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（已失效）珠海市人民政府關(guān)于印發(fā)珠海市加強(qiáng)科技企業(yè)孵化器用地管理意見（試行）的通知(珠府〔2019〕41號(hào))
ZFGS-2019-07
珠府〔2019〕41號(hào)
橫琴新區(qū)管委會(huì)，各區(qū)政府（管委會(huì)），市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：
現(xiàn)將《珠海市加強(qiáng)科技企業(yè)孵化器用地管理的意見（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹實(shí)施。實(shí)施過程中遇到問題，請(qǐng)徑向市自然資源局反映。
珠海市人民政府
2019年7月4日
珠海市加強(qiáng)科技企業(yè)孵化器用地管理的意見（試行）
為優(yōu)化自主創(chuàng)新環(huán)境，加快實(shí)施孵化器倍增計(jì)劃，促進(jìn)珠海市科技企業(yè)孵化器規(guī)范健康發(fā)展，根據(jù)《科技部關(guān)于印發(fā)<科技企業(yè)孵化器管理辦法>的通知》（國科發(fā)區(qū)〔2018〕300號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號(hào)）、《廣東省人民政府印發(fā)<關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)科技創(chuàng)新若干政策措施>的通知》（粵府〔2019〕1號(hào)）、《廣東省國土資源廳印發(fā)<關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見（試行）>的通知》（粵國土資規(guī)字〔2017〕3號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)〈廣東省科技企業(yè)孵化器認(rèn)定和管理辦法〉的通知》（粵科函高字〔2012〕345號(hào)）等文件及我市節(jié)約集約用地的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，就加強(qiáng)我市科技企業(yè)孵化器用地管理，提出以下意見:
一、適用范圍
本意見所稱的孵化器用地是指以科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)為主要服務(wù)對(duì)象，通過提供辦公空間和孵化服務(wù)，提升企業(yè)的存活率和成長率的各類科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)載體用地。用地類別為《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》關(guān)于新型產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)容中的“孵化”。加速器用地可參照本意見執(zhí)行。其他類型的新型產(chǎn)業(yè)用地以及本意見施行前已供應(yīng)的孵化器用地不適用于本意見。
二、孵化器認(rèn)定
市科技主管部門負(fù)責(zé)孵化器的指導(dǎo)、認(rèn)定、管理和服務(wù)等工作。各區(qū)政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)制訂本轄區(qū)科技企業(yè)孵化器認(rèn)定和管理辦法，并負(fù)責(zé)轄區(qū)孵化器認(rèn)定、管理和服務(wù)等工作。
三、用地原則
孵化器用地應(yīng)當(dāng)遵循節(jié)約集約利用、合理配置資源的原則。
新建孵化器用地應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，且應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃前提下，優(yōu)先安排一定比例的全市計(jì)劃用地指標(biāo)作為孵化器建設(shè)用地。
四、開發(fā)建設(shè)要求
（一）申請(qǐng)主體為依法成立的法人單位。
（二）企業(yè)參與新建孵化器用地的競(jìng)買，由區(qū)政府（管委會(huì)）根據(jù)有關(guān)規(guī)定開展企業(yè)開發(fā)及運(yùn)營孵化器項(xiàng)目的資源及能力審查；企業(yè)申請(qǐng)利用我市工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍外的存量工業(yè)、倉儲(chǔ)、物流用房改建、擴(kuò)建、拆建改變用途用于孵化器項(xiàng)目的，需獲得市自然資源部門及各區(qū)政府（管委會(huì)）批準(zhǔn)改變用途并按孵化器用途辦理用地手續(xù)后方可開展孵化器項(xiàng)目建設(shè)。
（三）為節(jié)約集約利用土地，新建孵化器用地面積可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求予以劃定，用地容積率不得低于3.0；企業(yè)申請(qǐng)利用我市工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍外的存量工業(yè)、倉儲(chǔ)、物流用房改建、擴(kuò)建、拆建改變用途用于孵化器項(xiàng)目的，根據(jù)規(guī)劃要求確定用地容積率。
