.png)
《珠海市城中舊村更新實(shí)施細(xì)則》政策解讀
一、《實(shí)施細(xì)則》的出發(fā)點(diǎn)是什么？具體解決什么問(wèn)題？
答：《實(shí)施細(xì)則》主要目的是為規(guī)范本市城中舊村更新活動(dòng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
具體而言，要解決四方面核心問(wèn)題：
首先，城中舊村更新必須堅(jiān)持的原則。《實(shí)施細(xì)則》明確了三條原則，即生態(tài)優(yōu)先、規(guī)劃先行原則、村民自治原則、切實(shí)保障村集體經(jīng)濟(jì)和村民長(zhǎng)遠(yuǎn)利益原則。
其次，如何啟動(dòng)和推進(jìn)城中舊村更新。《實(shí)施細(xì)則》對(duì)更新模式和實(shí)施方式選擇、工作主體定位，以及前期工作和申報(bào)審批工作逐一進(jìn)行了梳理明確。
再次，城中舊村更新項(xiàng)目容積率如何確定。《實(shí)施細(xì)則》提出了通過(guò)摸底、測(cè)算、評(píng)估、審定四階段，按照更新總成本加合理利潤(rùn)與商品房開(kāi)發(fā)計(jì)容積率建筑面積市場(chǎng)銷(xiāo)售總額相平衡的原則測(cè)算審定容積率的方式。
最后，城中舊村更新項(xiàng)目能享受哪些優(yōu)惠政策。《實(shí)施細(xì)則》在地價(jià)、土地整合開(kāi)發(fā)、前期工作經(jīng)費(fèi)和村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)等方面均給予了相應(yīng)優(yōu)惠措施。
二、《實(shí)施細(xì)則》對(duì)村民、村集體、各級(jí)政府是如何定位的？
答：《實(shí)施細(xì)則》堅(jiān)持村民自治的原則，村民通過(guò)村民成員大會(huì)（股東大會(huì)）行使自治權(quán)利，對(duì)重大事項(xiàng)進(jìn)行表決，并通過(guò)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為申報(bào)主體（或?qū)嵤┲黧w）來(lái)組織本村城市更新工作，發(fā)揮主導(dǎo)作用。各區(qū)政府是屬地舊村更新工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理舊村更新工作。市級(jí)政府部門(mén)負(fù)責(zé)宏觀的指導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。
三、城中舊村可以采取哪些更新模式？
答：有兩類(lèi)選擇。一類(lèi)是拆建，即成片拆除重新規(guī)劃建設(shè)，這里面還可以細(xì)分為原地回遷和異地搬遷。另一類(lèi)是綜合整治，即改善消防設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等，并且可以結(jié)合實(shí)際需要適當(dāng)進(jìn)行局部拆建。
四、城中舊村更新的實(shí)施方式有哪些？
答：主要有三種方式。
一種是村集體經(jīng)濟(jì)組織自行實(shí)施。也就是村集體經(jīng)濟(jì)組織以自有資金或公開(kāi)交易出售商品房開(kāi)發(fā)用地籌集資金開(kāi)發(fā)建設(shè)。
另一種是村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)公開(kāi)交易選擇單一市場(chǎng)主體，簽訂更新合作協(xié)議合作實(shí)施，也就是通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選擇一家開(kāi)發(fā)商一起合作；或者是將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商單獨(dú)實(shí)施。并不是任何一個(gè)市場(chǎng)主體（也就是開(kāi)發(fā)商）都可以參與競(jìng)標(biāo)，參與競(jìng)標(biāo)必須達(dá)到相應(yīng)準(zhǔn)入門(mén)檻。
第三種方式是以征收等方式政府組織實(shí)施。
五、補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂方是開(kāi)發(fā)商還是村集體？
答：《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，由實(shí)施主體與全體產(chǎn)權(quán)人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。也就是說(shuō)，對(duì)于自行實(shí)施的，由村股份公司與全體產(chǎn)權(quán)人簽協(xié)議；對(duì)于市場(chǎng)主體實(shí)施的，由通過(guò)公開(kāi)交易確定的市場(chǎng)主體嚴(yán)格按照公開(kāi)交易條件履行相關(guān)義務(wù)，作為簽訂方簽協(xié)議。
六、誰(shuí)是城中舊村更新工作的主角？政府在這里面扮演什么角色？還有哪些機(jī)構(gòu)會(huì)介入這項(xiàng)工作？
答：（一）城中舊村更新工作可以劃分為三個(gè)大階段，第一個(gè)階段是前期工作階段，
第二個(gè)階段是申報(bào)工作階段，第三個(gè)階段是實(shí)施工作階段，這三個(gè)階段的工作主體略有不同。其中：
