guī)定即將到期。《珠海市人民政府關(guān)于印發(fā)珠海市國有建設(shè)用地地價管理規(guī)定的通知》（珠府〔2019〕61號，以下簡稱珠府〔2019〕61號文）有效期至2024年9月30日，需在到期前研究出臺新規(guī)定，確保政策有效銜接。
2.需銜接國家、省、市最新規(guī)定和要求。珠府〔2019〕61號文自2019年10月1日起施行以來，國家、省、市級層面陸續(xù)出臺及修訂了一系列涉及地價計收的政策及規(guī)范性文件，對土地供應(yīng)方式由劃撥轉(zhuǎn)為出讓補繳地價、工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓補繳地價規(guī)則等作出了調(diào)整或補充。
3.需研究處理新出現(xiàn)的問題。在實際工作中，遇到了獨立式住宅（別墅）建設(shè)配套的地下空間、工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）用地利用空地增建地上停車樓及宿舍型保障性租賃住房、部隊經(jīng)濟適用住房申請上市交易、原一體化改革發(fā)展新拓展區(qū)域納入地價計收政策適用范圍及單個項目建設(shè)的圍填海成陸土地政策銜接等問題，需要在新規(guī)定中予以明確。
（二）文件制定過程說明
2023年5月至9月，為做好《珠海經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》修正后續(xù)地價計收具體實施工作，我局啟動了珠府〔2019〕61號文修訂工作，采取書面征求意見、座談、現(xiàn)場調(diào)研等方式，向各區(qū)政府（管委會）、市政府各部門、各直屬機構(gòu)及珠海市評估協(xié)會，征集對珠府〔2019〕61號文的修改意見。
2023年10月至11月，結(jié)合上述征集意見情況，我局組織開展多輪內(nèi)部研討，形成了《珠海市國有建設(shè)用地地價管理規(guī)定》（征求意見稿），并兩輪征求市有關(guān)單位意見。修改后，又于2023年11月29、30日，組織珠海市評估協(xié)會及相關(guān)會員單位、企業(yè)座談，研究討論征集對《珠海市國有建設(shè)用地地價管理規(guī)定》（第二次征求意見稿）的修改意見。最終，結(jié)合各方意見修改形成了本次聽證會征求意見稿。
（三）主要修訂內(nèi)容
本次修訂主要有以下五方面內(nèi)容：
1.調(diào)整了章節(jié)劃分。調(diào)整后，《管理規(guī)定》共有總則、劃撥用地、出讓用地、其他、附則等五章，各條款拆分、歸整納入對應(yīng)章節(jié)。
2.調(diào)整了適用范圍。將原橫琴一體化改革發(fā)展新拓展區(qū)域納入適用范圍，并明確了該區(qū)域政策銜接。
3.銜接國家、省、市最新規(guī)定和要求。一是根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》《珠海市人民政府關(guān)于公布珠海市國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》（珠府函〔2021〕285號）等規(guī)定，將原以基準(zhǔn)地價計收的兩類情況調(diào)整為以評估價計收，修改了“三通”和“五通”的內(nèi)涵，并根據(jù)房地產(chǎn)及財政管理有關(guān)規(guī)定，首次提出了無償劃撥用地涉及非各級財政承擔(dān)項目建設(shè)資金的建設(shè)項目需用地單位繳納土地取得成本；二是根據(jù)機構(gòu)改革工作分工，增加了“工信”部門作為土地有償使用管理工作的配合單位，并明確了“經(jīng)濟功能區(qū)管理機構(gòu)履行區(qū)政府的職責(zé)”；三是完善了工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓等補繳地價及三種地價核實手續(xù)情形，并細分了土地取得方式轉(zhuǎn)讓（含劃撥改為出讓）補交地價的方式；四是根據(jù)《廣東省自然資源廳等關(guān)于印發(fā)進一步降低用地成本促進中小企業(yè)發(fā)展若干政策措施的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕8號），完善了工業(yè)用地出讓底價下限管控；五是根據(jù)《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)完善城市停車場用地配套政策若干措施的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕4號）關(guān)于統(tǒng)籌地上地下空間增建停車場的規(guī)定，新增了各類用地地上停車樓計地價方式。
4.結(jié)合實際情況，調(diào)整、補充明確相應(yīng)情形地價計收規(guī)則。一是完善了地價款的表述，并新增了“作價出資（入股）”的供地方式；二是補充了住宅（別墅）配套的結(jié)建式地下空間統(tǒng)一登記為住宅的，以及其他各用途地下空間的地價計收方式；三是新增了“商業(yè)用地地上使用權(quán)”的地價計收方式；四是在加油站用地批準(zhǔn)增加加氣功能的基礎(chǔ)上，新增了“加氫”功能；五是新增了“臨時使用國有存量建設(shè)用地使用費”的計收方式，并修改完善了“歷史上實際使用國有存量建設(shè)用地用于經(jīng)營性用途且暫無法完善用地手續(xù)的”的相關(guān)表述；六是新增了“單個項目建設(shè)的圍填海成陸土地”地價計收方式；七是為做相關(guān)政策（如上級部門出臺新政策、特殊部門的政策）銜接，增加了“本管理規(guī)定與省級（含）以上政府部門、軍隊政策存在不一致的，按照省級（含）以上政府部門、軍隊政策執(zhí)行”。
