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關(guān)于《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》的政策解讀
一、制定背景
珠海市第九屆人大常委會(huì)第九次會(huì)議于2017年11月22日通過(guò)《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱《物業(yè)條例》），《物業(yè)條例》自2018年3月15日起施行。《物業(yè)條例》的實(shí)施對(duì)規(guī)范我市物業(yè)管理市場(chǎng)，推動(dòng)物業(yè)管理工作起到了積極作用，但由于《物業(yè)條例》內(nèi)容規(guī)定原則性與指引性較強(qiáng)，不能全面解決物業(yè)管理實(shí)踐中不斷出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題。為妥善處理這一情況，根據(jù)《物業(yè)條例》第九十九條規(guī)定，市人民政府應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)實(shí)施細(xì)則。
根據(jù)珠海市人民政府2018年度政府規(guī)章立法計(jì)劃安排，原市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱原市住規(guī)建局）針對(duì)我市物業(yè)管理活動(dòng)中目前存在的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題，在充分調(diào)研、借鑒先進(jìn)地市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)《物業(yè)條例》起草了《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》（送審稿）（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》），現(xiàn)就《實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)情況說(shuō)明如下：
二、主要內(nèi)容說(shuō)明
《實(shí)施細(xì)則》共九十四條，分為六個(gè)章節(jié)，細(xì)化了市、區(qū)、鎮(zhèn)街三級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)職責(zé)，理順工作思路，落實(shí)責(zé)任主體。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)進(jìn)行了規(guī)范。著重規(guī)范了設(shè)立業(yè)主大會(huì)、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)、續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的流程，明確了業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作規(guī)范以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、交接的程序等。重點(diǎn)內(nèi)容如下：
（一）明確各級(jí)政府應(yīng)配備專門(mén)物業(yè)管理部門(mén)和專職人員。
目前市、區(qū)、鎮(zhèn)街各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不完善，人員未配置到位，無(wú)法在物業(yè)管理工作量大、任務(wù)繁重的情況下，保質(zhì)高效地實(shí)現(xiàn)《物業(yè)條例》預(yù)期的立法目的；針對(duì)該問(wèn)題，《實(shí)施細(xì)則》以專款條文形式，明確了各級(jí)政府應(yīng)該完善機(jī)構(gòu)人員，在物業(yè)管理工作中充分發(fā)揮屬地管理職能積極作用。
（二）關(guān)于各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的職責(zé)。
《實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步細(xì)化了市、區(qū)、鎮(zhèn)街三級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的職責(zé)，厘清三級(jí)主管部門(mén)責(zé)任范圍。從責(zé)任主體角度對(duì)三級(jí)主管部門(mén)職責(zé)作出了直觀表述，避免多頭管理、各主管部門(mén)之間責(zé)任不清的情況發(fā)生；從業(yè)主辦事角度，解決了業(yè)主辦事難、投訴難、多個(gè)部門(mén)重復(fù)跑的問(wèn)題。
（三）關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域。
《實(shí)施細(xì)則》明確了物業(yè)管理區(qū)域備案制度，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分、備案、分割和合并作出了規(guī)定。對(duì)已備案且已實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分割或者合并的，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房等公共設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況，依法形成分割方案或者合并方案后，通過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“雙過(guò)半”業(yè)主同意等程序進(jìn)行分割或者合并。
（四）關(guān)于物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的定義。
《實(shí)施細(xì)則》明確了物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的定義。一是依法在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的人；二是因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；三是因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；四是因合法建造等事實(shí)行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；五是其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
（五）關(guān)于首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
《實(shí)施細(xì)則》規(guī)范了首次業(yè)主大會(huì)籌備組的工作準(zhǔn)則。一是規(guī)定了業(yè)主大會(huì)籌備組的人員構(gòu)成、業(yè)主代表的產(chǎn)生方式、鎮(zhèn)街的審查責(zé)任和擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)的職責(zé)；二是強(qiáng)化了業(yè)主大會(huì)籌備組工作指引，確定了業(yè)主大會(huì)籌備組工作原則，同時(shí)還規(guī)定了業(yè)主大會(huì)籌備組自成立起一年內(nèi)應(yīng)該組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議；三是明確了業(yè)主大會(huì)籌備組的工作職責(zé)與法律地位，為業(yè)主大會(huì)籌備組開(kāi)展工作提供了法律依據(jù)。
（六）關(guān)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
