.png)
珠海市國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)公示項(xiàng)目（2023年度）成果聽(tīng)證紀(jì)要
珠海市自然資源局參照《自然資源聽(tīng)證規(guī)定》第十二條的規(guī)定，于2024年1月29日下午15時(shí)在珠海市自然資源局1號(hào)樓一樓會(huì)議室公開(kāi)舉行珠海市國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)公示項(xiàng)目（2023年度）成果聽(tīng)證會(huì)。在聽(tīng)證會(huì)上，陳述人就珠海市國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)公示項(xiàng)目（2023年度）成果的項(xiàng)目概述、工作內(nèi)容、地價(jià)成果等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明，聽(tīng)證參加人就該項(xiàng)目的可行性、合理性以及對(duì)各方的利益的影響充分發(fā)表了意見(jiàn)。會(huì)議取得了預(yù)期效果。現(xiàn)根據(jù)《自然資源聽(tīng)證規(guī)定》第十七條的規(guī)定作出本聽(tīng)證紀(jì)要。
一、聽(tīng)證基本情況
聽(tīng)證事項(xiàng)：珠海市國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)公示項(xiàng)目（2023年度）成果
聽(tīng)證時(shí)間：2024年1月29日下午15時(shí)00分
聽(tīng)證地點(diǎn)：珠海市自然資源局1號(hào)樓一樓會(huì)議室
聽(tīng)證機(jī)構(gòu)：珠海市自然資源局
主 持 人：珠海市自然資源局 吳婧
聽(tīng) 證 員：珠海市自然資源局 廖敏超、李水平
記 錄 員：珠海市自然資源局 朱曉宇
陳 述 人：珠海市自然資源局 鄭文玉
廣東中地土地房地產(chǎn)評(píng)估與規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司
占煒、李廣明、陳殷穎
聽(tīng)證參加人（應(yīng)到15人，實(shí)到15人，其中政府及相關(guān)部門代表4位，評(píng)估協(xié)會(huì)代表1位，評(píng)估公司代表2位，用地企業(yè)4位，市民代表4位），分別是：香洲區(qū)政府：薛靜雅；金灣區(qū)政府：熊帆；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：韓琪；市國(guó)資委：陳梓兵；珠海市評(píng)估協(xié)會(huì)：何溶；廣東正拓土地房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估有限公司：陽(yáng)金波；廣東公評(píng)房地產(chǎn)與土地估價(jià)有限公司：楊運(yùn)超；珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司：龔小文；珠海大橫琴集團(tuán)有限公司：舒齊；珠海興格城市發(fā)展有限公司：陳霄；珠海金航產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司：鐘敏儀；市民代表：黎志妙、譚燕茹、譚杰、邢建。人大代表、政協(xié)委員代表因要參加市十屆人大四次會(huì)議、市政協(xié)十屆三次會(huì)議，故無(wú)法安排人員參加本次聽(tīng)證會(huì)。
二、聽(tīng)證事項(xiàng)說(shuō)明
陳述人就珠海市國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)公示項(xiàng)目（2023年度）成果的項(xiàng)目概述、工作內(nèi)容、地價(jià)成果等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明。
（一）項(xiàng)目概述
1.項(xiàng)目背景。標(biāo)定地價(jià)作為我國(guó)法定公示地價(jià)之一，相關(guān)法律法規(guī)及文件明確了標(biāo)定地價(jià)的法律地位，依據(jù)自然資源部和省自然資源廳的一系列文件的要求，珠海市已于2019至2022年相繼完成國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)的首次評(píng)估和年度更新評(píng)估工作，2023年需啟動(dòng)新一輪標(biāo)定地價(jià)全面更新評(píng)估工作。本輪標(biāo)定地價(jià)編制思路與上一輪的要求主要差別在于，本輪標(biāo)定區(qū)域由單用途和混合用途組成，各用途標(biāo)定區(qū)域互不重疊，并需在上一輪基礎(chǔ)上擴(kuò)充標(biāo)定區(qū)域。
