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關(guān)于《珠海市保障性租賃住房準(zhǔn)入退出管理規(guī)定（試行）》的政策解讀
一、制定背景
（一）落實中央關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的指示精神
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）文件提出各地區(qū)要扎實推進(jìn)住房保障工作，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系，改善解決新市民、青年人等群體住房困難問題。《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）文件為加快發(fā)展保障性租賃住房提出了指導(dǎo)性的實施意見。我市堅定貫徹落實國辦及廣東省文件精神，并制定印發(fā)《珠海市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》，提出了在“十四五”期間，籌集建設(shè)保障性租賃住房不少于6萬套的工作目標(biāo)。為落實中央和省市政府的指示精神，促進(jìn)我市保障性租賃住房籌集工作推進(jìn)實施，方便集體合作組織、企事業(yè)單位及新市民、青年人掌握保障性租賃住房相關(guān)管理要求，我市制定了《珠海市保障性租賃住房準(zhǔn)入退出管理規(guī)定（試行）》（以下簡稱《規(guī)定》），為我市多渠道籌建保障性租賃住房工作提供有力支持，推動我市住房保障工作全面發(fā)展，有效改善我市新市民、青年人等群體的居住環(huán)境。
（二）推動我市住房制度向租購并舉的方向發(fā)展
根據(jù)市政府《關(guān)于加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉住房制度實施意見》，明確提出啟動我市新一輪住房制度改革，住房體系向租購并舉的方向發(fā)展。發(fā)展保障性租賃住房作為解決新市民、青年人群體住房問題的重要舉措，其發(fā)展將是我市實現(xiàn)市民安居樂業(yè)的重要途徑之一。本《規(guī)定》的制定，旨在落實國家、省關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房工作精神的實施落地，有效增加保障性租賃住房籌集供應(yīng)，進(jìn)而推動我市建立多主體供給、多渠道保障和租購并舉住房制度的工作目標(biāo)。
（三）拓寬保障性住房建設(shè)資金供給渠道
2021年全市籌集各類保障性住房和人才住房約1.8萬套，其中以政府投資建設(shè)和國企投資開發(fā)為主，社會投資較少，保障性住房融資體系尚不完善且缺乏有效地籌資激勵機制。國辦22號文件明確指出保障性租賃住房項目享受土地、財政、金融、稅收等方面優(yōu)惠，有利于調(diào)動社會力量投資參與保障性住房建設(shè)和運營的積極性，有效緩解政府財政資金壓力。本《規(guī)定》的制定旨在完善多渠道籌建保障性租賃住房的實施內(nèi)容，引導(dǎo)社會主體投資建設(shè)保障性租賃住房，進(jìn)一步拓寬保障性住房建設(shè)的資金供給渠道。
二、主要內(nèi)容解讀
（一）《規(guī)定》總體要求
1.保障性租賃住房主要面向本市無房的新市民、青年人，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。
2.市住房保障聯(lián)席會議為全市保障性租賃住房的議事協(xié)調(diào)機構(gòu)，統(tǒng)籌全市保障性租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理，協(xié)調(diào)解決重大問題。市住房保障聯(lián)席會議成員單位依職責(zé)協(xié)同做好相關(guān)工作，市住房保障聯(lián)席會議辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。各區(qū)應(yīng)成立住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)協(xié)調(diào)本轄區(qū)保障性租賃住房建設(shè)管理相關(guān)工作；各區(qū)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)保障性租賃住房的具體實施工作。
（二）房屋準(zhǔn)入和退出規(guī)定
1.保障性租賃住房房屋準(zhǔn)入管理：保障性租賃住房的房源主要通過新建、改建和存量盤活三種方式籌集。明確保障性租賃住房管理的房屋戶型建筑面積以不超過70平方米的小戶型為主，租金接受政府指導(dǎo)，低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，保障性租賃住房須納入市保障性住房管理平臺統(tǒng)籌監(jiān)管。
