.png)
關(guān)于《珠海市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》的政策解讀
一、制定背景
隨著社會的發(fā)展，房屋老齡化問題日趨嚴(yán)峻，物業(yè)專項(xiàng)維修資金作為房屋的“養(yǎng)老金”，其重要性日益凸顯。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等規(guī)定，我市多次出臺相關(guān)指導(dǎo)文件，經(jīng)過多年的探索，實(shí)踐證明目前針對物業(yè)專項(xiàng)維修資金的法律、法規(guī)，已經(jīng)不能滿足我市的發(fā)展需要。尤其是老舊小區(qū)在面臨共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，缺乏明確的使用指引，導(dǎo)致大量物業(yè)專項(xiàng)維修資金沉淀，不能發(fā)揮有效用途；資金不到位、被挪用等情況屢有發(fā)生；容易引發(fā)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間的多重糾紛。為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市物業(yè)維修資金的交存、管理和使用，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，適時(shí)出臺《珠海市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。
二、《辦法》的主要內(nèi)容
《辦法》分為總則、交存、管理、使用、附則五個章節(jié)，共三十二個條款。重點(diǎn)內(nèi)容如下：
（一）關(guān)于適用范圍和定義。
《辦法》適用于我市范圍內(nèi)住宅、商住、辦法及商業(yè)等物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、管理使用和監(jiān)督；明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
（二）關(guān)于基本原則和管理體制。
《辦法》確定了物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的管理原則。建立協(xié)同管理機(jī)制，市物業(yè)管理行政主管部門會同同級財(cái)政部門統(tǒng)籌全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管工作；區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同同級財(cái)政部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用監(jiān)管工作；鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管的相關(guān)工作；同時(shí)財(cái)政、審計(jì)、自然資源、規(guī)劃、市場監(jiān)管、公安消防、不動產(chǎn)登記中心等部門依職能配合。
（三）關(guān)于交存原則。
《辦法》規(guī)定一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金；對交存標(biāo)準(zhǔn)予以明確，物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于已交存資金的業(yè)主所有。同時(shí)規(guī)定對已售公有住房的交存方法由相關(guān)政府部門另行制定，以及城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包含交存方案，明確交存主體、方式、時(shí)間等內(nèi)容。為物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存提供法律依據(jù)。
（四）關(guān)于交存方式。
一是《辦法》施行以后的新建物業(yè)，首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照《辦法》規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)一次性代為交存，并在銷售時(shí)一次性向業(yè)主收取，業(yè)主未依法向建設(shè)單位支付物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位有權(quán)拒絕將房屋交付給業(yè)主；二是《辦法》施行以前的物業(yè)，業(yè)主可以采用一次性或者分期的方式，按照《辦法》規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)交存；三是業(yè)主分戶賬面余額不足首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存額的百分之三十時(shí)，由業(yè)主大會決定續(xù)籌的方式。使物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存更具可行性。
（五）關(guān)于管理原則。
《辦法》明確了物業(yè)專項(xiàng)維修資金由市物業(yè)主管部門依法委托專戶監(jiān)管銀行進(jìn)行代管，實(shí)行專款專用的原則，以及專戶銀行應(yīng)當(dāng)建立信息化管理系統(tǒng)，依法接受業(yè)主的查詢、審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督；規(guī)定業(yè)主未依法交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理物業(yè)的過戶登記或者抵押登記；物業(yè)滅失，業(yè)主分戶賬戶中結(jié)余的資金將返還業(yè)主。保障物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理的公平、透明。
（六）關(guān)于使用原則。
《辦法》明確了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則；對不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中支列的情形，以及對物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行了規(guī)定；申請使用人對使用過程中提供的資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)，區(qū)物業(yè)主管部門對資料是否齊備、填報(bào)內(nèi)容是否規(guī)范進(jìn)行審核；規(guī)定專戶監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。規(guī)范了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，保障物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的權(quán)益。
（七）關(guān)于使用流程。
《辦法》對物業(yè)專項(xiàng)維修資金的常規(guī)使用和應(yīng)急使用分別制定了詳細(xì)的使用流程，進(jìn)一步厘清了市、區(qū)、鎮(zhèn)街的監(jiān)督職責(zé)，使《辦法》更具指引性和可操作性；《辦法》還制定了“一次性表決”規(guī)則，即在符合規(guī)定的情況下，業(yè)主依法一次性授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會委員或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)分批使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金時(shí)不需要再次表決。“一次性表決”大大提高了物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的便利性，有效解決了業(yè)主大會會議召開難的問題，為解決物業(yè)專項(xiàng)維修資金長期沉淀、不能發(fā)揮應(yīng)有作用的問題，提供了新方向。