（四）孵化器用地土地使用年限為40年。企業(yè)申請(qǐng)利用我市工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍外的存量工業(yè)、倉儲(chǔ)、物流用房改建、擴(kuò)建、拆建改變用途用于孵化器項(xiàng)目的，按照原建設(shè)用地剩余出讓年限確定。
（五）項(xiàng)目用地開發(fā)建設(shè)的其他要求。
五、用地出讓
新建孵化器用地，綜合考慮我市科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、供地政策和土地市場(chǎng)情況后按規(guī)定確定出讓底價(jià)，以“招標(biāo)、拍賣、掛牌”方式公開出讓。
新建孵化器用地面積大于等于50000平方米且計(jì)容積率建筑面積大于等于200000平方米的，可考慮配置一定比例商務(wù)用地、配套型住宅用地，上述用地原則上應(yīng)依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃用途劃分為不同宗地單獨(dú)供地。新建孵化器用地及商務(wù)用地存在需要整體規(guī)劃建設(shè)、確實(shí)難以分割供應(yīng)或分割宗地后不利于節(jié)約集約用地情況的，可按一宗地（單宗封閉紅線）整體供地。配套型住宅用地必須單獨(dú)進(jìn)行宗地市場(chǎng)評(píng)估及單獨(dú)供地。
各區(qū)政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)新建孵化器用地規(guī)模的確定工作，并負(fù)責(zé)按照國家產(chǎn)業(yè)政策和本轄區(qū)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)制定《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》。《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》必須明確項(xiàng)目投資強(qiáng)度等相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項(xiàng)目運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任。
企業(yè)競(jìng)得新建孵化器用地，須在簽訂《成交確認(rèn)書》之日起兩個(gè)工作日內(nèi)向轄區(qū)政府（管委會(huì)）提出簽訂《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》的申請(qǐng)，并在與轄區(qū)政府（管委會(huì)）簽訂《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》后與出讓人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。如企業(yè)未能在簽訂《成交確認(rèn)書》之日起兩個(gè)工作日內(nèi)向轄區(qū)政府（管委會(huì)）提出簽訂《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》申請(qǐng)的，則視為放棄競(jìng)得的建設(shè)用地使用權(quán)，企業(yè)所繳納的競(jìng)買保證金不予退還，由交易機(jī)構(gòu)上繳國庫。
六、用地建設(shè)
孵化器用地用于孵化的計(jì)容積率建筑面積須大于等于用地總計(jì)容積率建筑面積的70%，用于為科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的各生活服務(wù)設(shè)施建筑面積可根據(jù)用地實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)定。
孵化器用地可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求配建新能源汽車充電樁、幼兒園、中小學(xué)、社區(qū)用房、文體場(chǎng)地、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，配建設(shè)施建筑面積不計(jì)入項(xiàng)目計(jì)容積率建筑面積，由企業(yè)建成后無償移交政府，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。孵化器用地應(yīng)合理利用地下空間、建筑物架空層建設(shè)配套設(shè)施。
七、地價(jià)政策
新建孵化器用地按不小于新型產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的50%設(shè)定出讓起始價(jià)（底價(jià)）。
企業(yè)申請(qǐng)利用我市工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍外的存量工業(yè)、倉儲(chǔ)、物流用房改建、擴(kuò)建、拆建改變用途用于孵化器項(xiàng)目的，按用地剩余年限孵化器用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)扣減用地剩余年限原用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的差額計(jì)收土地價(jià)款（差額為負(fù)數(shù)時(shí)，不退還原繳納的土地價(jià)款）。容積率小于等于1時(shí)，按用地面積計(jì)收土地價(jià)款；容積率大于1時(shí)，按計(jì)容積率建筑面積計(jì)收土地價(jià)款。允許以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)及簽訂《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》。