2.保障性租賃住房房屋退出規(guī)定：明確保障性租賃住房業(yè)主和運營單位應(yīng)依法合規(guī)申請建設(shè)保障性租賃住房，并落實各項安全責(zé)任。
3.現(xiàn)有房源規(guī)劃管理申請流程：符合條件的現(xiàn)有房源申請納入保障性租賃住房使用管理的，由申請主體向區(qū)住建部門遞交材料（包括：產(chǎn)權(quán)人或申請主體基本情況、項目用地及房屋基本情況、項目運營管理方案等材料），由區(qū)政府研究批準(zhǔn)后，出具保障性租賃住房認(rèn)定書，納入市保障性住房管理平臺監(jiān)管。現(xiàn)有房源項目應(yīng)符合準(zhǔn)入管理要求，規(guī)模原則上不得少于50套（間）且建筑面積不少于2000平方米，運營年限不少于6年，相對集中，便于管理。
（三）人員基本準(zhǔn)入和退出規(guī)定
1.申請人員基本準(zhǔn)入條件
明確定義了適用以個人（家庭）名義申請保障性租賃住房基本準(zhǔn)入條件：
（1）申請市場主體對外運營的保障性租賃住房的應(yīng)同時滿足下列條件：
①申請人為年滿16周歲，具有完全民事行為能力的個人；
②申請人及其家庭成員在申請轄區(qū)無自有住房或家庭人均居住建筑面積低于15平方米的住房困難家庭；
③申請人及其家庭成員當(dāng)前在本市未享受其他公共租賃住房等任何住房保障;
④申請人與現(xiàn)工作單位簽訂勞動合同或在珠海自主創(chuàng)業(yè)的。
（2）申請政府籌集建設(shè)的保障性租賃住房應(yīng)同時滿足下列基本條件：
①申請人為年滿16周歲，具有完全民事行為能力的個人；
②申請人為本市無自有住房或家庭人均居住建筑面積低于15平方米的住房困難家庭；
③申請人及其家庭成員當(dāng)前在本市未享受公共租賃住房等任何住房保障;
④申請人與現(xiàn)工作單位已簽訂1年以上勞動合同，并具有連續(xù)3個月以上住房公積金或社會保險費或工資薪金個人所得稅記錄；申請人在珠海自主創(chuàng)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)繳納3個月以上職工養(yǎng)老保險。繳納社會保險時限計算至申請截止日的上月底。
面向單位定向配租的保障性租賃住房，采取由單位整體租賃的分配方式。用人單位向本單位職工分配住房時，職工應(yīng)當(dāng)同時符合本單位分配管理方案的要求。用人單位制定的分配方案須報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。
（3）企事業(yè)單位職工如集體入住用人單位自建的保障性租賃住房，入住職工須滿足申請市場主體對外運營的保障性租賃住房條件規(guī)定且符合本單位分配管理方案的要求，用人單位制定的分配方案須報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。
2.承租人員退出原則
主要規(guī)定了8種退出情形，如租賃期內(nèi)，因工作變動而離開本市，不再符合申請條件的；租住政府籌集建設(shè)的保障性租賃住房租賃期內(nèi)，在轄區(qū)內(nèi)成功申請公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房或人才住房等其他保障性住房的；其他需要退出的情形等。
（四）其他規(guī)定
保障性租賃住房運營企業(yè)所有房源須在市保障性住房管理平臺發(fā)布，應(yīng)當(dāng)在此平臺注冊并實名認(rèn)證。申請人可通過市保障性住房管理平臺申請保障性租賃住房業(yè)務(wù)。申請人通過市保障性住房管理平臺向所在地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）提交申請，材料齊全的，初審及復(fù)核總計時間原則上不超過7個工作日。復(fù)核通過的，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門核發(fā)《準(zhǔn)予住房保障資格通知書》，并在市住房保障管理平臺登記。為了便利申請人及時入住，申請人可采用承諾制，先與租賃住房運營企業(yè)簽訂租賃合同（協(xié)議）并辦理入住，租賃住房運營企業(yè)將申請人信息錄入市保障性住房管理平臺并向申請人就業(yè)所在地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）提交申請。
各區(qū)政府（管委會）可結(jié)合轄區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口分布、資源分配和住房保障能力等實際情況，參照本規(guī)定制定轄區(qū)的申請條件；產(chǎn)業(yè)園區(qū)具體申請條件可由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)確定并報區(qū)政府（管委會）審核后實施。各區(qū)政府（管委會）及產(chǎn)業(yè)園區(qū)制定的申請條件應(yīng)報市住房保障聯(lián)席會議辦公室備案。