《實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織主體、方式、形式、投票內(nèi)容，為業(yè)主活動(dòng)提供了詳細(xì)的指引。一是業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織主體有業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街；二是業(yè)主大會(huì)會(huì)議方式分別是業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，同時(shí)明確了召開(kāi)條件；三是業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以通過(guò)集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)、電子投票三種形式進(jìn)行；四是規(guī)范了投票流程，對(duì)投票程序、投票權(quán)數(shù)確定、送達(dá)標(biāo)準(zhǔn)、委托參會(huì)要求、結(jié)果公示、異議處理均作出相應(yīng)規(guī)定。
（七）關(guān)于主管部門(mén)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)。
《實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步強(qiáng)化了主管部門(mén)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。一是明確了業(yè)主委員會(huì)委員候選人的資格審核標(biāo)準(zhǔn)、流程；二是完善了業(yè)主委員會(huì)備案制度，對(duì)業(yè)主委員會(huì)刻制印章提出了具體要求；三是加強(qiáng)了鎮(zhèn)街對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督職能，賦予鎮(zhèn)街調(diào)查核實(shí)業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利，對(duì)調(diào)查業(yè)主委員會(huì)委員、終止或者恢復(fù)委員資格的程序作出規(guī)定；四是要求業(yè)主委員會(huì)會(huì)議前七日將會(huì)議表決事項(xiàng)以書(shū)面形式告知鎮(zhèn)街，接受鎮(zhèn)街指導(dǎo)；五是明確了業(yè)主委員會(huì)不能履行職責(zé)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的財(cái)物移交鎮(zhèn)街，由鎮(zhèn)街代為保管；六是業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)主管部門(mén)或者鎮(zhèn)街書(shū)面提出撤銷申請(qǐng)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管。
（八）關(guān)于規(guī)范業(yè)主委員會(huì)工作。
《實(shí)施細(xì)則》明確了業(yè)主委員會(huì)的工作規(guī)范。一是要求業(yè)主委員會(huì)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度；二是明確了業(yè)主委員會(huì)委員的禁止行為；三是強(qiáng)調(diào)了業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)條例》要求，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示相關(guān)內(nèi)容；四是對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員領(lǐng)取津貼作出規(guī)定，如業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約沒(méi)有約定的，不得領(lǐng)取津貼。
（九）關(guān)于業(yè)主監(jiān)事會(huì)。
《實(shí)施細(xì)則》強(qiáng)調(diào)了業(yè)主監(jiān)事會(huì)的設(shè)立和職責(zé)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約中予以約定。對(duì)于業(yè)主監(jiān)事會(huì)設(shè)立方面，明確了業(yè)主監(jiān)事會(huì)的選舉規(guī)則、監(jiān)事資格、人數(shù)、任期、資格終止等參照業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，增加了業(yè)主監(jiān)事會(huì)的可操作性；對(duì)于業(yè)主監(jiān)事會(huì)職責(zé)方面，規(guī)定了業(yè)主監(jiān)事會(huì)的權(quán)利范圍，在賦予業(yè)主監(jiān)事會(huì)權(quán)利的同時(shí)避免業(yè)主監(jiān)事會(huì)濫用權(quán)利。
（十）關(guān)于物業(yè)管理委員會(huì)。
《實(shí)施細(xì)則》明確了設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)的條件和責(zé)任主體。占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上業(yè)主提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)鎮(zhèn)街審核，認(rèn)為有必要設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)的，由鎮(zhèn)街決定組織設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)。同時(shí)還強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理委員會(huì)中業(yè)主代表由鎮(zhèn)街推薦產(chǎn)生，其中鎮(zhèn)街、居民委員會(huì)的代表不得低于總?cè)藬?shù)的百分之六十，突出了鎮(zhèn)街、居民委員會(huì)在物業(yè)管理委員會(huì)中的主導(dǎo)地位。
（十一）關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取方式。
《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取酬金制或者包干制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)。強(qiáng)調(diào)了酬金制中預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，所有權(quán)歸交納的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年提取的酬金比例由業(yè)主大會(huì)決定。同時(shí)針對(duì)酬金制，《實(shí)施細(xì)則》還明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算及物業(yè)服務(wù)資金的收支情況、書(shū)面答復(fù)業(yè)主質(zhì)疑的義務(wù)和業(yè)主監(jiān)督的權(quán)利。
（十二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
《實(shí)施細(xì)則》明確了物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整方式，物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)約定進(jìn)行調(diào)整，沒(méi)有約定的由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。同時(shí)，針對(duì)沒(méi)有設(shè)立業(yè)主大會(huì)或者因業(yè)主委員會(huì)期限屆滿等原因無(wú)法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情形，《實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步規(guī)范了調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的程序，增加了指導(dǎo)性。
