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《珠海市物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》政策解讀
一、制定背景
近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接引起的糾紛出現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。部分原因是在前期物業(yè)管理階段物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)未能依法嚴(yán)格落實(shí)，給后期使用和管理埋下隱患，導(dǎo)致業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間相互推諉，最終形成雙方或者多方之間無(wú)法調(diào)解的矛盾。為規(guī)范我市物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，減少物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接引起的糾紛，結(jié)合我市實(shí)際，2019年3月20日，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《珠海市物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（珠建房規(guī)〔2019〕3號(hào)），有效期至2024年4月30日。因文件有效期屆滿擬繼續(xù)實(shí)施，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局結(jié)合實(shí)際，對(duì)《珠海市物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）的個(gè)別文字表述、管理部門(mén)名稱調(diào)整等不涉及實(shí)體的內(nèi)容進(jìn)行了簡(jiǎn)易修改。
二、《辦法》的主要內(nèi)容
《辦法》分為總則、新建物業(yè)的承接查驗(yàn)、非新建物業(yè)的承接查驗(yàn)、其他、附則五個(gè)章節(jié)，共三十五個(gè)條款。重點(diǎn)內(nèi)容如下：
（一）關(guān)于基本原則和管理體制。
《辦法》確定了物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明、依法有序以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)創(chuàng)造有利條件；為了確保承接查驗(yàn)的順利進(jìn)行，可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助查驗(yàn)，并有權(quán)委托公證機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行公證；還明確了市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市的物業(yè)承接查驗(yàn)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)備案工作的職能劃分。
（二）關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的主體。
《辦法》明確了新建物業(yè)的承接查驗(yàn)主體是建設(shè)單位和受全體業(yè)主委托的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；非新建物業(yè)的承接查驗(yàn)主體是退出或者進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)或者代業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)。
（三）關(guān)于新建物業(yè)的承接查驗(yàn)。
《辦法》對(duì)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的前提條件、查驗(yàn)依據(jù)、查驗(yàn)程序、時(shí)限、查驗(yàn)問(wèn)題的解決、資料移交以及備案作出了詳實(shí)的規(guī)定；劃分了新建物業(yè)移交前、后的責(zé)任承擔(dān)。為物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)提供了完備的流程指引，也為解決因物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目移交引起的糾紛提供了調(diào)處的依據(jù)。
（四）關(guān)于非新建物業(yè)的承接查驗(yàn)。
《辦法》參考新建物業(yè)的承接查驗(yàn)規(guī)定，對(duì)非新建物業(yè)的承接查驗(yàn)作出了相應(yīng)指引。規(guī)定在與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)前，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法進(jìn)行交接，并且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)依法退出；還規(guī)定在與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式明確有關(guān)問(wèn)題的解決辦法、時(shí)限等，存在爭(zhēng)議的應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)記錄中載明，交接雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)。避免業(yè)主、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因歷史遺留問(wèn)題相互推諉，引起多方糾紛。
（五）關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。
《辦法》規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)的雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定；物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，依法承擔(dān)違約責(zé)任。為解決物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)出現(xiàn)的糾紛提供了程序性指引。
（六）物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中雙方的責(zé)任與義務(wù)。
《辦法》明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的責(zé)任與義務(wù)；規(guī)定了建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)的，將作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用信息檔案。對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的雙方進(jìn)行了規(guī)定。
