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珠海市人民政府關于印發(fā)珠海市國有土地上房屋征收與補償辦法的通知（珠府〔2023〕7號）
ZFGS-2023-01
各區(qū)政府（管委會），市政府各部門、各直屬機構：
現(xiàn)將《珠海市國有土地上房屋征收與補償辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。實施過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。
珠海市人民政府
2023年1月19日
珠海市國有土地上房屋征收與補償辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》及有關法律法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 為了公共利益的需要，在本市行政區(qū)域內(nèi)征收國有土地上單位、個人的房屋，對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）進行補償?shù)模m用本辦法。
第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結果公開的原則。
第四條 市人民政府負責本市國有土地上房屋征收與補償統(tǒng)籌工作；各區(qū)人民政府（含經(jīng)濟功能區(qū)管理機構，下同）按照職權分工，負責本轄區(qū)內(nèi)的房屋征收與補償工作。
各區(qū)人民政府所轄區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償由各區(qū)人民政府依法作出決定。
市自然資源主管部門負責對本市國有土地上房屋征收與補償實施工作進行監(jiān)督與管理。
市征地和城市房屋征收服務中心（以下簡稱市房屋征收部門）負責指導、監(jiān)督各區(qū)國有土地上房屋征收項目具體實施工作。
各區(qū)人民政府應當明確房屋征收部門，區(qū)房屋征收部門負責組織實施本轄區(qū)內(nèi)的房屋征收與補償工作。
發(fā)展和改革、教育、公安、民政、財政、住建、市場監(jiān)管、城管執(zhí)法、稅務等有關部門應當按照各自職責分工，協(xié)同做好實施本辦法有關工作。
第五條 區(qū)房屋征收部門主要職責是：
（一）對房屋征收補償估算金額進行初步審核；
（二）組織有關部門對征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，對未經(jīng)登記的房屋及其他建筑進行認定與處理；
（三）協(xié)調有關部門對擬征收范圍內(nèi)房屋及其他建筑等暫停辦理相關手續(xù)；
（四）擬定征收補償方案、房屋征收決定和補償決定；
（五）與被征收人訂立補償協(xié)議；
（六）根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定委托有關機構實施征收與補償；
（七）負責房屋征收補償檔案的管理；
（八）完成法律法規(guī)規(guī)定的和本級人民政府交辦的其他有關房屋征收與補償工作。
第六條 區(qū)房屋征收部門可以委托被征收房屋所在地的鎮(zhèn)政府、街道辦事處或其他管理機構作為房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
區(qū)房屋征收部門應當與房屋征收實施單位簽訂委托合同、明確委托權限、范圍以及雙方權利義務，并加強對受委托單位的監(jiān)督，對其行為后果承擔法律責任。
第七條 任何組織和個人對違反本辦法規(guī)定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。
第二章 征收決定
第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，按照本辦法規(guī)定納入全市年度房屋征收計劃后，由區(qū)人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
第九條 區(qū)人民政府應從地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的實際出發(fā)，按照本地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃編制年度房屋征收計劃。各區(qū)房屋征收部門應于每年9月30日前將本區(qū)下一年度的房屋征收計劃送市房屋征收部門匯總。
市房屋征收部門匯總各區(qū)的年度房屋征收計劃形成全市年度房屋征收計劃草案后，在每年10月31日前報市自然資源主管部門。市自然資源主管部門對全市年度房屋征收計劃草案進行審核，并報市人民政府批準。全市年度房屋征收計劃經(jīng)批準后，市自然資源主管部門印發(fā)各區(qū)人民政府組織實施。
如有特殊情況需要新增開展房屋征收項目，市自然資源主管部門及時調整計劃報市人民政府批準。
第十條 項目建設單位應當根據(jù)年度房屋征收計劃，開展項目立項、選址等工作，取得項目立項、規(guī)劃意見（含用地范圍圖）、土地預審等相關文件后，向區(qū)房屋征收部門提交房屋征收申請。按本辦法第八條第（四）、（五）項征收房屋的建設項目，應當取得已納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃的相關文件。
第十一條 區(qū)房屋征收部門應根據(jù)自然資源主管部門出具的建設項目用地范圍圖確定房屋征收范圍報區(qū)人民政府批準執(zhí)行。
區(qū)房屋征收部門應將房屋征收范圍及本辦法第十條規(guī)定的材料報市房屋征收部門備案。
第十二條 房屋征收范圍確定后，區(qū)房屋征收部門應當在征收范圍內(nèi)予以公布。房屋征收范圍內(nèi)實施下列行為不當增加補償費用的，對增加部分不予補償。
（一）新建、擴建、改建房屋及附屬物；
（二）改變房屋、土地用途；
（三）房屋的分割、轉讓、租賃和抵押；
（四）已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的續(xù)建；
（五）其他不當增加補償費用的行為。
區(qū)房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
第十三條 區(qū)房屋征收部門或接受委托的房屋征收實施單位應組織人員開展調查登記工作：
（一）征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況；
（二）被征收人是否具備享受保障性住房條件、對補償方式的選擇情況；
（三）其他有關情況。
區(qū)房屋征收部門或房屋征收實施單位調查登記時，房屋所在地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）和居民委員會應當予以協(xié)助，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
第十四條 房屋征收范圍確定后，區(qū)房屋征收部門應當報區(qū)人民政府組織自然資源、城管執(zhí)法等相關部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調查、認定和處理。
