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《珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 珠海市自然資源局關(guān)于利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的通知（試行）》政策解讀
一、制定背景
（一）落實(shí)中央關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的指示精神
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）文件提出各地區(qū)要扎實(shí)推進(jìn)住房保障工作，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系，改善解決新市民、青年人等群體住房困難問題。《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（粵府辦〔2021〕39號）文件為加快發(fā)展保障性租賃住房提出了指導(dǎo)性的實(shí)施意見。我市堅(jiān)定貫徹落實(shí)國辦及廣東省文件精神，并制定印發(fā)《珠海市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》，提出了在“十四五”期間，籌集建設(shè)保障性租賃住房不少于6萬套的工作目標(biāo)。為落實(shí)中央和省市政府的指示精神，促進(jìn)我市保障性租賃住房籌集工作推進(jìn)實(shí)施，我市制定了《珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 珠海市自然資源局關(guān)于利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的通知（試行）》（以下簡稱《通知》），為我市多渠道籌建保障性租賃住房工作提供有力支持，推動我市住房保障工作全面發(fā)展，有效改善我市新市民、青年人等群體的居住環(huán)境。
（二）推動我市住房制度向租購并舉的方向發(fā)展
根據(jù)市政府《關(guān)于加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉住房制度實(shí)施意見》，明確提出啟動我市新一輪住房制度改革，住房體系向租購并舉的方向發(fā)展。發(fā)展保障性租賃住房作為解決新市民、青年人群體住房問題的重要舉措，其發(fā)展將是我市實(shí)現(xiàn)市民安居樂業(yè)的重要途徑之一。本《通知》的制定，旨在落實(shí)國家、省關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房工作精神的實(shí)施落地，有效增加保障性租賃住房籌集供應(yīng)，進(jìn)而推動我市建立多主體供給、多渠道保障和租購并舉住房制度的工作目標(biāo)。
（三）拓寬保障性住房建設(shè)資金供給渠道
2021年全市籌集各類保障性住房和人才住房約1.8萬套，其中以政府投資建設(shè)和國企投資開發(fā)為主，社會投資較少，保障性住房融資體系尚不完善且缺乏有效地籌資激勵機(jī)制。國辦22號文件明確指出保障性租賃住房項(xiàng)目享受土地、財(cái)政、金融、稅收等方面優(yōu)惠，有利于調(diào)動社會力量投資參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營的積極性，有效緩解政府財(cái)政資金壓力。本《通知》的制定旨在完善多渠道籌建保障性租賃住房的實(shí)施內(nèi)容，引導(dǎo)社會主體投資建設(shè)保障性租賃住房，進(jìn)一步拓寬保障性住房建設(shè)的資金供給渠道。
二、主要內(nèi)容解讀
（一）《通知》內(nèi)容框架
第一章確定了政策適用范圍對象，具體為本市行政區(qū)域內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織在依法取得土地所有權(quán)、土地使用權(quán)不動產(chǎn)權(quán)證書或合法用地批文的集體經(jīng)營性建設(shè)用地或返撥給村集體的留用地上，自行新建（含舊村改造更新）或?qū)⒓w經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以租賃、聯(lián)營入股方式流轉(zhuǎn)給企事業(yè)單位，建設(shè)保障性租賃住房及相關(guān)配套設(shè)施。
第二章明確了工作原則，提出一是以人為本，要切實(shí)尊重村民或集體經(jīng)濟(jì)組織成員意愿，維護(hù)集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員合法權(quán)益；二是科學(xué)規(guī)劃，項(xiàng)目用地應(yīng)權(quán)屬清晰且符合國土空間規(guī)劃；三是市場主導(dǎo)，調(diào)動各類市場主體積極性，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用；四是政府監(jiān)管，保障性租賃住房的運(yùn)營管理應(yīng)遵守我市保障性租賃住房有關(guān)工作規(guī)定，應(yīng)整體確權(quán)，只租不售，堅(jiān)決防止“以租代售”，出租人、承租人、房源、合同等信息均應(yīng)納入珠海市保障性住房管理平臺統(tǒng)籌監(jiān)管。
第三章提出了規(guī)劃建設(shè)要求，包括項(xiàng)目權(quán)屬合法、規(guī)劃管理、申報(bào)主體、戶型配比、配套設(shè)施、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保要求、建設(shè)監(jiān)管和物業(yè)規(guī)范等方面的要求。
第四章確立了申報(bào)流程指引，集體組織進(jìn)行全面調(diào)查摸底和可行性分析，與村民協(xié)商規(guī)劃建設(shè)意愿，取得可以實(shí)施的傾向性意見后，按以下程序組織正式申報(bào)：編制項(xiàng)目實(shí)施方案、村民依照《中華人民共和國村民委員會組織法規(guī)定》表決通過提交申請、區(qū)行政主管部門對方案進(jìn)行聯(lián)合審批、審核通過的由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具項(xiàng)目認(rèn)定書、實(shí)施主體持項(xiàng)目認(rèn)定書等有關(guān)材料按規(guī)定辦理用地手續(xù)、采取合作建設(shè)的集體經(jīng)濟(jì)組織通過公共資源交易平臺公開或農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺選取合作開發(fā)主體并完成合同（協(xié)議）簽訂、項(xiàng)目辦理施工許可后開工建設(shè)并按規(guī)定完成竣工驗(yàn)收。
第五章提出了運(yùn)營監(jiān)督管理要求，包括項(xiàng)目的權(quán)屬管理以及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后應(yīng)在珠海市保障性住房管理平臺辦理項(xiàng)目備案登記，住房租賃企業(yè)以及承租人應(yīng)當(dāng)事先完成平臺注冊及實(shí)名認(rèn)證，項(xiàng)目租金價格低于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房租金；項(xiàng)目申報(bào)時剩余土地使用年限原則上不低于10年，住房運(yùn)營企業(yè)與租住對象簽訂的租賃合同約定租期和租金管理要求；項(xiàng)目運(yùn)營監(jiān)管和違規(guī)違法處理等內(nèi)容。