2.標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)別。標(biāo)定地價(jià)是政府為地價(jià)管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)利用、正常市場(chǎng)條件、法定最高使用年期或政策規(guī)定年期下，某一估價(jià)期日的土地權(quán)利價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的相同點(diǎn)都是公示地價(jià)之一，都由行政管理部門部署，引導(dǎo)市場(chǎng)健康運(yùn)行，都是依法依規(guī)確定的。標(biāo)定地價(jià)更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)利用條件下的價(jià)格，是具體到某一個(gè)具有代表性、穩(wěn)定性和易辨性的宗地的價(jià)格，比較微觀。基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域的平均價(jià)，比較宏觀。從更新周期來(lái)說(shuō)，標(biāo)定地價(jià)每年度進(jìn)行更新，基準(zhǔn)地價(jià)是2-3年更新一次。
3.標(biāo)定地價(jià)的作用。一是為政府確定土地出讓底價(jià)提供參考，二是為補(bǔ)繳地價(jià)評(píng)估提供參考，三是顯化價(jià)格，為周邊區(qū)域同類用途地價(jià)提供參考依據(jù)，四是為政府稅務(wù)部門征收稅費(fèi)提供參考依據(jù)，五是應(yīng)用于土地資產(chǎn)核算。
4.工作依據(jù)和工作范圍。本次標(biāo)定地價(jià)成果是根據(jù)新修訂的土地管理法和房地產(chǎn)管理法、《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》，以及標(biāo)定地價(jià)往年成果、土地成交案例、房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)等，對(duì)珠海市（不含橫琴粵澳深度合作區(qū)、萬(wàn)山海洋開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)）的城市建成區(qū)、近期規(guī)劃建設(shè)區(qū)469.45平方公里范圍開(kāi)展標(biāo)定地價(jià)評(píng)估工作。
5.工作任務(wù)。一是更新標(biāo)定地價(jià)和修正體系，內(nèi)容包括標(biāo)定區(qū)域和標(biāo)準(zhǔn)宗地的更新和新增、標(biāo)定地價(jià)更新、標(biāo)定地價(jià)修正體系的完善等；二是協(xié)助制定標(biāo)定地價(jià)的相關(guān)配套文件，包括系數(shù)修正使用說(shuō)明、對(duì)外輔助應(yīng)用的配套文件等；三是協(xié)助公示標(biāo)定地價(jià)成果，如成果圖件、公示信息表、修正體系、標(biāo)定地價(jià)系統(tǒng)的維護(hù)和更新。
6.工作過(guò)程。根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育、政府服務(wù)監(jiān)管要求，這次公示范圍進(jìn)行大調(diào)整。根據(jù)最新公布的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整標(biāo)定區(qū)域的邊界范圍，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行調(diào)整維護(hù)和更新，及時(shí)補(bǔ)充或更新宗地的最新信息，之后由估價(jià)師對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評(píng)估，技術(shù)承擔(dān)單位通過(guò)分析匯總，提出建議值，由珠海市自然資源局審議確定標(biāo)定地價(jià)，經(jīng)過(guò)意見(jiàn)征詢、聽(tīng)證、專家驗(yàn)收及局務(wù)會(huì)議后報(bào)市政府審批，進(jìn)行公示和備案。
（二）工作內(nèi)容