第十五條 被征收房屋的權屬、面積、結構、用途及其對應的土地用途等事項以不動產(chǎn)權屬證書和不動產(chǎn)登記簿為準；不動產(chǎn)權屬證書與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。
第十六條 區(qū)房屋征收部門根據(jù)調查情況擬定房屋征收補償方案。房屋征收補償方案應當包括以下主要內(nèi)容：
（一）征收范圍、補償方式和標準；
（二）產(chǎn)權調換房屋的區(qū)位與狀況；
（三）搬遷期限、過渡方式和期限；
（四）簽約期限、補助標準與獎勵；
（五）其他應該納入補償方案的內(nèi)容。
第十七條 區(qū)房屋征收部門應當將征收補償方案報區(qū)人民政府組織論證，發(fā)展和改革、司法、財政、自然資源等有關部門應當參加論證。
征收補償方案經(jīng)論證后，區(qū)人民政府應當公開征詢公眾意見，征詢意見的期限不少于30日。
第十八條 區(qū)人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時向社會公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，1/2以上被征收人認為征收補償方案不符合規(guī)定的，區(qū)人民政府應當組織由被征收人、公眾代表、房屋征收部門參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。參加聽證會的公眾代表可包括被征收房屋所在地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）代表、社區(qū)（村）組織代表、人大代表或者政協(xié)委員等。
第十九條 區(qū)人民政府作出房屋征收決定前，應當按有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；社會穩(wěn)定風險評估工作由區(qū)房屋征收部門委托社會穩(wěn)定風險評估專業(yè)機構組織實施，并形成房屋征收社會穩(wěn)定風險評估報告。
房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量100戶以上的，應當經(jīng)區(qū)人民政府常務會議討論決定。
第二十條 作出房屋征收決定前，區(qū)房屋征收部門或房屋征收實施單位應當將征收補償費用納入年度預算計劃，足額到位，并做到專戶存儲、專款專用。征收工作完成后，3個月內(nèi)應對賬務進行結清，將剩余征收補償預存款轉入相關賬戶。
第二十一條 區(qū)人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告，公告應當載明以下內(nèi)容：
（一）征收的目的和依據(jù)；
（二）征收的地點和范圍；
（三）房屋征收補償方案；
（四）房屋征收部門和征收實施單位；
（五）簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議或者被征收房屋所有權人不明確等的處理辦法；
（六）行政復議、行政訴訟權利；
（七）索取房屋征收相關資料以及咨詢地點；
（八）其他應當公告的事項。
第二十二條 區(qū)房屋征收部門應當在區(qū)人民政府作出房屋征收決定之日起3個工作日內(nèi)，將征收決定及征收補償方案的有關情況報市房屋征收部門備案。
第二十三條 房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
第二十四條 市、區(qū)人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>
第三章 征收評估
第二十五條 房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
第二十六條 房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在區(qū)人民政府作出房屋征收決定并公告后10個工作日內(nèi)協(xié)商選定；規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人采取少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。參加隨機選定的房地產(chǎn)價格評估機構不得少于三家。隨機選定房地產(chǎn)價格評估機構時應由公證部門現(xiàn)場公證。
第二十七條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
房地產(chǎn)價格評估專家委員會由市住建部門根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的有關規(guī)定牽頭組織成立，對房地產(chǎn)價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。
第二十八條 在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價格評估機構和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。
第四章 補償與安置
第二十九條 作出房屋征收決定的區(qū)人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋及其附屬物價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
第三十條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的區(qū)人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。申請住房租賃補貼的，由市住房保障主管部門自被征收人簽訂補償協(xié)議并實際搬遷后的當月起發(fā)放住房租賃補貼；申請公共租賃住房等保障性住房的，在輪候時采取加分等方式給予優(yōu)先安排。
第三十一條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
第三十二條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換，或選擇貨幣補償和產(chǎn)權調換相結合的補償方式。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權調換的，區(qū)人民政府應當提供用于產(chǎn)權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價。被征收人選擇貨幣補償?shù)模瑓^(qū)房屋征收部門對被征收人給予補助。
具體辦法和標準由區(qū)人民政府在征收補償方案中制定。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調換的，房屋征收部門應當提供改建地段房屋或就近地段房屋。
第三十三條 征收公益事業(yè)用房的，區(qū)人民政府應當依照有關法律、法規(guī)規(guī)定和城市規(guī)劃要求予以還建，也可以選擇貨幣補償，房屋產(chǎn)權調換，以及貨幣補償和產(chǎn)權調換相結合的補償方式。