1.前期工作包括意愿征詢(xún)、實(shí)施方式確定、規(guī)劃方案和拆遷補(bǔ)償安置方案編制、用地及建設(shè)情況調(diào)查、房屋合法性認(rèn)定申請(qǐng)。前期工作可以由村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開(kāi)展，也可以由區(qū)政府或前期合作企業(yè)協(xié)助開(kāi)展。
2.申報(bào)工作由村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體承擔(dān)，也就是說(shuō)在這個(gè)階段里面，村集體經(jīng)濟(jì)組織唱主角。申報(bào)事項(xiàng)包括更新單元規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償方案和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)展項(xiàng)目實(shí)施主體的選擇及確認(rèn)工作。
3.實(shí)施工作由經(jīng)確認(rèn)的實(shí)施主體組織開(kāi)展，如采取自行實(shí)施的模式，那么這一階段就是股份公司繼續(xù)擔(dān)大任；如果是市場(chǎng)主體實(shí)施的模式，那么就是中標(biāo)的開(kāi)發(fā)商來(lái)做后面的具體工作。工作內(nèi)容包括組織開(kāi)展拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂工作、簽訂并履行項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，制定并申報(bào)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)登記、申辦各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)及施工建設(shè)。
（二）在整個(gè)工作過(guò)程中，政府部門(mén)提供相應(yīng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)，涉及政府征收的，依照《國(guó)有土地上房屋和土地征收補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）處理。
（三）參與這項(xiàng)工作的機(jī)構(gòu)還包括提供公證或見(jiàn)證服務(wù)的公證機(jī)構(gòu)或律師事務(wù)所，具備測(cè)算項(xiàng)目總成本和計(jì)容積率建筑面積資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)，測(cè)繪現(xiàn)狀房屋建設(shè)情況的測(cè)繪單位，編制更新單元規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位等等。
七、《實(shí)施細(xì)則》明確按照更新總成本加合理利潤(rùn)與商品房開(kāi)發(fā)計(jì)容積率建筑面積市場(chǎng)銷(xiāo)售總額相平衡的原則進(jìn)行計(jì)容建筑面積的科學(xué)測(cè)算，那么這里面給到村民和開(kāi)發(fā)商的各有多少？
答：這個(gè)算法測(cè)算出來(lái)的總計(jì)容建筑面積包含了回遷規(guī)模和商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模，這兩個(gè)規(guī)模怎么劃分，主要取決于對(duì)房屋合法性面積進(jìn)行認(rèn)定和保留給村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。
在測(cè)算的過(guò)程中，有對(duì)村民和村集體利益保障的充分考慮：
（一）對(duì)現(xiàn)有房屋有合法性面積認(rèn)定準(zhǔn)則和回遷補(bǔ)償計(jì)容積率建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，一是要求村民自清自查房產(chǎn)情況后，由政府部門(mén)組織對(duì)房屋合法性進(jìn)行認(rèn)定；二是要求按更新區(qū)域內(nèi)合法產(chǎn)權(quán)面積的1.1倍計(jì)算回遷補(bǔ)償計(jì)容積率建筑面積。
（二）應(yīng)回遷補(bǔ)償建筑面積計(jì)算出來(lái)后，政府將按照3年工期、毛利潤(rùn)率25%等作為標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算項(xiàng)目的總規(guī)模，在測(cè)算過(guò)程中，政府會(huì)嚴(yán)格核算開(kāi)發(fā)商的建造成本和必須的拆遷補(bǔ)償安置成本，同時(shí)再評(píng)估該地段商品房的市場(chǎng)價(jià)格，在此數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上科學(xué)計(jì)算項(xiàng)目總建筑規(guī)模。
（三）對(duì)合法產(chǎn)權(quán)房屋的補(bǔ)償系數(shù)不做硬性規(guī)定，具體的補(bǔ)償系數(shù)由開(kāi)發(fā)商與村集體即村民協(xié)商，在經(jīng)村民大會(huì)或股東大會(huì)表決通過(guò)的補(bǔ)償安置方案中確定。但由于項(xiàng)目總規(guī)模是確定的，如果村民補(bǔ)償要求過(guò)高，開(kāi)發(fā)商通過(guò)核算發(fā)現(xiàn)無(wú)利可圖甚至出現(xiàn)虧損，將不愿意繼續(xù)推進(jìn)更新工作從而造成項(xiàng)目擱淺，因此蛋糕的劃分應(yīng)以村民和開(kāi)發(fā)商達(dá)到雙贏為基本原則。
