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《珠海市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》政策解讀
近日，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《珠海市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），為使各相關(guān)單位、社會(huì)公眾對(duì)我局的文件解讀有更全面的理解，現(xiàn)就我局出臺(tái)的《辦法》有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、出臺(tái)背景及依據(jù)
（一）出臺(tái)背景
隨著《中華人民共和國民法典》施行、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂，以及《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第164號(hào)）廢止，《珠海市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》2024年4月1日失效，且隨著廣大業(yè)主自治意識(shí)的覺醒，參與管理意識(shí)的增強(qiáng)，我市物業(yè)管理招投標(biāo)的情況發(fā)生較大變化，原《珠海市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》部分內(nèi)容也已滯后于實(shí)際情況，亟需加以修改。
（二）出臺(tái)依據(jù)
1.《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》；
2.《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》；
3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》；
4.《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》；
5.住建部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》。
二、征求意見及采納情況
2024年4月-2024年9月，我局通過多種方式征求意見和建議，共收到有關(guān)業(yè)主、企業(yè)、協(xié)會(huì)及相關(guān)部門的意見建議54條，經(jīng)溝通，其中采納19條，不采納34條，部分采納1條。
三、目標(biāo)任務(wù)
為規(guī)范物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)珠海市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展，我局在充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，借鑒先進(jìn)地市的工作經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定，制定了《珠海市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》。
四、主要內(nèi)容
《辦法》分為總則、招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)、投訴與處理、附則六個(gè)章節(jié)，共六十二個(gè)條款，對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的整個(gè)流程做出了詳細(xì)的規(guī)定。重點(diǎn)內(nèi)容如下：
（一）關(guān)于基本原則和管理體制
《辦法》確定了物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)以公開、公平、公正和誠實(shí)信用為基本原則；規(guī)定住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；提倡住宅以外的其他物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)人通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；明確市物業(yè)管理行政主管部門建立物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)、指導(dǎo)和監(jiān)督全市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的職責(zé)，各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱區(qū)物業(yè)主管部門）和鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處（以下簡(jiǎn)稱鎮(zhèn)街）依職能負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督的三級(jí)監(jiān)管機(jī)制。
（二）關(guān)于招標(biāo)主體
《辦法》進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)主體。明確了建設(shè)單位以及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)均可以提出、組織招標(biāo)。
（三）關(guān)于招標(biāo)的方式和特殊情形
《辦法》明確招標(biāo)可以采用公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。通過招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，投標(biāo)人數(shù)少于三人時(shí)應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)，建筑物總面積超過三萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)該公開招標(biāo)。同時(shí)對(duì)招標(biāo)時(shí)出現(xiàn)的特殊情形做出規(guī)定，存在下列情形的，可以向區(qū)物業(yè)主管部門申請(qǐng)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：建筑物總面積不超過三萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)過兩次邀請(qǐng)招標(biāo)，投標(biāo)人均少于三個(gè)的；或者依法應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)公開招標(biāo)，且經(jīng)過兩次公開招標(biāo)，投標(biāo)人均少于三個(gè)的。
（四）關(guān)于招標(biāo)的流程和監(jiān)管
在實(shí)踐中，建設(shè)單位作為招標(biāo)人進(jìn)行招標(biāo)已有完備的流程和監(jiān)管制度，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)作為招標(biāo)人時(shí)，由于缺乏相關(guān)指引以及監(jiān)管，容易引起物業(yè)服務(wù)行業(yè)矛盾和物業(yè)管理糾紛。因此，《辦法》針對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)作為招標(biāo)人選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，規(guī)定招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)文件交區(qū)物業(yè)主管部門備案后交業(yè)主大會(huì)審議通過，在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書十日前，再次向區(qū)物業(yè)主管部門提供相關(guān)材料，辦理招標(biāo)備案；對(duì)采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)做出不通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，向全體業(yè)主公示，并書面告知區(qū)物業(yè)主管部門和鎮(zhèn)街。在引導(dǎo)業(yè)主依法行使權(quán)利的同時(shí)發(fā)揮主管部門的監(jiān)管職能。
（五）關(guān)于招標(biāo)代理