5.刪除了兩方面內(nèi)容。一是創(chuàng)意、軟件、信息、動漫、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)用地的條款，鑒于新型產(chǎn)業(yè)用地另有規(guī)定，刪除了相應(yīng)條款；二是考慮到孵化器項目、重點文化項目及文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地等政策已廢止，本次刪除了相應(yīng)條款。
三、聽證代表的問題和意見陳述
會上，聽證代表在聽取陳述人對《管理規(guī)定》情況的介紹后，積極踴躍發(fā)言，提出如下意見和建議：
（一）關(guān)于《管理規(guī)定》第六條。一是建議結(jié)合《管理規(guī)定》第十條規(guī)定，清晰界定土地取得成本是否包含開發(fā)費用，并考慮使用房地產(chǎn)管理法和國家相關(guān)政策表述；二是建議非本地財政承擔(dān)的建設(shè)項目用地也納入收取土地取得成本的范圍；三是珠海有很多土地在建市初期已經(jīng)征收，土地儲備成本和其他地市的土地儲備成本有差異，難以核算實際土地取得成本，建議綜合考慮珠海的特殊性調(diào)整計費方式。
（二）關(guān)于《管理規(guī)定》第九條。建議明確劃撥土地使用權(quán)地價的評估細則。
（三）關(guān)于《管理規(guī)定》第十二條。建議說明該條款的具體操作。
（四）關(guān)于《管理規(guī)定》第十四條。建議明確按工業(yè)、倉儲用地的用地主功能評估價計收的具體操作。
（五）關(guān)于《管理規(guī)定》第十五條。建議明確工業(yè)項目利用地下空間開發(fā)建設(shè)停車位不計收地價的制定依據(jù)。
（六）關(guān)于《管理規(guī)定》第二十條。地上停車樓按照新出臺的規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則不計入計容建筑面積，建議明確是否不計收地價。
（七）關(guān)于《管理規(guī)定》第二十二條。建議明確未整體投產(chǎn)的工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓時，開竣工違約、閑置土地處置要求。
（八）關(guān)于《管理規(guī)定》第二十八條。考慮歷史用地規(guī)劃指標(biāo)可能不明確，建議按基準(zhǔn)地價的地價內(nèi)涵設(shè)定條件進行評估。
（九）關(guān)于《管理規(guī)定》附件《基準(zhǔn)地價土地用途（類別）修正系數(shù)表》。國家層面近期出臺了配售型保障性住房等支持政策，建議相應(yīng)銜接，細化住宅用途分類并設(shè)差異化的用途修正系數(shù)。
四、對聽證代表意見的處理建議
針對聽證代表提出的意見和建議，聽證陳述人現(xiàn)場逐一進行解釋和說明，具體如下：
（一）關(guān)于《管理規(guī)定》第六條土地取得成本的界定和收費范圍調(diào)整建議。我局正在與上級部門積極對接溝通，將結(jié)合指導(dǎo)意見進行修改完善。
（二）關(guān)于《管理規(guī)定》第九條劃撥土地使用權(quán)地價的評估操作建議。應(yīng)遵循現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和程序，如在具體操作中仍有未明晰或爭議的技術(shù)操作問題，我們將聯(lián)合珠海市評估協(xié)會研究予以規(guī)范。
（三）關(guān)于《管理規(guī)定》第十二條的具體操作說明建議。將在政策解讀中，輔以案例進行具體說明。
（四）關(guān)于《管理規(guī)定》第十四條按工業(yè)、倉儲用地主功能評估價計收的具體操作說明建議。將在政策解讀中，輔以案例進行具體說明。
（五）關(guān)于《管理規(guī)定》第十五條的制定依據(jù)說明建議。為鼓勵工業(yè)項目利用地下空間開發(fā)建設(shè)停車位，完善配套服務(wù)，同時考慮到該類配套不計入計容建筑面積和占地面積，也已有相關(guān)政策限制其分割銷售、轉(zhuǎn)讓，為此，不計收地價。
（六）關(guān)于《管理規(guī)定》第二十條地上停車樓的計費規(guī)則說明建議。按照新出臺的規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則，地上停車樓雖不計入計容建筑面積，但仍需確權(quán)登記的，也應(yīng)按照確權(quán)的建筑面積及計價規(guī)則計收相應(yīng)地價。
（七）關(guān)于《管理規(guī)定》第二十二條未投產(chǎn)的工業(yè)用地涉及開竣工違約、閑置土地處置說明建議。現(xiàn)行已有相應(yīng)的政策和制度規(guī)定，不需在本規(guī)定中重復(fù)。
（八）關(guān)于《管理規(guī)定》第二十八條歷史用地規(guī)劃指標(biāo)不明確情形的評估操作建議。經(jīng)核實，適用該條款的歷史用地規(guī)劃條件是清晰明確的，不涉及該類問題。
（九）關(guān)于《管理規(guī)定》附件《基準(zhǔn)地價土地用途（類別）修正系數(shù)表》住宅用途分類細化及修正系數(shù)差異化調(diào)整建議。我局正在與上級部門積極對接溝通，將結(jié)合指導(dǎo)意見進行修改完善。
珠海市自然資源局
2024年1月17日