（四）對(duì)改造后集體物業(yè)設(shè)有保障底線，一是要求改造后必須留有盡量獨(dú)立的村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地；二是限定其用地性質(zhì)和發(fā)展方向，即保留劃撥性質(zhì)，僅用于原有村集體物業(yè)補(bǔ)償安置和建設(shè)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)，該用地及地上建筑物產(chǎn)權(quán)由村集體經(jīng)濟(jì)組織單獨(dú)享有，不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；三是對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)的所占比例提出限定，即村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)計(jì)容積率建筑面積不得低于回遷補(bǔ)償計(jì)容積率建筑面積的10%。
八、為什么更新意愿、實(shí)施方式表決通過(guò)率為三分之二以上，而更新單元規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安置方案、公開(kāi)交易方案的表決需達(dá)到90%以上同意方能通過(guò)？
答：更新意愿和實(shí)施方式是城中舊村更新的啟動(dòng)環(huán)節(jié)，尚未涉及到村（居）民的實(shí)質(zhì)性補(bǔ)償，在這個(gè)階段適當(dāng)降低有利于加快城中舊村前期工作的啟動(dòng)，因此根據(jù)《物權(quán)法》，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定表決獲得三分之二以上（含本數(shù)）同意通過(guò)；而更新單元規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安置方案、公開(kāi)交易方案等均為關(guān)系村居民切實(shí)利益的重大事項(xiàng)，須充分體現(xiàn)絕大多數(shù)村（居）民的訴求，因此《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定表決需達(dá)到90%以上同意方能通過(guò)。
九、村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇前期工作合作企業(yè)需不需要進(jìn)行公開(kāi)表決？如果需要，達(dá)到什么比例才算通過(guò)？
答：村集體經(jīng)濟(jì)組織選取的前期合作候選企業(yè)應(yīng)在報(bào)經(jīng)區(qū)政府審核通過(guò)后，由村民成員大會(huì)或股東大會(huì)進(jìn)行表決，獲得人數(shù)三分之二以上（含本數(shù)）同意的，方可確定為前期工作合作企業(yè)。具體已另行制定《珠海市香洲區(qū)城中舊村更新招標(biāo)工作細(xì)則（試行）》（珠香府〔2015〕92號(hào)）。
十、2000年開(kāi)展的城中舊村改造工作中給村民的補(bǔ)償最高可達(dá)1:1.2，根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》，村民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不是降低了？
答：首先，舊的城中舊村給村民的補(bǔ)償系數(shù)為1：1.0-1.2，按年限區(qū)分實(shí)際達(dá)到1：1.2的案例并不多。其次，在《實(shí)施細(xì)則》中，對(duì)于合法產(chǎn)權(quán)房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，新政策相比較舊政策已放寬，且補(bǔ)償總量至少可以達(dá)到1：1.1。再一方面，加上村民參與分享的不低于10%的村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)，村民實(shí)際享受到（直接和間接）的補(bǔ)償比例至少已達(dá)1:1.21。另外，目前原有舊房和補(bǔ)償安置新房之間建設(shè)成本和市場(chǎng)價(jià)值差異巨大。按照上述推算，《實(shí)施細(xì)則》中給予村民的補(bǔ)償實(shí)際已遠(yuǎn)高于過(guò)去絕大部分城中舊村改造項(xiàng)目。
十一、為什么回遷計(jì)容積率建筑面積的10%是補(bǔ)償給村集體經(jīng)濟(jì)組織而非全體業(yè)主？