（十三）關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更。
《實(shí)施細(xì)則》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的流程作了詳細(xì)規(guī)定，包括：前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更、物業(yè)服務(wù)期限屆滿業(yè)主大會(huì)選聘新企業(yè)、物業(yè)服務(wù)期限屆滿物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行期間合同解除與物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同等情形，為物業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更提供了法律依據(jù)，也為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了清晰指引。
（十四）關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出。
《實(shí)施細(xì)則》明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的情形，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出流程；強(qiáng)調(diào)業(yè)主大會(huì)已經(jīng)選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)，新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方可進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。對(duì)于原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)退出物業(yè)管理區(qū)域的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域。
（十五）關(guān)于物業(yè)交接中各主體的義務(wù)與權(quán)利。
《實(shí)施細(xì)則》對(duì)物業(yè)交接各主體的義務(wù)與權(quán)利作了明確規(guī)定。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)資料移交的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)移交其合法占有的資料和財(cái)物，并配合新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作；二是履行合同的義務(wù)，在未解除前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定進(jìn)行服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至合同解除之日；三是新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用提供幫助；四是原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序；五是原物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。針對(duì)業(yè)主委員會(huì)未成立、不能履行職責(zé)或拒不履行職責(zé)的情形，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在業(yè)主代表和鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下，與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、查驗(yàn)手續(xù)。
（十六）關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急庫(kù)。
《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了市物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)按照公開(kāi)、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫(kù)，同時(shí)賦予鎮(zhèn)街在小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)真空時(shí)，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫(kù)中抽簽選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，并簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，更好的發(fā)揮了鎮(zhèn)街屬地管理職能。
（十七）關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)。
《實(shí)施細(xì)則》明確禁止建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)。規(guī)定了在擬出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本物業(yè)管理區(qū)域要求承租車(chē)位、車(chē)庫(kù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的房屋套數(shù)時(shí)，每擁有一套房屋的業(yè)主或者物業(yè)使用人只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫(kù)。強(qiáng)調(diào)業(yè)主優(yōu)先原則，在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)和承租需求后，車(chē)位、車(chē)庫(kù)存在多余情形的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。《實(shí)施細(xì)則》還規(guī)定了占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的適用方式，由業(yè)主大會(huì)決定。
（十八）關(guān)于物業(yè)裝飾裝修管理。
《實(shí)施細(xì)則》參考了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，明確了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)裝飾裝修活動(dòng)中的義務(wù)與權(quán)利。一是業(yè)主的備案義務(wù)，在裝飾裝修前應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的告知、制止、報(bào)告的義務(wù)，即業(yè)主裝飾裝修前將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，業(yè)主在作業(yè)時(shí)存在違規(guī)行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并向有關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。另外《實(shí)施細(xì)則》還對(duì)裝修保證金、出入證押金或工本費(fèi)、裝修清運(yùn)進(jìn)行了規(guī)范。
