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珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《珠海市物業(yè)承接查驗辦法》的通知(珠建房規(guī)〔2019〕3號)
ZBGS—2019—08
珠建房規(guī)〔2019〕3號
橫琴新區(qū)建設(shè)環(huán)保局、各區(qū)建設(shè)行政主管部門，市物業(yè)行業(yè)協(xié)會、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
現(xiàn)將《珠海市物業(yè)承接查驗辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。實施過程中遇到問題，請徑向我局反映。
珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2019年3月20日
珠海市物業(yè)承接查驗辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，維護業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》《物業(yè)承接查驗辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明、依法有序以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。
第三條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)服務(wù)的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)主管部門）負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全市物業(yè)承接查驗工作。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)物業(yè)主管部門）負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗備案等監(jiān)管工作。
第五條 新建物業(yè)的建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定所要交付的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相關(guān)規(guī)定以及房屋買賣合同約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第六條 新建物業(yè)的承接查驗是指建設(shè)單位將物業(yè)服務(wù)項目移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表全體業(yè)主與建設(shè)單位之間對物業(yè)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收。
非新建物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或者進入物業(yè)管理區(qū)域之前，與業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)之間對物業(yè)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行的檢查和驗收。
第二章 新建物業(yè)的承接查驗
第七條 前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。
第八條 新建物業(yè)的承接查驗應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；
（二）道路名稱標(biāo)志清楚，樓宇/棟號、戶號牌編號準確并經(jīng)公安部門確認；
（三）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱安裝獨立計量表具；
（四）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成；
（五）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并符合規(guī)劃使用功能要求；
（六）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；
（七）物業(yè)服務(wù)用房按照規(guī)定標(biāo)準落實到位，并達到投入使用條件；
（八）實行分期開發(fā)的物業(yè)項目,同期內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備及配套用房通過竣工驗收后，可以分期實施物業(yè)承接查驗；
（九）物業(yè)使用、維護和管理相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
（十）建設(shè)單位依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；
（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他條件。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與受聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成新建物業(yè)的承接查驗工作。
第十條 新建物業(yè)的承接查驗主要依據(jù)下列文件：
（一）房屋買賣合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；
（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；
（六）建設(shè)工程及相關(guān)配套設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準和規(guī)范。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗事項。前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗標(biāo)準進行約定；沒有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以補充約定；不能達成補充協(xié)議的，按照國家、行業(yè)標(biāo)準履行；沒有國家、行業(yè)標(biāo)準的，按照通常標(biāo)準或者符合合同目的的特定標(biāo)準執(zhí)行。
第十一條 新建物業(yè)的承接查驗按照下列程序進行：
（一）在物業(yè)竣工驗收合格、交付使用三十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其擬承接的物業(yè)服務(wù)項目進行綜合性的物業(yè)承接查驗，確保物業(yè)服務(wù)項目達到規(guī)劃設(shè)計和使用要求；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位相關(guān)人員成立物業(yè)承接查驗小組，由物業(yè)承接查驗小組確定包括查驗內(nèi)容、查驗方法和查驗人員等內(nèi)容的物業(yè)承接查驗方案；
（三）建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)圖紙資料及電子檔案；
（四）物業(yè)承接查驗小組依據(jù)物業(yè)承接查驗方案查驗物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，并記錄查驗結(jié)果；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將查驗結(jié)果書面通知建設(shè)單位；
（六）建設(shè)單位解決物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題或者出具書面承諾確定解決問題的時間；
（七）確認查驗結(jié)果；
（八）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（九）辦理物業(yè)服務(wù)項目交接手續(xù)；
（十）辦理物業(yè)承接查驗備案。
第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備關(guān)于數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝標(biāo)準的情形進行記錄，并書面通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決問題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)檢。
第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)項目交接完成之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)服務(wù)項目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門申請備案：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（四）建設(shè)單位移交資料清單；
（五）物業(yè)承接查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其他與物業(yè)承接查驗有關(guān)的資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在完成物業(yè)承接查驗備案之日起五日內(nèi)，將備案情況書面告知物業(yè)服務(wù)項目所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長期公示物業(yè)承接查驗情況。
第十四條 為保證新建物業(yè)承接查驗工作順利進行，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入時間一般不得少于三十日，前期介入費用的承擔(dān)方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方自行約定。
物業(yè)承接查驗費用的承擔(dān)方式，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗十五日前，移交下列資料：
（一）物業(yè)規(guī)劃批準資料、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用、維護保養(yǎng)和使用培訓(xùn)等技術(shù)資料,包括消防設(shè)施合格證、電梯準用證、機電設(shè)備出廠合格證、設(shè)備使用說明書、設(shè)備安裝、調(diào)試報告和設(shè)備保修卡、保修協(xié)議等資料;
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）業(yè)主購房合同備案范本、業(yè)主清冊和物業(yè)清單；
（六）臨時管理規(guī)約；
（七）物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)資料;
（八）房屋銷售時公布的物業(yè)管理方案與承諾、前期物業(yè)服務(wù)合同；
（九）物業(yè)專項維修資金交納明細；
（十）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和住宅區(qū)域配套標(biāo)準建設(shè)，未計入共有建筑面積進行分攤的車庫（位），且符合房屋登記條件，所有權(quán)人為建設(shè)單位的權(quán)屬材料；
