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關(guān)于《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》的解讀
一、制定必要性
2016年我市出臺(tái)《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》（政府令第114號(hào)，以下簡(jiǎn)稱原辦法），規(guī)范推動(dòng)我市城市更新工作。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城市更新工作的推進(jìn)，原辦法不能完全適應(yīng)新形勢(shì)新要求，主要有：一是與上位法、相關(guān)政策不一致。近幾年國(guó)家、省對(duì)土地管理、規(guī)劃編制、項(xiàng)目監(jiān)管、規(guī)劃管控體系、土壤污染防治等作出調(diào)整，2021年省政府出臺(tái)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（政府令第279號(hào)）對(duì)部門(mén)職責(zé)、審批程序、監(jiān)管機(jī)制等提出新要求，《民法典》對(duì)相關(guān)表決程序也作出規(guī)定，原辦法不符合上位法、相關(guān)政策的要求。二是部分制度不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)新形勢(shì)。如項(xiàng)目實(shí)施方案的審核備案要求已納入項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議約定，無(wú)保留必要；將年度計(jì)劃細(xì)分為申報(bào)計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃，具體的申報(bào)內(nèi)容在實(shí)際中卻難以填報(bào)，不具備操作性；歷史建筑遷移已改屬省級(jí)事權(quán)等。三是與機(jī)構(gòu)改革工作不對(duì)接。相關(guān)部門(mén)名稱、職能需根據(jù)機(jī)構(gòu)改革進(jìn)行調(diào)整。
二、主要依據(jù)及參考材料
（一）《中華人民共和國(guó)民法典》
（二）《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第656號(hào)）
（三）《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》
（四）《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（省政府令第279號(hào)）
（五）《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）
（六）《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于建立國(guó)土空間總體規(guī)劃體系并監(jiān)督實(shí)施的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2019〕18號(hào)）
（七）《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）
（八）《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）
三、主要內(nèi)容說(shuō)明
按照市政府關(guān)于減少篇幅、解決問(wèn)題的要求，結(jié)合實(shí)際情況刪減了相關(guān)章節(jié)和條款，由原辦法七章八十三條調(diào)整為六章六十三條。主要內(nèi)容有：
（一）調(diào)整部門(mén)名稱和職能。依據(jù)《珠海市機(jī)構(gòu)改革方案》，調(diào)整國(guó)土、規(guī)劃建設(shè)等部門(mén)的名稱，確定市自然資源局為城市更新工作主管部門(mén)。依據(jù)三定方案、事權(quán)下放及審批程序的規(guī)定，整合并重新劃分市、區(qū)政府、市自然資源局、區(qū)城市更新部門(mén)、鎮(zhèn)街在城市更新方面的職責(zé)。
（二）修改與《民法典》、政策不一致的規(guī)定。按照《民法典》關(guān)于業(yè)主表決事項(xiàng)的規(guī)定，將原辦法的“由專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”的“雙三分之二”要求修改為“雙四分之三”要求。按照國(guó)土空間規(guī)劃體系標(biāo)準(zhǔn)，將“城市總體規(guī)劃”“控制線詳細(xì)規(guī)劃”“城市更新專項(xiàng)規(guī)劃”修改為“國(guó)土空間總體規(guī)劃”“國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃”“城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃”等。按照資源保護(hù)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，將“基本生態(tài)控制線”“一級(jí)水源保護(hù)區(qū)”修改為“生態(tài)保護(hù)紅線”“飲用水水源一級(jí)保護(hù)區(qū)、飲用水水源二級(jí)保護(hù)區(qū)”等。
