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《珠海市農村宅基地和農村住房建設管理暫行辦法》政策解讀
《珠海市農村宅基地和農村住房建設管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）于2024年10月12日起施行。現將《暫行辦法》有關內容作如下解讀：
一、制定背景
制定《暫行辦法》是為了規(guī)范我市農村宅基地和農村住房建設管理，落實《珠海經濟特區(qū)鄉(xiāng)村風貌提升條例》提出的工作要求。市農業(yè)農村局與市自然資源局聯合頒布的《關于進一步規(guī)范我市農村宅基地審批管理的通知（試行）》（珠農農〔2022〕132號）已到期，因此結合我市實際制定《暫行辦法》有利于保障我市農村村民基本居住權益、提升我市鄉(xiāng)村風貌，也使今后的相關管理工作有法可依、有章可循。
二、制定依據
制定《暫行辦法》主要依據了《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省土地管理條例》《珠海經濟特區(qū)鄉(xiāng)村風貌提升條例》等法律法規(guī)以及《農業(yè)農村部 自然資源部關于規(guī)范農村宅基地審批管理的通知》《住房城鄉(xiāng)建設部關于切實加強農房建設質量安全管理的通知》等規(guī)范性文件。同時，起草《暫行辦法》的過程中也部分參考了浙江、福建等其他省市和省內各地市頒布的相關法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件。
三、主要目標
制定頒布《暫行辦法》是為了進一步規(guī)范我市農村宅基地和村民住房建設管理，因地制宜保障農村村民實現戶有所居，全面提升我市鄉(xiāng)村風貌，建設宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村。
四、《暫行辦法》的主要內容及措施
《暫行辦法》共設七章五十條，主要內容包括：
第一章總則，說明《暫行辦法》的立法目的和制定依據、適用范圍、基本原則、政府職責和部門職能分工、宣傳教育。
第二章規(guī)劃和用地，確立了“先規(guī)劃、后許可、再建設”的基本管理要求，合理保障和規(guī)范農村住房建設用地供應。
第三章農村宅基地審批，重申和堅持了“一戶一宅”原則和我市新批準宅基地的面積、建筑層數以及建筑面積控制標準,細化了“一戶一宅”的認定原則，明確了可以申請宅基地的各項條件和不予批準宅基地的負面清單,細化了農戶申請、村級核查、鎮(zhèn)級審批的農村宅基地審批程序。
第四章農村住房建設管理，規(guī)定了村民建房和集中建房等多種建房方式，對村民申請宅基地建住房過程中各個環(huán)節(jié)都提出了具體要求，強化了對村民建房的全過程監(jiān)管。
第五章農村宅基地的流轉與盤活利用，對農村宅基地及地上房屋的流轉、繼承、收回、退出與盤活利用確定了基本的實踐方向。
第六章監(jiān)督檢查與法律責任，明確了農村宅基地管理和農村住房建設管理過程中各種違法違規(guī)行為的法律責任。
第七章附則，明確了政策有效期及政策解釋單位。
五、新舊政策差異
相比于我市之前頒布的《珠海市人民政府關于規(guī)范我市農民（被征地農民）建房管理的若干意見》（珠府〔2008〕160號）《關于進一步規(guī)范我市農村宅基地審批管理的通知（試行）》（珠農農〔2022〕132號）等規(guī)范性文件，《暫行辦法》的內容更為全面綜合，涵括了農村宅基地審批和農村住房建設管理各個關鍵環(huán)節(jié)。明確了集中建房的基本要求和建房流程，為我市今后推行集中建房提供了基本的制度依據和操作指引，有利于實現農村土地的節(jié)約集約利用。對農村住房建成以后的安全使用提出了各項要求，對裝修改造、危房處置、農村自住房的經營性利用等加強了監(jiān)管，有利于減少和杜絕農村住房安全事故。明確了農村宅基地的流轉、盤活利用、繼承、依法收回、退出等內容。
六、特色亮點及便民利民舉措
（一）規(guī)定了新型建房模式，提倡節(jié)約集約用地。《暫行辦法》對多戶聯合建房、集中建房等新型建房模式的申請審批程序進行了規(guī)范，為土地緊缺村因地制宜滿足村民建房需求提供了多種選擇方案。
（二）注重鄉(xiāng)村風貌的塑造提升，強化風貌管控。《暫行辦法》貫徹了《珠海經濟特區(qū)鄉(xiāng)村風貌提升條例》提出的各項風貌管控要求，對新建的農村住房實行選圖報建、按圖施工、對圖驗收，對存量住房的維護修繕和微改造也執(zhí)行相同的風貌塑造要求。
（三）注重農房建設利用的質量安全，實施全鏈條安全監(jiān)管。《暫行辦法》重視建房過程的質量安全要求和房屋建成以后的安全使用，從農村建房的選址審批、設計、施工過程和住房建成后的驗收、使用、維護修繕都規(guī)定了具體的安全監(jiān)管要求。
（四）加強全程監(jiān)督檢查，嚴防農村新增“兩違”現象。《暫行辦法》從農村宅基地審批到農村住房建設的全過程都規(guī)定了監(jiān)督檢查內容，強化了鎮(zhèn)人民政府和基層組織對農村建房的日常監(jiān)督檢查和動態(tài)巡查職責。
（五）疏堵結合，實施人性化管理。《暫行辦法》除了嚴防新增農村違建，對農村村民合法、合理的建房訴求也盡量予以滿足。
（六）優(yōu)化簡化報建審批流程，彰顯便民利民為民的宗旨。《暫行辦法》推行村民報建“一站式”服務，村民在申請報建環(huán)節(jié)在村社指導下只需要一次性提交全部報建申請材料，避免了村民來回跑腿補充材料和往返不同辦事窗口遞交申請材料。同時《暫行辦法》還規(guī)定了聯審聯辦、限時辦結的工作要求，提高了辦事效率。