珠海市標(biāo)定地價(jià)公示項(xiàng)目于2023年10月下旬正式啟動(dòng)，項(xiàng)目組經(jīng)過(guò)前期籌備、資料收集與整理階段，更新標(biāo)定地價(jià)工作范圍、標(biāo)定區(qū)域和標(biāo)準(zhǔn)宗地、標(biāo)定地價(jià)評(píng)估，在2023年12月中旬完成了初步成果編制，并在12月下旬進(jìn)行了成果意見(jiàn)征詢及公眾意見(jiàn)收集。在聽(tīng)證之后，我們會(huì)對(duì)成果進(jìn)行完善修改形成最終成果，最后是評(píng)審驗(yàn)收階段和成果提交階段。
1.資料收集。收集的資料主要有：變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)、“三區(qū)三線”“工業(yè)控制線”等規(guī)劃資料，30多萬(wàn)條現(xiàn)勢(shì)一二手房?jī)r(jià)租金信息和263宗地的檔案資料如出讓合同、規(guī)劃條件等，以及其他部門的相關(guān)資料，根據(jù)收集的資料在上一輪基礎(chǔ)上確定公示范圍。
2.標(biāo)定地價(jià)工作范圍確定。珠海市標(biāo)定地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目所覆蓋的范圍為珠海市（不含橫琴粵澳深度合作區(qū)、萬(wàn)山海洋開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)）的城市建成區(qū)，公示范圍面積469.45平方公里，較上輪712.99平方公里降低51.88%，主要原因是參考了珠海市國(guó)土空間規(guī)劃成果中的生態(tài)保護(hù)紅線和城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界，扣除了城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外的山體，將標(biāo)定區(qū)域界線調(diào)整至城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)，各用途標(biāo)定區(qū)域互不重疊。
3.標(biāo)定區(qū)域的更新。標(biāo)定區(qū)域的劃分原則有3點(diǎn)，均質(zhì)均價(jià)原則，管理便利原則和宗地完整原則。上一輪確定的標(biāo)定區(qū)域，核實(shí)有無(wú)規(guī)劃調(diào)整，或者原來(lái)標(biāo)定區(qū)域內(nèi)有地價(jià)空間分布特征明顯變化的，土地條件、用途、利用狀況等有重大改變，權(quán)屬界線有變化的，會(huì)進(jìn)行調(diào)整和更新，這次主要是結(jié)合2020年國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別范圍和控制性詳細(xì)規(guī)劃圖層對(duì)標(biāo)定區(qū)域邊界進(jìn)行調(diào)整，并通過(guò)實(shí)地調(diào)查，了解區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格水平、商服繁華度、居住集聚度等情況，核實(shí)標(biāo)定區(qū)域劃分的準(zhǔn)確性，更新并增加新的標(biāo)定區(qū)域，最后編碼登記。
4.標(biāo)準(zhǔn)宗地的布設(shè)。一是根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘的標(biāo)準(zhǔn)宗地以及周邊地塊的現(xiàn)狀的實(shí)際利用情況（如某小區(qū)雖然證載是住宅用地，但是實(shí)際上都配有一定的商業(yè)配套，則作為一種商住混合用地，而不是純住宅用地）；二是將宗地劃分為已建成、已出讓在建、已出讓未建三大類（如已建成地塊應(yīng)該按照現(xiàn)狀地上容積率來(lái)評(píng)估，而在建或待建的則應(yīng)按照規(guī)劃地上容積率）；三是跟蹤檢查上一輪標(biāo)準(zhǔn)宗地，及時(shí)更新宗地信息并結(jié)合規(guī)程要求進(jìn)行替換，本次為大調(diào)整，20宗原有標(biāo)定區(qū)域/標(biāo)準(zhǔn)宗地未進(jìn)行調(diào)整，82個(gè)標(biāo)定區(qū)域邊界進(jìn)行調(diào)整、切割，并新增28個(gè)標(biāo)定區(qū)域，最終確定2023年標(biāo)定區(qū)域與標(biāo)準(zhǔn)宗地130個(gè)。其中，零售商業(yè)用途標(biāo)定區(qū)域4個(gè)，城鎮(zhèn)住宅用途7個(gè)，商住混合用途61個(gè)，商辦混合用途7個(gè)，三種及以上混合用途9個(gè)，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用途39個(gè)，公共管理與公共服務(wù)2個(gè)，公用設(shè)施用途1個(gè)。
