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珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局關于整合利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)存量資源補齊公共服務及其他配套設施短板的意見（珠建規(guī)〔2023〕2 號）
ZBGS-2023-02
各區(qū)政府（管委會）、各有關單位：
為有效整合利用我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（以下簡稱老舊小區(qū)）存量資源，補齊公共服務及其他配套設施短板，進一步推進我市老舊小區(qū)改造，根據(jù)《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）、《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）、《珠海市人民政府辦公室關于印發(fā)珠海市“美麗家園 共同締造”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案的通知》（珠府辦函〔2022〕38號），結合我市實際，經(jīng)市人民政府同意，制定本意見。
一、把握總體要求
（一）適用范圍。本意見適用于本市老舊小區(qū)改造過程中，整合利用存量資源補齊公共服務及其他配套設施短板。本意見所稱“存量資源”是指本市老舊小區(qū)及周邊存量土地（空地、荒地、綠地、拆除違法建設騰空土地及小區(qū)周邊存量土地等）、存量房屋資源（公有住房、社區(qū)居民委員會辦公用房、社區(qū)綜合服務設施、底層雜物房、首層架空層、小區(qū)門房、小區(qū)閑置樓宇、閑置自行車棚或自行車房等）；本意見所稱“公共服務及其他配套設施”，是指公共服務設施（社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施）、市政配套基礎設施（供排水、供電、供氣、道路、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施）、環(huán)境及配套設施（適老設施、無障礙設施、停車場、電動汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施）。
（二）工作原則及目標。堅持“以人為本、因地制宜、居民自愿、建管并重”的原則，遵循老舊小區(qū)綜合整治的基本流程，保障居民居住安全，補齊老舊小區(qū)公共服務及其他配套設施短板，優(yōu)先保障非營利性醫(yī)療服務設施和養(yǎng)老服務設施建設，爭取每個小區(qū)（片區(qū)）至少有1處室內、1處室外公共空間，滿足居民服務和活動需求，提升居民生活舒適度和便利度。
二、明確具體內容
（三）存量資源整合利用方向。加強既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且征得居民同意等前提下，允許利用老舊小區(qū)和周邊存量土地資源建設公共服務設施和各類環(huán)境及配套設施。可統(tǒng)籌利用公有住房、社區(qū)居民委員會辦公用房、社區(qū)綜合服務設施、底層雜物房、首層架空層、小區(qū)門房、小區(qū)閑置樓宇、閑置自行車棚或自行車房等現(xiàn)狀房屋資源，因地制宜，結合居民意愿且征得居民同意，用于補充社區(qū)綜合服務、養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生、托育、體育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞等為本地居民服務的公共服務及其他配套設施。補齊公共服務設施及其他配套設施時，不得有《珠海市服務業(yè)環(huán)境管理條例》中禁止在住宅和有住宅使用功能的樓宇設立的服務項目。
（四）設置停車設施。老舊小區(qū)設置停車設施可利用小區(qū)內空地、荒地、拆除違法建設騰空土地等建設地面或地下停車設施；應充分挖掘小區(qū)周邊停車資源，由實施主體委托專業(yè)設計單位，在梳理周邊停車資源、調研小區(qū)停車需求的基礎上，結合片區(qū)停車綜合改善方案，提出小區(qū)內的停車方式和停車規(guī)模；應因地制宜規(guī)劃預留充電設施建設安裝條件；小區(qū)內增加的停車設施不納入產權登記范圍的（新增地面劃線停車位、機械式立體停車設施等），應限定只租不售，且限定僅供小區(qū)業(yè)主使用；納入產權登記范圍的（新增地下非人防停車設施等），產權原則上歸全體業(yè)主所有，可委托實施主體或物業(yè)服務企業(yè)管理，且應首先滿足小區(qū)業(yè)主停車需求。
（五）健全居民參與機制。老舊小區(qū)存量資源屬于業(yè)主共有的，實施主體應組織征求居民意見，按照《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百七十八條等規(guī)定，由業(yè)主共同決定；征求意見的方式可靈活采取“線上”、“線下”或“線上+線下”進行，并可結合老舊小區(qū)改造設計方案同步征求居民意見；現(xiàn)狀房屋有明確產權人的，應征得產權人同意，由產權人授權經(jīng)營。
