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《珠海市工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》政策解讀
珠海市自然資源局制定了《珠海市工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），現(xiàn)就相關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、制定背景
為落實(shí)《中共珠海市委辦公室 珠海市人民政府辦公室印發(fā)<關(guān)于堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)第一”加快推動(dòng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案>、若干試行措施及考評(píng)方案的通知》的要求，鼓勵(lì)我市制造業(yè)企業(yè)低效資產(chǎn)盤活，引導(dǎo)構(gòu)建先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，制定本《辦法》。
二、制定的依據(jù)
《辦法》主要以《珠海市人民政府關(guān)于印發(fā)珠海市國有建設(shè)用地地價(jià)管理規(guī)定的通知》（珠府〔2019〕61號(hào)）《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號(hào)）等政策文件為依據(jù)，結(jié)合我市實(shí)際制定。
三、主要內(nèi)容
《辦法》共十九條，明確了工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的適用范圍、轉(zhuǎn)讓方和受讓方主體資格、審批主體、限制分割轉(zhuǎn)讓情形、不動(dòng)產(chǎn)登記程序、部門職責(zé)、監(jiān)管責(zé)任等，主要內(nèi)容如下：
（一）明確《辦法》適用范圍。珠海市行政轄區(qū)內(nèi)（不包含橫琴粵澳深度合作區(qū)范圍）的制造業(yè)企業(yè)，于2019年5月1日前已取得的國有出讓工業(yè)用地，其用地范圍內(nèi)的廠房、倉庫等物業(yè)產(chǎn)權(quán)（以下簡稱“工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)”），經(jīng)確權(quán)登記和區(qū)政府（管委會(huì)）審核同意后，可按幢、層固定界限為基本單元進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。
（二）轉(zhuǎn)讓方和受讓方主體資格認(rèn)定。區(qū)工業(yè)和信息化部門負(fù)責(zé)工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓方、受讓方的主體資格認(rèn)定。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)為珠海市行政轄區(qū)內(nèi)（不包含橫琴粵澳深度合作區(qū)范圍）的制造業(yè)企業(yè)；受讓方須為經(jīng)依法注冊登記的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)且為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)。
（三）細(xì)化限制分割轉(zhuǎn)讓情形。存在土地權(quán)屬有爭議、地價(jià)款未繳清、用地涉嫌開竣工違約或閑置且未處置完畢、擅自改變土地或房屋用途、存在違法建設(shè)情況（含擅自改建、加建，擅自改變建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重、荷載，擅自加裝、改裝電梯等）及其他法律法規(guī)規(guī)定不得分割轉(zhuǎn)讓的其他情形的，工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓。工業(yè)用地批準(zhǔn)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議規(guī)定工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓的，或轉(zhuǎn)讓方未履行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議規(guī)定的主要義務(wù)且未承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，原則上不得分割轉(zhuǎn)讓；區(qū)政府（管委會(huì)）同意分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方和受讓方須與區(qū)政府（管委會(huì)）重新簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議。
（四）加強(qiáng)用途管制和配套用房不得分割轉(zhuǎn)讓。工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓不得改變原土地用途和房屋用途。分割轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)為按份共有或共同共有。工業(yè)用地配套用房不得分割轉(zhuǎn)讓。
（五）限定最小分割轉(zhuǎn)讓面積和自持比例。按幢劃分單元的，最小單元建筑面積為1000平方米；按層劃分單元的，最小單元建筑面積為500平方米；不得在層內(nèi)再進(jìn)行分割。分割后的工業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)應(yīng)符合工業(yè)生產(chǎn)的相關(guān)建筑要求。轉(zhuǎn)讓方自留的工業(yè)或倉儲(chǔ)功能的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前工業(yè)或倉儲(chǔ)功能確權(quán)登記的建筑面積比例不得低于40%。
（六）補(bǔ)繳地價(jià)規(guī)定。享受過1.0以上免繳地價(jià)優(yōu)惠政策的項(xiàng)目，申請(qǐng)辦理工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，超出1.0部分應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方按照土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)繳申請(qǐng)分割轉(zhuǎn)讓部分的地價(jià)款。
（七）細(xì)化監(jiān)管責(zé)任。各區(qū)政府（管委會(huì)）是工業(yè)用地的監(jiān)管責(zé)任主體和工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓監(jiān)管責(zé)任主體。明確區(qū)政府（管委會(huì)）在各階段的監(jiān)管職責(zé)，在工業(yè)用地建設(shè)（含改建、擴(kuò)建）階段，各區(qū)政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重、荷載、電梯等建設(shè)情況進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)監(jiān)管，保證建設(shè)的工業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)符合工業(yè)生產(chǎn)的相關(guān)建筑要求，如發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)情況應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。在工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓階段，各區(qū)政府（管委會(huì)）要進(jìn)行現(xiàn)場勘查并嚴(yán)格按照本辦法的規(guī)定認(rèn)真審核。
（八）優(yōu)化辦理分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記流程。堅(jiān)持高效便民原則，申請(qǐng)人身份證明（含營業(yè)執(zhí)照），電子化不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，區(qū)政府（管委會(huì)）同意分割轉(zhuǎn)讓的意見，地價(jià)款繳納憑證、免稅或完稅憑證等，可由不動(dòng)產(chǎn)登記部門通過查詢檔案或部門實(shí)時(shí)信息共享獲取、核驗(yàn)，無需申請(qǐng)人提供。
（九）壓實(shí)轉(zhuǎn)讓方和受讓方責(zé)任。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)會(huì)同受讓方做好用地范圍內(nèi)的土地、建筑物、公共場所、公用設(shè)施等管理和運(yùn)行維護(hù)工作。