答：城中舊村土地使用權(quán)屬歸農(nóng)村集體，而非全體業(yè)主。土地被統(tǒng)征及舊村被改造后，農(nóng)民失去了保障生活的生產(chǎn)用地。為保障更新區(qū)域內(nèi)村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，政府在更新改造過(guò)程中給予被征地農(nóng)民在房屋合法性面積認(rèn)定及村集體物業(yè)補(bǔ)償?shù)确矫娲罅?yōu)惠。其中，回遷補(bǔ)償計(jì)容積率建筑面積按更新區(qū)域內(nèi)合法產(chǎn)權(quán)面積1.1倍計(jì)算，在村民的房屋合法產(chǎn)權(quán)面積得到1.1倍的補(bǔ)償后，再額外給予不低于回遷補(bǔ)償計(jì)容積率建筑面積的10%給村集體作為村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)，實(shí)際上是政府額外給多了村民，而更新區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主個(gè)人所有的合法房屋則根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策得到認(rèn)定及補(bǔ)償。
十二、城中舊村更新項(xiàng)目地價(jià)如何計(jì)收？
答：《實(shí)施細(xì)則》明確政府以扶持村集體經(jīng)濟(jì)為原則，經(jīng)批準(zhǔn)或經(jīng)公開(kāi)交易確定的計(jì)容積率建筑面積不計(jì)收地價(jià)；經(jīng)批準(zhǔn)或公開(kāi)交易確定的規(guī)劃條件中含有地下商業(yè)功能的，該地下商業(yè)建筑面積不計(jì)收地價(jià)，否則需按評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)。
十三、生產(chǎn)留用地能否納入更新范圍？
答：城中舊村更新實(shí)施范圍原則上不占用生產(chǎn)留用地，在舊村場(chǎng)用地和生活留用地依控規(guī)規(guī)定無(wú)法消化項(xiàng)目更新所需建筑規(guī)模的情況下，經(jīng)村民成員大會(huì)或社區(qū)股份合作公司的股東大會(huì)表決通過(guò)后，允許適當(dāng)規(guī)模的本村生產(chǎn)留用地納入更新范圍。
十四、房屋測(cè)繪、規(guī)劃編制等前期工作費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？
答：城中舊村更新項(xiàng)目房屋測(cè)繪、規(guī)劃編制等前期費(fèi)用，由各區(qū)政府（管委會(huì)）在城市更新專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中先行墊付或由前期工作合作企業(yè)墊付，在項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)后，由項(xiàng)目實(shí)施主體返還。
十五、《珠海市城市更新管理辦法》里面講到對(duì)拆建項(xiàng)目要求貢獻(xiàn)一部分用地?zé)o償交予政府進(jìn)行公共配套設(shè)施等建設(shè)，這對(duì)于城中舊村城市更新項(xiàng)目有無(wú)區(qū)別？
答：《實(shí)施細(xì)則》是以城市更新管理的配套性政策文件這一定位來(lái)制定，在這個(gè)問(wèn)題上與《珠海市城市更新管理辦法》是一致的。也就是說(shuō)，城中舊村城市更新項(xiàng)目都要依據(jù)更新單元規(guī)模劃定用于公共服務(wù)配套設(shè)施等建設(shè)的獨(dú)立用地（即補(bǔ)公項(xiàng)目用地）。
十六、《珠海市城市更新管理辦法》里面講到綜合服務(wù)體配套住宅時(shí)須按一定比例建設(shè)公共租賃住房，對(duì)于城中舊村城市更新項(xiàng)目是否有這方面的強(qiáng)制規(guī)定？
答：《實(shí)施細(xì)則》在公共租賃住房方面沒(méi)有作強(qiáng)制性規(guī)定。原因有兩點(diǎn)：一是按照國(guó)家和省的有關(guān)精神，城中舊村屬于城市棚戶(hù)區(qū)，其更新改造本身就屬于保障性住房工程，其回遷住房納入保障性住房的統(tǒng)計(jì)口徑。而《珠海市公共租賃住房管理辦法》中的配建要求是針對(duì)非保障性住房項(xiàng)目的。因此是符合《珠海市公共租賃住房管理辦法》立法本意的。二是基于控制城中舊村改造的整體開(kāi)發(fā)容量考慮，如果要求配建10%的公共租賃房，則加大了改造成本，最終只能通過(guò)提高項(xiàng)目容積率來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡。而目前需要改造的城中舊村現(xiàn)狀建筑規(guī)模都普遍較大，要控制整體開(kāi)發(fā)規(guī)模已屬不易，再提高容積率將給城市帶來(lái)負(fù)面影響。
十七、《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定城中舊村更新項(xiàng)目可以與相鄰、周邊或其他用地進(jìn)行整合聯(lián)動(dòng)更新，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)。納入整合聯(lián)動(dòng)更新的其他用地的用地性質(zhì)、用地權(quán)屬等是否有具體要求，是否一樣享受免補(bǔ)交地價(jià)的優(yōu)惠政策？
答：如相鄰其他用地經(jīng)市政府批準(zhǔn)納入舊村改造聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的，納入的土地按其自身改造應(yīng)享有的政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但整合后按同一宗土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)。例：納入拆除重建的舊工業(yè)區(qū)按舊工業(yè)區(qū)改造政策確定。