從各區(qū)的標(biāo)定區(qū)域分布情況來(lái)看，商住混合用地?cái)?shù)量最多，主要分布在香洲區(qū)，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地主要分布在金灣區(qū)和香洲區(qū)；公用設(shè)施用地?cái)?shù)量最少，僅1宗分布在斗門區(qū)。
舉例說(shuō)明標(biāo)定區(qū)域調(diào)整的情況，位于南屏科技園的原商住混合用途及原工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地標(biāo)定區(qū)域，本次在疊加城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界圖層后，對(duì)東側(cè)及南側(cè)屬于城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界以外的水域、山體部分進(jìn)行剔除，再結(jié)合珠海市用地規(guī)劃圖層，將連片的工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、商住混合用地進(jìn)行歸并、完善邊界。金灣區(qū)航空新城片區(qū)的原商住混合用途標(biāo)定區(qū)域，結(jié)合實(shí)地勘察情況，在該標(biāo)定區(qū)域內(nèi)，分布有金灣華發(fā)國(guó)際商務(wù)中心、金灣華發(fā)商都等商服中心，可切割為三種及以上混合用地標(biāo)定區(qū)域。
5.標(biāo)定地價(jià)成果征求意見(jiàn)情況。2023年12月，珠海市自然資源局通過(guò)發(fā)函方式向珠海市各區(qū)政府（管委會(huì)）、市財(cái)政局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門及有關(guān)單位對(duì)珠海市國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)公示項(xiàng)目（2023年度）初步工作成果進(jìn)行意見(jiàn)征詢，已匯總修改意見(jiàn)并完善。本次共征詢部門單位8個(gè)，收到來(lái)自市財(cái)政局的建議共1條，已采納。
（三）項(xiàng)目成果
1.地價(jià)內(nèi)涵。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地現(xiàn)狀用途設(shè)定，主要有零售商業(yè)用地、城鎮(zhèn)住宅用地，商業(yè)、住宅混合、商業(yè)與辦公混合、三種以上混合（商業(yè)、住宅、辦公、酒店）的用地以及公共管理與公共服務(wù)用地和公用設(shè)施用地等。估價(jià)期日是設(shè)定為2023年1月1日，容積率和土地開(kāi)發(fā)程度按現(xiàn)狀設(shè)定，除工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地和公用設(shè)施用地的價(jià)格類型是地面地價(jià)，其余的都是平均樓面地價(jià)，使用年期各用途按照法定的最高年限設(shè)定，混合用地則是根據(jù)其中各用途的最高年期設(shè)定。需特別說(shuō)明的是為了標(biāo)定地價(jià)的實(shí)際應(yīng)用需要，本輪地價(jià)內(nèi)涵是扣除土地在開(kāi)發(fā)過(guò)程中由土地使用人投入開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的利息利潤(rùn)的凈地價(jià)，與上一輪地價(jià)內(nèi)涵存在一定的區(qū)別。
2.地價(jià)水平。受房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況、城市規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)資料完整性的影響，劃分的標(biāo)定區(qū)域及設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)宗地僅代表該標(biāo)定區(qū)域及標(biāo)準(zhǔn)宗地的情況，其地價(jià)水平也僅代表該標(biāo)定區(qū)域的地價(jià)水平。