（十一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和住宅區(qū)域配套標(biāo)準建設(shè)，依法屬于全體業(yè)主共有的車庫（位），且符合房屋登記條件，所有權(quán)人為全體業(yè)主共有的權(quán)屬材料；
（十二）物業(yè)承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體時限。
第十六條 新建物業(yè)自移交之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定、法律法規(guī)規(guī)定以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān)因服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。
新建物業(yè)移交后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三章 非新建物業(yè)的承接查驗
第十七條 非新建物業(yè)的承接查驗應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)已經(jīng)依法與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（二）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)依法退出物業(yè)管理區(qū)域；
（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)依法與業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)進行交接；
（四）法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的應(yīng)當(dāng)具備的其他條件。
第十八條 非新建物業(yè)的承接查驗主要依據(jù)下列文件：
（一）物業(yè)服務(wù)合同；
（二）管理規(guī)約；
（三）擬移交物業(yè)服務(wù)項目的規(guī)劃設(shè)計方案；
（四）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)移交的圖紙資料；
（五）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準和規(guī)范。
第十九條 非新建物業(yè)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同生效前十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)會同業(yè)主大會新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接查驗工作。
第二十條 非新建物業(yè)的承接查驗按照下列程序進行：
（一）業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面通知新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對擬承接的物業(yè)服務(wù)項目進行綜合性的物業(yè)承接查驗，以確認物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)有狀態(tài)；
（二）新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)、業(yè)主代表等相關(guān)人員成立物業(yè)承接查驗小組，由物業(yè)承接查驗小組確定物業(yè)承接查驗方案；
（三）物業(yè)承接查驗小組應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗方案在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示，公示時間不得少于七日；
（四）業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)向新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)圖紙資料及電子檔案；
（五）物業(yè)承接查驗小組依據(jù)物業(yè)承接查驗方案查驗共有部分、共用設(shè)施設(shè)備；
（六）物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)詳細記錄。物業(yè)承接查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)蓋章，并以書面形式明確有關(guān)問題的解決辦法、時限等，存在爭議的應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗記錄中載明。交接雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認；
（七）物業(yè)承接查驗小組應(yīng)當(dāng)將查驗結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示，公示時間不得少于七日；
（八）業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（九）辦理物業(yè)服務(wù)項目交接手續(xù)。
第二十一條 非新建物業(yè)承接查驗時應(yīng)當(dāng)移交下列資料：
（一）結(jié)合實際情況參照本辦法第十五條內(nèi)容進行移交，第（六）（八）項以外的內(nèi)容；
（二）管理規(guī)約；
（三）物業(yè)服務(wù)項目檔案資料，包括反映物業(yè)服務(wù)項目實際情況的圖紙資料和技術(shù)檔案資料，有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用說明、運行情況記錄等技術(shù)資料；
（四）物業(yè)服務(wù)收費、停車費等資料，公共能耗分攤辦法及收支情況資料，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施、共用設(shè)備等所得收益的明細賬目和收支情況；
（五）由業(yè)主交納、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的公用水、電費資料；
（六）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維保協(xié)議；
（七）與物業(yè)服務(wù)和物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的合同及資料;
（八）承接物業(yè)服務(wù)項目時接收的以及管理過程中產(chǎn)生的其他資料；
（九）其他資料。
第四章 其他
第二十二條 物業(yè)承接查驗主要以核對的方法進行，除現(xiàn)場查驗、設(shè)備調(diào)試外，還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等方法進行。
物業(yè)承接查驗工作應(yīng)當(dāng)首先對物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工資料、規(guī)劃設(shè)計資料、設(shè)施設(shè)備資料等進行移交查驗，為物業(yè)服務(wù)項目的現(xiàn)場查驗奠定基礎(chǔ)。
物業(yè)承接查驗雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。
第二十三條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容的物業(yè)承接查驗記錄，由物業(yè)承接查驗人員共同簽字確認。
第二十四條 物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗的內(nèi)容、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。
物業(yè)承接查驗協(xié)議作為物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)項目的交接工作應(yīng)當(dāng)形成包括移交資料明細、物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間等內(nèi)容的物業(yè)服務(wù)項目交接記錄，由物業(yè)承接查驗人員共同簽字確認。
第二十六條 物業(yè)承接查驗的檔案資料歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同所有。
新建物業(yè)的承接查驗檔案資料由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，非新建物業(yè)的承接查驗檔案資料由業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)保管，或者由被委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管。
物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止十五日前，向業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)移交物業(yè)承接查驗檔案資料；新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)辦理物業(yè)承接查驗檔案資料的領(lǐng)用手續(xù)。
第二十七條 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，依法承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容，但建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將該部分共用設(shè)施設(shè)備的移交情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十九條 物業(yè)承接查驗中出現(xiàn)糾紛，可以由雙方協(xié)商解決，雙方不能協(xié)商一致的，可以通過訴訟解決。
第三十條 物業(yè)承接查驗雙方可以聘請專業(yè)機構(gòu)協(xié)助查驗，并有權(quán)委托公證機構(gòu)對物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果進行公證。
第三十一條 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)服務(wù)項目。
建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。
第三十二條 未經(jīng)查驗或查驗不合格的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕接收。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)服務(wù)項目，并因此給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第三十三條 建設(shè)單位、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，物業(yè)承接查驗的雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十四條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用信息檔案。
第五章 附則
第三十五條 本辦法自2019年5月1日起施行，有效期至2024年4月30日。