第六章為確保政策落地的保障措施，要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)屬地責(zé)任，市土地管理委員會和市住房保障聯(lián)席會負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，各區(qū)政府負(fù)責(zé)監(jiān)督引導(dǎo)項(xiàng)目具體推進(jìn)，各區(qū)相關(guān)部門依職責(zé)做好項(xiàng)目具體用地手續(xù)、行政許可辦理和后續(xù)監(jiān)管等工作。
（二）《通知》政策要點(diǎn)
1．明確保障性租賃住房的土地支持政策適用對象
明確了本市行政區(qū)域內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織在依法取得土地所有權(quán)、土地使用權(quán)不動產(chǎn)權(quán)證書或合法用地批文的集體經(jīng)營性建設(shè)用地或返撥給村集體的留用地上，自行新建（含舊村改造更新）或?qū)⒓w經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以租賃、聯(lián)營入股方式流轉(zhuǎn)給企事業(yè)單位，建設(shè)保障性租賃住房及相關(guān)配套設(shè)施。
2．明確項(xiàng)目用地規(guī)劃管理
經(jīng)批準(zhǔn)的利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目，在符合國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）的條件下，如涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，由所在區(qū)政府向市自然資源主管部門提出書面申請并提交控制性詳細(xì)規(guī)劃修改論證報(bào)告，經(jīng)市政府同意后方可編制修改方案。修改方案公示后，經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議通過，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，可將原用途調(diào)整為城鎮(zhèn)住宅用地，并注明“集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目，不得改變土地用途”；涉及控規(guī)調(diào)整，由自然資源部門牽頭，一般按“兩報(bào)兩批”程序修改，特殊及簡易程序由自然資源部門另行制定；項(xiàng)目備案文件、用地審查意見、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證等均應(yīng)注明集體經(jīng)營性建設(shè)用地項(xiàng)目僅用于保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營”；項(xiàng)目優(yōu)先選址在醫(yī)療、教育、交通等公共配套設(shè)施相對齊全的區(qū)域或按需配建公共設(shè)施。
3．鼓勵規(guī)模化專業(yè)化市場主體參與建設(shè)運(yùn)營
提出鼓勵集體經(jīng)濟(jì)組織與具有較強(qiáng)管理能力和良好信譽(yù)的專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)成立租賃住房平臺公司建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房。參與運(yùn)營的村集體或企業(yè)應(yīng)經(jīng)商事注冊登記為住房租賃企業(yè)。
4．規(guī)范保障性租賃住房規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
（一）戶型面積。項(xiàng)目用房戶型建筑面積以50平方米以下小戶型為主,原則上不超過70平方米，最大不超過90平方米。
（二）配套設(shè)施。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求及周邊配套情況測算，可按需配建公共服務(wù)設(shè)施，向所在區(qū)自然資源部門提出申請，建筑規(guī)模原則上不高于地上計(jì)容總建筑規(guī)模的10%。
（三）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)符合住建部辦公廳《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號）及省、市的相關(guān)技術(shù)要求。
（四）鼓勵具備條件的項(xiàng)目業(yè)態(tài)混合兼容，鼓勵項(xiàng)目建設(shè)長壽化和可變性相結(jié)合，實(shí)施全裝修成品交房，鼓勵公寓型、宿舍型保障性租賃住房實(shí)施裝配化建造。
（五）環(huán)保要求。按規(guī)定開展用地環(huán)境狀況調(diào)查評估，避開噪音污染、有毒危害、易燃易爆等區(qū)域，項(xiàng)目應(yīng)具備環(huán)境可行性。
5．簡化審批流程以及嚴(yán)格產(chǎn)權(quán)管理
（一）明確建立各區(qū)相關(guān)主管部門聯(lián)合審查制度，審核通過的項(xiàng)目，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具項(xiàng)目認(rèn)定書，實(shí)施主體根據(jù)項(xiàng)目認(rèn)定書可向自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)；各區(qū)、各單位應(yīng)精簡項(xiàng)目審批流程，從項(xiàng)目申請到完成項(xiàng)目認(rèn)定，原則上不超過30個工作日，各區(qū)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步壓縮辦理時限，提高審批效率。
（二）明確集體經(jīng)濟(jì)組織憑所在區(qū)自然資源部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)文件辦理不動產(chǎn)登記。建成后項(xiàng)目按棟整體核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，不予分割辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。權(quán)利證書應(yīng)注明“集體經(jīng)營性建設(shè)用地保障性租賃住房項(xiàng)目僅用于保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營，不予按層、套、間分割辦理不動產(chǎn)權(quán)證書、不得擅自改變房屋和土地用途”。
（三）明確項(xiàng)目申報(bào)時剩余土地使用年限原則上不低于10年；住房運(yùn)營企業(yè)與租住對象簽訂的租賃合同約定租期原則上不少于3個月，一次性收取租金數(shù)額原則上不超過3個月租金，收取押金數(shù)額不超過2個月租金。