2023年珠海市標(biāo)定地價(jià)劃分/設(shè)定的130個(gè)標(biāo)定區(qū)域/標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)水平：零售商業(yè)用地地價(jià)區(qū)間為4642-13597元/平方米（平均樓面地價(jià)），城鎮(zhèn)住宅用地為4784-27603元/平方米（平均樓面地價(jià)），商住混合用地為2746-18034元/平方米（平均樓面地價(jià)），商辦混合用地為4040-5761元/平方米（平均樓面地價(jià)），三種及以上混合用地為3632-15608元/平方米（平均樓面地價(jià)），工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地為365-2641元/平方米（地面地價(jià)），公共管理與公共服務(wù)用地為1035-1050元/平方米（平均樓面地價(jià)），公用設(shè)施用地為409元/平方米（地面地價(jià)）。標(biāo)定地價(jià)的價(jià)格區(qū)間與上輪的對(duì)比，其中2023年商業(yè)、住宅、商住、商辦混合用地較2022年整體都是下降的，變化較大的是住宅用地和商住用地；工業(yè)用地區(qū)間最高價(jià)2164元/平方米，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)宗地香洲科創(chuàng)中心一期是M0用地，樓面地價(jià)762元/平方米。因?yàn)榻衲暧行略龊透鼡Q宗地的情況，所以各個(gè)用途的最小值最大值有較大變化是正常的現(xiàn)象。
3.與上一輪成果對(duì)比情況：
（1）統(tǒng)一內(nèi)涵的對(duì)比。有68宗地是上輪保留下來(lái)的，通過(guò)簡(jiǎn)單算術(shù)平均的方式計(jì)算出標(biāo)定地價(jià)平均值，2023年分為兩種情況，一是按本輪內(nèi)涵確定的標(biāo)定地價(jià)，二是統(tǒng)一到上輪內(nèi)涵的標(biāo)定地價(jià)，區(qū)別在于統(tǒng)一到上輪內(nèi)涵是統(tǒng)一為剩余法測(cè)算中開(kāi)發(fā)成本按未考慮公建配套情形以及不扣除土地在開(kāi)發(fā)過(guò)程中由土地貢獻(xiàn)產(chǎn)生的利息利潤(rùn)。按本輪測(cè)算思路商業(yè)、住宅、混合用地等經(jīng)營(yíng)性用地均是下降，下降幅度較大的是住宅、商住混合、三種及以上混合用地，工業(yè)、公共服務(wù)、公用設(shè)施用地小幅上漲，統(tǒng)一到上輪內(nèi)涵來(lái)看，兩輪變化幅度在-7.34%以內(nèi)。經(jīng)營(yíng)性用地降幅符合房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化情況，考慮到標(biāo)定地價(jià)的實(shí)際應(yīng)用方向，最終采用本輪內(nèi)涵測(cè)算出的價(jià)格。
（2）地價(jià)變化的原因。一是結(jié)合經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，經(jīng)營(yíng)性用地整體水平下降；二是測(cè)算思路不同，經(jīng)營(yíng)性用地以出讓地評(píng)估的做法進(jìn)行測(cè)算，考慮了公建部分的成本，求取的是扣除土地貢獻(xiàn)產(chǎn)生的利息利潤(rùn)的凈地價(jià)，因此經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)水平下降；三是還原利率的取值不同，從現(xiàn)狀地價(jià)年期修正到設(shè)定最高年期下時(shí)地價(jià)水平存在一定差異；四是工業(yè)用地采用的評(píng)估方法不同，交易案例多，市場(chǎng)比較法更符合標(biāo)定地價(jià)的定位。
（3）地價(jià)變化分析。地價(jià)房?jī)r(jià)比是指地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例，根據(jù)社會(huì)科學(xué)院調(diào)查研究與原國(guó)土資源部調(diào)查的數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房（住宅、辦公、商業(yè)等）地價(jià)占房?jī)r(jià)比值約為15%-30%，其中一線城市約為35%-50%，二線城市約為30%-45%，結(jié)合城市發(fā)展定位及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，珠海香洲區(qū)住宅的地價(jià)房?jī)r(jià)比一般在30%-45%，金灣區(qū)、斗門區(qū)地價(jià)房?jī)r(jià)比一般在25%-35%。本輪測(cè)算經(jīng)營(yíng)性用地的地價(jià)房?jī)r(jià)比在18%-43%區(qū)間，地價(jià)房?jī)r(jià)比相對(duì)合理。