孵化器用地配建的新能源汽車充電樁、幼兒園、中小學(xué)、社區(qū)用房、文體場(chǎng)地、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施及利用地下空間、建筑物架空層建設(shè)的配套設(shè)施不計(jì)收土地價(jià)款。
八、轉(zhuǎn)讓規(guī)定
為鼓勵(lì)集中成片開發(fā)，孵化器用地面積大于等于30000平方米的，在不改變科技企業(yè)孵化器用途的前提下，允許小于等于孵化總建筑面積50%的建筑物，按幢、層、間等有固定界限的基本單元進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，分割基本單元套內(nèi)建筑面積須大于等于300平方米；配套生活服務(wù)設(shè)施建筑物小于等于用地總計(jì)容積率建筑面積15%以內(nèi)的部分不得分割轉(zhuǎn)讓（移交政府的公共服務(wù)設(shè)施除外），允許配套生活服務(wù)設(shè)施建筑物大于用地總計(jì)容積率建筑面積15%的部分，按幢、層、間等有固定界限的基本單元進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。孵化器用地面積小于30000平方米的，不允許分割轉(zhuǎn)讓用地所有建筑物（移交政府的公共服務(wù)設(shè)施除外）。允許配套型住宅用地小于等于總計(jì)容積率建筑面積50%的住宅建筑物，按幢、層、間等有固定界限的基本單元進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，其余住宅建筑物不得分割（移交政府的公共服務(wù)設(shè)施除外）。基本單元是指依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《房屋登記辦法》規(guī)定，有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或者特定空間。固定界限可參照市自然資源部門核發(fā)的規(guī)劃核準(zhǔn)文件（建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、圖紙、圖冊(cè)等）。
可分割轉(zhuǎn)讓的孵化建筑物的受讓對(duì)象（含多次轉(zhuǎn)讓）必須為符合國家、省、市相關(guān)文件規(guī)定從事科技創(chuàng)新的科技企業(yè)，不得轉(zhuǎn)讓給個(gè)人和非從事科技創(chuàng)新的科技企業(yè)；可分割轉(zhuǎn)讓的生活服務(wù)設(shè)施建筑物、配套型住宅建筑物的受讓對(duì)象（含多次轉(zhuǎn)讓）必須為已經(jīng)入駐孵化器項(xiàng)目從事科技創(chuàng)新的科技企業(yè)。具體由各區(qū)政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)對(duì)上述建筑物的受讓對(duì)象進(jìn)行審核。
項(xiàng)目企業(yè)將可分割轉(zhuǎn)讓的孵化、生活服務(wù)設(shè)施、配套型住宅建筑物轉(zhuǎn)讓給符合上述條件的科技企業(yè)為首次轉(zhuǎn)讓。科技企業(yè)對(duì)可分割轉(zhuǎn)讓的孵化、生活服務(wù)設(shè)施、配套型住宅建筑物進(jìn)行二次轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓方向轄區(qū)政府（管委會(huì)）提出申請(qǐng)，并優(yōu)先由項(xiàng)目企業(yè)或者政府委托的用房管理主體按原轉(zhuǎn)讓價(jià)格（包括轉(zhuǎn)讓方受讓該建筑物時(shí)已繳納的相關(guān)稅費(fèi)）進(jìn)行回購。科技企業(yè)在孵期間無法實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)而退出孵化器項(xiàng)目的，其名下的孵化、生活服務(wù)設(shè)施、配套型住宅建筑物必須由項(xiàng)目企業(yè)或者政府委托的用房管理主體按原轉(zhuǎn)讓價(jià)格（包括轉(zhuǎn)讓方受讓該建筑物時(shí)已繳納的相關(guān)稅費(fèi)）進(jìn)行回購。項(xiàng)目企業(yè)或者政府委托的用房管理主體放棄回購的孵化、生活服務(wù)設(shè)施、配套型住宅建筑物方可進(jìn)行二次轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳轄區(qū)政府（管委會(huì)）指定的部門，具體如下：（一）完成轉(zhuǎn)讓登記未屆滿 3 年（含）的，增值收益按 100%的比例上繳；（二）完成轉(zhuǎn)讓登記屆滿 3 年未滿 5 年（含）的，增值收益按 50%的比例上繳；（三）完成轉(zhuǎn)讓登記屆滿 5 年的，增值收益按 20%的比例上繳。增值收益指孵化、生活服務(wù)設(shè)施、配套型住宅建筑物二次轉(zhuǎn)讓的交易價(jià)格扣減原銷售價(jià)格及轉(zhuǎn)讓方受讓該建筑物時(shí)已繳納的相關(guān)稅費(fèi)后的差額。項(xiàng)目建筑物二次轉(zhuǎn)讓后再發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的，轉(zhuǎn)讓方均須按照上述標(biāo)準(zhǔn)繳納增值收益。
