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《珠海市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村住房建設(shè)管理暫行辦法》政策解讀
《珠海市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村住房建設(shè)管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）于2024年10月12日起施行。現(xiàn)將《暫行辦法》有關(guān)內(nèi)容作如下解讀：
一、制定背景
制定《暫行辦法》是為了規(guī)范我市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村住房建設(shè)管理，落實(shí)《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升條例》提出的工作要求。市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局與市自然資源局聯(lián)合頒布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市農(nóng)村宅基地審批管理的通知（試行）》（珠農(nóng)農(nóng)〔2022〕132號）已到期，因此結(jié)合我市實(shí)際制定《暫行辦法》有利于保障我市農(nóng)村村民基本居住權(quán)益、提升我市鄉(xiāng)村風(fēng)貌，也使今后的相關(guān)管理工作有法可依、有章可循。
二、制定依據(jù)
制定《暫行辦法》主要依據(jù)了《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省土地管理?xiàng)l例》《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升條例》等法律法規(guī)以及《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)房建設(shè)質(zhì)量安全管理的通知》等規(guī)范性文件。同時(shí)，起草《暫行辦法》的過程中也部分參考了浙江、福建等其他省市和省內(nèi)各地市頒布的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件。
三、主要目標(biāo)
制定頒布《暫行辦法》是為了進(jìn)一步規(guī)范我市農(nóng)村宅基地和村民住房建設(shè)管理，因地制宜保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居，全面提升我市鄉(xiāng)村風(fēng)貌，建設(shè)宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村。
四、《暫行辦法》的主要內(nèi)容及措施
《暫行辦法》共設(shè)七章五十條，主要內(nèi)容包括：
第一章總則，說明《暫行辦法》的立法目的和制定依據(jù)、適用范圍、基本原則、政府職責(zé)和部門職能分工、宣傳教育。
第二章規(guī)劃和用地，確立了“先規(guī)劃、后許可、再建設(shè)”的基本管理要求，合理保障和規(guī)范農(nóng)村住房建設(shè)用地供應(yīng)。
第三章農(nóng)村宅基地審批，重申和堅(jiān)持了“一戶一宅”原則和我市新批準(zhǔn)宅基地的面積、建筑層數(shù)以及建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn),細(xì)化了“一戶一宅”的認(rèn)定原則，明確了可以申請宅基地的各項(xiàng)條件和不予批準(zhǔn)宅基地的負(fù)面清單,細(xì)化了農(nóng)戶申請、村級核查、鎮(zhèn)級審批的農(nóng)村宅基地審批程序。
第四章農(nóng)村住房建設(shè)管理，規(guī)定了村民建房和集中建房等多種建房方式，對村民申請宅基地建住房過程中各個(gè)環(huán)節(jié)都提出了具體要求，強(qiáng)化了對村民建房的全過程監(jiān)管。
第五章農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)與盤活利用，對農(nóng)村宅基地及地上房屋的流轉(zhuǎn)、繼承、收回、退出與盤活利用確定了基本的實(shí)踐方向。
第六章監(jiān)督檢查與法律責(zé)任，明確了農(nóng)村宅基地管理和農(nóng)村住房建設(shè)管理過程中各種違法違規(guī)行為的法律責(zé)任。
第七章附則，明確了政策有效期及政策解釋單位。
五、新舊政策差異
相比于我市之前頒布的《珠海市人民政府關(guān)于規(guī)范我市農(nóng)民（被征地農(nóng)民）建房管理的若干意見》（珠府〔2008〕160號）《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市農(nóng)村宅基地審批管理的通知（試行）》（珠農(nóng)農(nóng)〔2022〕132號）等規(guī)范性文件，《暫行辦法》的內(nèi)容更為全面綜合，涵括了農(nóng)村宅基地審批和農(nóng)村住房建設(shè)管理各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。明確了集中建房的基本要求和建房流程，為我市今后推行集中建房提供了基本的制度依據(jù)和操作指引，有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的節(jié)約集約利用。對農(nóng)村住房建成以后的安全使用提出了各項(xiàng)要求，對裝修改造、危房處置、農(nóng)村自住房的經(jīng)營性利用等加強(qiáng)了監(jiān)管，有利于減少和杜絕農(nóng)村住房安全事故。明確了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)、盤活利用、繼承、依法收回、退出等內(nèi)容。
六、特色亮點(diǎn)及便民利民舉措
（一）規(guī)定了新型建房模式，提倡節(jié)約集約用地。《暫行辦法》對多戶聯(lián)合建房、集中建房等新型建房模式的申請審批程序進(jìn)行了規(guī)范，為土地緊缺村因地制宜滿足村民建房需求提供了多種選擇方案。
（二）注重鄉(xiāng)村風(fēng)貌的塑造提升，強(qiáng)化風(fēng)貌管控。《暫行辦法》貫徹了《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升條例》提出的各項(xiàng)風(fēng)貌管控要求，對新建的農(nóng)村住房實(shí)行選圖報(bào)建、按圖施工、對圖驗(yàn)收，對存量住房的維護(hù)修繕和微改造也執(zhí)行相同的風(fēng)貌塑造要求。
（三）注重農(nóng)房建設(shè)利用的質(zhì)量安全，實(shí)施全鏈條安全監(jiān)管。《暫行辦法》重視建房過程的質(zhì)量安全要求和房屋建成以后的安全使用，從農(nóng)村建房的選址審批、設(shè)計(jì)、施工過程和住房建成后的驗(yàn)收、使用、維護(hù)修繕都規(guī)定了具體的安全監(jiān)管要求。
（四）加強(qiáng)全程監(jiān)督檢查，嚴(yán)防農(nóng)村新增“兩違”現(xiàn)象。《暫行辦法》從農(nóng)村宅基地審批到農(nóng)村住房建設(shè)的全過程都規(guī)定了監(jiān)督檢查內(nèi)容，強(qiáng)化了鎮(zhèn)人民政府和基層組織對農(nóng)村建房的日常監(jiān)督檢查和動(dòng)態(tài)巡查職責(zé)。
（五）疏堵結(jié)合，實(shí)施人性化管理。《暫行辦法》除了嚴(yán)防新增農(nóng)村違建，對農(nóng)村村民合法、合理的建房訴求也盡量予以滿足。
（六）優(yōu)化簡化報(bào)建審批流程，彰顯便民利民為民的宗旨。《暫行辦法》推行村民報(bào)建“一站式”服務(wù)，村民在申請報(bào)建環(huán)節(jié)在村社指導(dǎo)下只需要一次性提交全部報(bào)建申請材料，避免了村民來回跑腿補(bǔ)充材料和往返不同辦事窗口遞交申請材料。同時(shí)《暫行辦法》還規(guī)定了聯(lián)審聯(lián)辦、限時(shí)辦結(jié)的工作要求，提高了辦事效率。