（三）刪除與相關(guān)規(guī)定和實(shí)際工作推進(jìn)要求不適用或重復(fù)性的條款。總結(jié)實(shí)施效果，刪除項(xiàng)目申報(bào)計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃內(nèi)容、項(xiàng)目實(shí)施方案、臨時(shí)改變舊工業(yè)建筑使用功能等操作性不強(qiáng)的條款。刪除上位法、相關(guān)政策已有規(guī)定的條款，如附屬設(shè)施界定、改建類(lèi)項(xiàng)目規(guī)劃審批程序、改建類(lèi)項(xiàng)目建筑密度控制上限、綜合體配套住宅、公租房配建要求等。我市已出臺(tái)歷史文化名鎮(zhèn)名村和歷史建筑保護(hù)辦法，刪除第四章“文物、歷史街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)”。
（四）完善實(shí)施主體選擇方式。與省政府規(guī)章《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》等“三舊”改造政策文件相銜接，補(bǔ)充規(guī)定國(guó)有企業(yè)、村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其他公有制經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的原權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)通過(guò)區(qū)級(jí)以上公開(kāi)交易平臺(tái)以公開(kāi)招標(biāo)或掛牌方式選擇更新項(xiàng)目市場(chǎng)主體。借鑒深圳經(jīng)驗(yàn)，明確老舊小區(qū)拆建更新應(yīng)當(dāng)采取政府組織實(shí)施方式。
（五）完善項(xiàng)目全過(guò)程監(jiān)管制度。在準(zhǔn)入監(jiān)管方面，明確城市更新應(yīng)當(dāng)符合城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃、標(biāo)圖入庫(kù)以及納入城市更新計(jì)劃；改建類(lèi)項(xiàng)目須符合詳細(xì)規(guī)劃，以及不改變?cè)瓩?quán)利人和土地剩余使用期限；明確老舊小區(qū)意愿達(dá)95%可啟動(dòng)更新；明確控制非住宅用地用于商品住宅及配套商業(yè)開(kāi)發(fā)情形。在過(guò)程監(jiān)管方面，要求審批過(guò)程納入“城市更新業(yè)務(wù)系統(tǒng)”管理、簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議。在批后監(jiān)管方面，明確改造方案批復(fù)文件的有效期限，以及項(xiàng)目退出機(jī)制，分期實(shí)施項(xiàng)目退出處置。
（六）補(bǔ)充實(shí)際工作中需要給予支持的措施。海島的城市更新項(xiàng)目以建筑基底面積核定供地面積。珠澳跨境工業(yè)區(qū)珠海園區(qū)的用地，不足一萬(wàn)平方米的也可以實(shí)施拆建更新。允許無(wú)法單獨(dú)標(biāo)圖入庫(kù)的其他用地與主體地塊一并納入改造，實(shí)施回遷安置及補(bǔ)公項(xiàng)目建設(shè)。鼓勵(lì)城市更新項(xiàng)目配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建筑，可以給予相應(yīng)容積率獎(jiǎng)勵(lì)，以及可以綜合考慮相應(yīng)建設(shè)成本等因素確定政府應(yīng)收地價(jià)款。補(bǔ)公用地可以從同一宗地返算允許納入標(biāo)圖入庫(kù)面積的剩余用地中提供。對(duì)未簽約部分房屋可以申請(qǐng)政府調(diào)解，可以依法實(shí)施征收。明確城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構(gòu)筑物或者附著物，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題處理的相關(guān)規(guī)定，測(cè)繪并完善符合標(biāo)圖入庫(kù)的用地手續(xù)后，方可作為權(quán)屬確定的更新對(duì)象。
四、征求意見(jiàn)情況
市司法局會(huì)同市自然資源局按立法程序征求各區(qū)、各部門(mén)、立法基層聯(lián)系點(diǎn)、相關(guān)企業(yè)的意見(jiàn)，通過(guò)珠海特區(qū)報(bào)、局門(mén)戶網(wǎng)站向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，并召開(kāi)論證會(huì)就必要性、可操作性、公平競(jìng)爭(zhēng)等進(jìn)行研究。就收集的意見(jiàn)進(jìn)行分析研究，采納了合理意見(jiàn)，未采納的意見(jiàn)也作了說(shuō)明并進(jìn)行反饋，基本上達(dá)成一致意見(jiàn)。