（六）明晰新增設施權屬。老舊小區(qū)改造利用存量資源新建或改建公共服務及其他配套設施，實施主體立項前應與小區(qū)業(yè)委會、居委會、街道辦（鎮(zhèn)政府）等相關方達成權屬或使用管理協(xié)議。配套建設的各類設施在小區(qū)紅線外的，所有權移交屬地政府，由實施主體與屬地政府協(xié)商，確定無償使用期限；在小區(qū)紅線內的，由實施主體與業(yè)主協(xié)商，確定無償使用期限，設施屬全體業(yè)主共有。
三、加大政策支持
（七）明確土地支持政策。老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續(xù)。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法積極予以辦理。對利用老舊小區(qū)內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。
（八）落實稅費減免政策。在老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務的機構，提供養(yǎng)老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的房產、土地，可按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。
（九）加快項目審批。老舊小區(qū)改造不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續(xù)；不改變建筑面積、總高度、層數(shù)、外立面，且不影響建筑安全的項目，可免于辦理建設工程規(guī)劃許可、消防、人防等手續(xù)；對不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查；因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。
（十）精簡項目審批。老舊小區(qū)改造項目新建下列設施在滿足消防、安全的前提下，無需向自然資源部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可手續(xù)或征詢意見，但應按相關法律法規(guī)及相關主管部門要求進行建設：1.市政配套基礎設施（供排水、供電、供氣、道路、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施）；2.環(huán)境及配套設施（適老設施、無障礙設施、停車場、電動汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施等配套設施）；3.符合《廣東省自然資源廳關于繼續(xù)深化若干規(guī)劃用地改革事項的通知》（粵自然資函〔2020〕552號）、《珠海市建筑類建設工程規(guī)劃許可證豁免清單（第一批）》（珠自然資函〔2020〕471號）要求，免于或無需辦理建設工程規(guī)劃許可手續(xù)的事項。
（十一）優(yōu)化項目審批。老舊小區(qū)改造項目新建服務于本地居民的公共服務設施（社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施）以及物業(yè)用房等配套設施，由業(yè)主委員會或居民委員會按《民法典》要求，組織征求業(yè)主共同決定意見并出具書面材料（也可結合前期老舊小區(qū)改造設計方案征求意見合并辦理）后，依法辦理《建設工程規(guī)劃許可證》，涉及新增用地的，還應依法辦理用地手續(xù)。
（十二）創(chuàng)新改造模式。鼓勵按照連片整合、統(tǒng)籌配套、分批推進的要求，進行大片區(qū)或跨片區(qū)聯(lián)動改造，實現(xiàn)片區(qū)基礎設施、服務設施、公共空間等共建共享；鼓勵把一個或多個老舊小區(qū)與相鄰片區(qū)更新捆綁統(tǒng)籌，生成老舊小區(qū)片區(qū)化改造項目，實現(xiàn)項目資金自我平衡；鼓勵盤活利用國有企事業(yè)單位存量用房及所屬配套設施，讓渡一定期限的經(jīng)營收益平衡老舊小區(qū)改造支出。支持老舊小區(qū)改造規(guī)模化實施，支持國企及其他企業(yè)以政府和社會資本合作模式參與改造；對增設停車場、經(jīng)營性服務場所、增設電梯等改造項目，鼓勵采用“改造+運營服務”一體化的市場運作模式推進。
各區(qū)政府要落實老舊小區(qū)改造工作主體責任，進一步健全工作機制，摸清老舊小區(qū)存量資源以及公共服務缺失的底數(shù)，創(chuàng)新工作方法，充分整合利用存量資源，盡力補齊老舊小區(qū)公共服務及其他配套設施短板。
本意見由珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。
本意見自2023年3月8日起施行，有效期至2025年12月31日。
珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局
2023年1月29日