通過(guò)對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)定地價(jià)與其自身出讓成交價(jià)，位于香洲區(qū)的正方優(yōu)和匯零售商業(yè)用地標(biāo)定地價(jià)約占出讓成交價(jià)的100.47%，工業(yè)用地標(biāo)定地價(jià)約占出讓成交價(jià)的98.79%-102.44%，標(biāo)定地價(jià)接近出讓成交價(jià)，能客觀反映現(xiàn)實(shí)地價(jià)水平，以上兩方面表明本輪標(biāo)定地價(jià)相對(duì)合理。
三、聽(tīng)證會(huì)代表的意見(jiàn)陳述
聽(tīng)證會(huì)代表就聽(tīng)證項(xiàng)目的可行性、合法性、合理性進(jìn)行了論證，對(duì)數(shù)據(jù)分析、技術(shù)規(guī)程、地價(jià)水平、成果應(yīng)用等方面提出如下主要意見(jiàn)：
1.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局代表：二手房售價(jià)和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)建議以不動(dòng)產(chǎn)登記中心數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
2.珠海市評(píng)估協(xié)會(huì)代表：
（1）商住混合用地的編碼都是重新續(xù)編了，這一輪新增了28個(gè)標(biāo)定區(qū)域，根據(jù)標(biāo)定地價(jià)規(guī)程，替換或新增的時(shí)候才進(jìn)行編碼的續(xù)編。
（2）斗門的分幅圖一，總共就一種用途兩宗地，建議圖例中不顯示其他用途。
3.廣東正拓土地房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估有限公司代表：
（1）本輪標(biāo)定地價(jià)考慮實(shí)際建筑的公建配套對(duì)地價(jià)的影響，考慮到后續(xù)標(biāo)定地價(jià)體系在評(píng)估中的使用，后續(xù)是否會(huì)公開(kāi)標(biāo)定地價(jià)的修正體系，修正體系中是否包含公建配套的修正項(xiàng)，如果沒(méi)有，建議增加。
（2）建議說(shuō)明已扣除了用地單位對(duì)土地投資利潤(rùn)和利息，說(shuō)明不直接采用套用《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》式（20）的理由。
4.廣東公評(píng)房地產(chǎn)與土地估價(jià)有限公司代表：保稅商務(wù)用地的樓面價(jià)比港昌路的中安廣場(chǎng)的樓面價(jià)還高，另外五洲花城二城西區(qū)、中海富華里等價(jià)格與補(bǔ)地價(jià)時(shí)的評(píng)估價(jià)相差較大，建議核實(shí)。
5.珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司代表：目前房地產(chǎn)整體的價(jià)格有一定下滑，唐家的整體價(jià)格標(biāo)定價(jià)格偏高（建議前環(huán)按照1.2萬(wàn)左右），富山片區(qū)現(xiàn)在標(biāo)定地價(jià)是2600-4800元（建議在1500元左右相對(duì)合理），商業(yè)的標(biāo)定地價(jià)價(jià)格偏高（如上海停止商業(yè)地塊的出讓，珠海的商業(yè)存量比較飽和，去化也相對(duì)困難，建議除了主城區(qū)，是否也重新考慮）。
6.珠海興格城市發(fā)展有限公司代表：標(biāo)定地價(jià)對(duì)比去年之前都有下降，但城市更新協(xié)議出讓的單宗評(píng)估的價(jià)格基本不變甚至有上漲，兩種不同維度的評(píng)估方法是否有差異？造成結(jié)果不同的原因是什么？請(qǐng)補(bǔ)充解釋標(biāo)定地價(jià)后續(xù)的應(yīng)用方向。
四、陳述人的意見(jiàn)回復(fù)
1.對(duì)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局代表建議的回復(fù)：采納，將與不動(dòng)產(chǎn)登記中心再聯(lián)系校核數(shù)據(jù)。
2.對(duì)珠海市評(píng)估協(xié)會(huì)代表建議的回復(fù)：