企業(yè)通過各區(qū)政府（管委會(huì)）對(duì)《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》約定事項(xiàng)的履約認(rèn)定并符合條件的，方可辦理分割轉(zhuǎn)讓孵化、生活服務(wù)設(shè)施建筑物的建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。其余建筑物在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，可申請(qǐng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
孵化器用地配套建設(shè)的地下停車場(chǎng)為項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施，與項(xiàng)目地上建筑物為一個(gè)整體，可單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
企業(yè)轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)或因人民法院強(qiáng)制執(zhí)行而拍賣的，受讓企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》相關(guān)約定。
九、用地監(jiān)管
依法取得的孵化器用地改變土地用途的，由政府依法收回用地及地上建筑物。禁止我市工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍內(nèi)的工業(yè)、倉儲(chǔ)、物流用地改變土地用途用于孵化器項(xiàng)目建設(shè)。
市自然資源部門及各區(qū)政府（管委會(huì)）應(yīng)強(qiáng)化《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》履約監(jiān)管和處置，完善項(xiàng)目用地開竣工提醒制度。設(shè)立開竣工時(shí)限臺(tái)賬，提前兩個(gè)月函告督促用地單位開竣工，加大土地利用巡查力度，做到事前積極預(yù)防，事中及時(shí)處置，事后嚴(yán)肅追責(zé)。同時(shí)，切實(shí)加大閑置土地處置工作力度，嚴(yán)格落實(shí)我市閑置土地處置的有關(guān)規(guī)定。
企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)竣工期滿三年內(nèi)須獲得各區(qū)政府（管委會(huì)）或者市級(jí)及以上科技主管部門的科技企業(yè)孵化器認(rèn)定或備案，否則將按土地總價(jià)款的10%計(jì)收違約金；對(duì)三年內(nèi)無法通過認(rèn)定的企業(yè)，在繳納相應(yīng)違約金后再給予兩年寬限期，如果寬限期滿仍無法通過科技企業(yè)孵化器認(rèn)定的，將按用地受讓時(shí)商務(wù)用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)扣減企業(yè)已繳納土地價(jià)款的差額計(jì)收違約金，在繳納相應(yīng)違約金后項(xiàng)目用地孵化器用途不變，上述內(nèi)容應(yīng)在《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》中明確約定。
各區(qū)政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)對(duì)《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》約定的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管，按照《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》明確的考核環(huán)節(jié)對(duì)企業(yè)履約情況進(jìn)行檢查核實(shí)，并將有關(guān)情況報(bào)市科技主管部門備案。對(duì)逾期未能通過《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》履約認(rèn)定的項(xiàng)目企業(yè)，應(yīng)采取計(jì)收違約金、停止辦理項(xiàng)目剩余孵化建筑物的轉(zhuǎn)讓和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書手續(xù)等措施。
市自然資源部門、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、各區(qū)政府（管委會(huì)）在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好有關(guān)孵化器用地的規(guī)劃、土地出讓、建設(shè)審批、登記等工作。
十、其他事項(xiàng)
通過城市更新方式建設(shè)的孵化器項(xiàng)目，按照我市城市更新有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，本意見內(nèi)容與我市城市更新有關(guān)規(guī)定不一致的，以我市城市更新有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。
十一、信息公開
各區(qū)政府（管委會(huì)）應(yīng)制定本轄區(qū)孵化器用地項(xiàng)目操作指引，并建立孵化器用地信息公開機(jī)制，定期向社會(huì)發(fā)布，實(shí)現(xiàn)信息透明，資源共享。
十二、解釋部門
本《意見》由市自然資源部門負(fù)責(zé)解釋。
十三、施行時(shí)間
本《意見》自2019年8月1日起施行，有效期三年。