《辦法》鼓勵(lì)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。明確經(jīng)招標(biāo)人和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)約定，招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)可以由中標(biāo)人承擔(dān)，招標(biāo)人或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中注明。進(jìn)一步為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)作為招標(biāo)人選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供便利和法律支持。
（六）關(guān)于最高限價(jià)
《辦法》中規(guī)定建設(shè)單位作為招標(biāo)人的，可以設(shè)置最高投標(biāo)限價(jià)，并在招標(biāo)文件中明確最高投標(biāo)限價(jià)或者最高投標(biāo)限價(jià)的計(jì)算方法；建設(shè)單位不得規(guī)定最低投標(biāo)限價(jià)。有效防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)集體提高投標(biāo)報(bào)價(jià)、保障業(yè)主利益，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境。
（七）關(guān)于招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的編制
《辦法》根據(jù)上位法的規(guī)定，結(jié)合物業(yè)服務(wù)行業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的編制進(jìn)行規(guī)范。要求招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括：招標(biāo)人基本情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目基本情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)文件的要求、招標(biāo)活動(dòng)方案、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)方法、定標(biāo)方法、前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包含：投標(biāo)函、技術(shù)部分、經(jīng)濟(jì)部分、商務(wù)部分。
（八）關(guān)于評(píng)標(biāo)委員會(huì)
《辦法》明確評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員組成，規(guī)定評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員為五人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的評(píng)標(biāo)專家不得少于評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員總?cè)藬?shù)的三分之二。同時(shí)設(shè)立了保密和回避原則，對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的工作紀(jì)律進(jìn)行規(guī)范，保證了評(píng)標(biāo)的專業(yè)性和合法性。
（九）關(guān)于評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、中標(biāo)
評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、中標(biāo)中標(biāo)是整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的關(guān)鍵一環(huán)。《辦法》對(duì)評(píng)標(biāo)的流程以及技術(shù)部分、經(jīng)濟(jì)部分、商務(wù)部分的評(píng)議標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范；并規(guī)定評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人出具書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字確認(rèn)，保證評(píng)標(biāo)的公平、公正。《辦法》還明確了建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)等不同招標(biāo)主體的定標(biāo)方法，特別是鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用票決定標(biāo)法來確定中標(biāo)人。《辦法》還對(duì)評(píng)標(biāo)報(bào)告公示、中標(biāo)結(jié)果公示、中標(biāo)結(jié)果備案以及簽訂合同等這一整套活動(dòng)流程進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，列明了無效招標(biāo)情形、無效中標(biāo)情形。加強(qiáng)了《辦法》的指引性，使物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)有法可依。
（十）關(guān)于投訴與處理
《辦法》中明確區(qū)物業(yè)主管部門處理關(guān)于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中出現(xiàn)糾紛的職責(zé)，規(guī)定投訴人提出異議和區(qū)物業(yè)主管部門受理、答復(fù)的時(shí)效。切實(shí)維護(hù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中當(dāng)事人的合法權(quán)利，落實(shí)主管部門的監(jiān)管職能。
五、涉及范圍
珠海市范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本辦法。
六、關(guān)鍵詞詮釋
招標(biāo)人：本辦法所稱招標(biāo)人是指依法對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目提出招標(biāo)、組織招標(biāo)的建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)。
投標(biāo)人：本辦法所稱投標(biāo)人是指符合招標(biāo)人確定的投標(biāo)條件參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)人。
七、有利舉措
《辦法》明確了建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)等不同招標(biāo)主體的定標(biāo)方法，特別是鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用票決定標(biāo)法來確定物業(yè)服務(wù)人。制度設(shè)計(jì)上既尊重業(yè)主自治權(quán)又兼顧公平和效率。
八、新舊政策差異及特色亮點(diǎn)
（一）《辦法》進(jìn)一步區(qū)分和細(xì)化市、區(qū)物業(yè)主管部門及鎮(zhèn)街在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中的職責(zé)。
（二）《辦法》中規(guī)定了業(yè)主大會(huì)作為招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用票決定標(biāo)法、委托擇優(yōu)定標(biāo)法或者業(yè)主大會(huì)確定的其他方法確定中標(biāo)人，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決確定并在招標(biāo)文件中載明。相較于原《辦法》增加了“票決定標(biāo)法”，為業(yè)主積極參與定標(biāo)及共同管理物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目提供了指引和參考。
（三）《辦法》中明確了招標(biāo)文件不得將物業(yè)服務(wù)人“提供整改資金”和“帶資進(jìn)場(chǎng)”作為評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和定標(biāo)依據(jù)，減少擾亂物業(yè)管理市場(chǎng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。
九、解讀單位
解讀單位：珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
聯(lián)系電話：0756-2126350