（1）采納，零售商業(yè)標(biāo)定區(qū)域不變的保留原有編號(hào)，因扣除山體進(jìn)行切割、調(diào)整邊界、更換標(biāo)定區(qū)域的，標(biāo)定區(qū)域發(fā)生較大變化，則重新進(jìn)行編碼，標(biāo)準(zhǔn)宗地編碼隨之調(diào)整；
（2）采納，會(huì)后進(jìn)行修改。
3.對(duì)廣東正拓土地房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估有限公司代表建議的回復(fù)：
（1）采納，標(biāo)定地價(jià)修正體系有考慮公建配套修正項(xiàng)，后續(xù)將會(huì)公開(kāi)全套修正體系的內(nèi)容。
（2）采納，已補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容，即“結(jié)合標(biāo)定地價(jià)實(shí)際應(yīng)用的需求，地價(jià)內(nèi)涵為還原到空地狀態(tài)下的凈地價(jià)，對(duì)于已建成的標(biāo)準(zhǔn)宗地，宗地紅線內(nèi)‘五通’是屬于土地使用者的投入，標(biāo)準(zhǔn)宗地取得后由于開(kāi)發(fā)投入對(duì)土地帶來(lái)的增值屬于土地使用者的收益，計(jì)算時(shí)不應(yīng)該考慮，運(yùn)用剩余法時(shí)，需扣減土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的利息、利潤(rùn)”。
4.對(duì)廣東公評(píng)房地產(chǎn)與土地估價(jià)有限公司代表建議的回復(fù)：采納，后續(xù)會(huì)根據(jù)代表意見(jiàn)再進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)根據(jù)最新的房?jī)r(jià)情況再進(jìn)行調(diào)整。本次評(píng)估的是最高年期的價(jià)格，到時(shí)再核實(shí)是否具體有不一樣的情況。
5.對(duì)珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司代表建議的回復(fù)：采納，本輪評(píng)估時(shí)點(diǎn)是2023年1月1日，2024年的標(biāo)定地價(jià)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整。
6.對(duì)珠海興格城市發(fā)展有限公司代表咨詢的回復(fù)：
（1）本次評(píng)估的價(jià)格主要是出讓凈地價(jià)，評(píng)估的目的不同價(jià)格可能會(huì)不一樣。目前標(biāo)定地價(jià)的內(nèi)涵跟一級(jí)土地市場(chǎng)出讓的內(nèi)涵一致，與城市更新的評(píng)估地價(jià)內(nèi)涵會(huì)有差異，所以評(píng)估結(jié)果可能也會(huì)有不同。
（2）標(biāo)定地價(jià)的作用主要是為土地出讓底價(jià)評(píng)估提供參考，是公示地價(jià)的一種，標(biāo)定地價(jià)的使用主要還是在核心建成區(qū)。標(biāo)定地價(jià)是1年一更新，會(huì)相對(duì)及時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)是2-3年更新。另外是稅務(wù)部門也可以參照我們的價(jià)格征收。
五、對(duì)聽(tīng)證事項(xiàng)的處理建議
綜上所述，針對(duì)聽(tīng)證會(huì)上聽(tīng)證參加人提出的問(wèn)題，市自然資源局和技術(shù)承擔(dān)單位的相關(guān)專家進(jìn)行了深入的討論和研究，并逐一現(xiàn)場(chǎng)予以解答回應(yīng)，并與聽(tīng)證參加人達(dá)成一致，各方不存在意見(jiàn)分歧。聽(tīng)證參加人一直認(rèn)為，本項(xiàng)目成果符合規(guī)程要求，數(shù)據(jù)翔實(shí)，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，評(píng)估技術(shù)路線合理，標(biāo)定區(qū)域與標(biāo)準(zhǔn)宗地的調(diào)整更新較為合理，成果較齊全，對(duì)進(jìn)一步完善自然資源政府公示價(jià)格體系具有十分重要的作用，并可為政府稅務(wù)部門征收稅費(fèi)提供參考依據(jù)。下一步，建議將項(xiàng)目成果進(jìn)一步完善并經(jīng)驗(yàn)收通過(guò)后，按程序報(bào)市政府審批。
珠海市自然資源局
2024年2月2日