第三十四條 征收未經(jīng)登記的建筑，根據(jù)自然資源、城管執(zhí)法等相關部門意見進行處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。
第三十五條 對因征收造成非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。房屋被征收前的效益以房屋征收決定作出前1年內(nèi)實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況或者無法核算稅后利潤的，按上年度同行業(yè)平均稅后利潤或同類房屋市場租金計算。選擇貨幣補償?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)期限按6個月計算；選擇產(chǎn)權調換的停產(chǎn)停業(yè)期限按實際過渡時間計算。
被征收房屋的生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人不是被征收人的，被征收人負有清退被征收房屋的責任。被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人有合同約定的，依照約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償;沒有約定的，由被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人協(xié)商分配。
第三十六條 因征收房屋造成搬遷的，區(qū)房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費。選擇房屋產(chǎn)權調換的，產(chǎn)權調換房屋交付前，區(qū)房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。被征收人使用房屋征收部門提供的周轉用房的，區(qū)房屋征收部門不支付臨時安置費。
征收非住宅房屋的，可委托具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構對須搬遷的辦公用品、機器設備和庫存產(chǎn)品的搬遷費用進行評估。機器設備不具備搬遷條件的，根據(jù)評估機構出具的評估結果給予適當補償。
搬遷費、臨時安置費具體補償標準和方式由區(qū)人民政府參照市場價格確定。
第三十七條 被征收人選擇產(chǎn)權調換的，臨時安置費的計算期限自被征收人實際搬遷之日起至產(chǎn)權調換房屋交付之日止；選擇貨幣補償?shù)模淮涡越o予3個月臨時安置費補償。
第三十八條 被征收人的過渡期限，按區(qū)房屋征收部門與被征收人在征收補償協(xié)議中約定的期限計算。由區(qū)房屋征收部門提供周轉房的，遷入補償安置房時，被征收人必須按時騰退周轉用房。
因區(qū)房屋征收部門的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被征收人，自逾期之月起，臨時安置費增加25%；對周轉房的使用人，自逾期之月起，按臨時安置費的25%支付補助費。
區(qū)房屋征收部門與被征收人對前款另有約定的從其約定。
第三十九條 對按期簽約搬遷的被征收人，區(qū)房屋征收部門應當給予搬遷獎勵。具體獎勵標準由區(qū)人民政府制定。
第四十條 區(qū)房屋征收部門與被征收人依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立征收補償協(xié)議。
第四十一條 簽訂征收補償協(xié)議時，被征收人應當將其不動產(chǎn)權屬證書或其他相關資料原件移交給區(qū)房屋征收部門，以作為支付征收補償款之附件。被征收人應當將被征收房屋及其附屬物按照征收補償協(xié)議約定的搬遷期限移交給區(qū)房屋征收部門，并配合區(qū)房屋征收部門注銷相關不動產(chǎn)權屬證書。
第四十二條 區(qū)房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成征收補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由區(qū)房屋征收部門報請作出征收決定的區(qū)人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。征收補償方式原則上應當采取產(chǎn)權調換。
補償決定應包括本辦法第四十條規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。
征收補償決定確定的搬遷期限不得少于15日。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
區(qū)房屋征收部門應當在區(qū)人民政府作出房屋征收補償決定之日起3個工作日內(nèi)報市房屋征收部門備案。
征收房屋所有權人不明確的房屋，經(jīng)區(qū)人民政府作出征收補償決定進行產(chǎn)權調換后，產(chǎn)權調換房屋由被征收房屋所在區(qū)人民政府指定一個部門進行管理。
第四十三條 教育、郵政電信、供水、供電等部門應憑房屋征收補償協(xié)議，按有關規(guī)定為被征收人辦理郵件傳遞、電話遷移、供水、供電以及轉學、轉托等手續(xù)。
第四十四條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的區(qū)人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在征收補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
第四十五條 有下列情形之一的，由區(qū)人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行：
（一）被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的搬遷期限內(nèi)不搬遷的；
（二）被征收人在法定期限內(nèi)申請行政復議，行政復議決定維持補償決定，被征收人未在法定期限內(nèi)提起行政訴訟的；
（三）被征收人對補償決定不服提起行政訴訟，未被法院判決撤銷或確認無效的；
（四）其他依法向人民法院申請強制執(zhí)行的情形。
區(qū)房屋征收部門應當在區(qū)人民政府申請人民法院強制執(zhí)行之日起3個工作日內(nèi)，將有關情況報市房屋征收部門備案。
強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
第四十六條 區(qū)房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
審計機關依法對征收補償費用管理和使用情況進行監(jiān)督。
第五章 附 則
第四十七條 房屋征收中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡、歷史文化保護區(qū)內(nèi)的建筑物等房屋的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第四十八條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年。《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。
