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珠海經(jīng)濟特區(qū)城市更新管理辦法（市政府138號令）
珠海市人民政府令
第138號
《珠海經(jīng)濟特區(qū)城市更新管理辦法》已經(jīng)2021年6月3日九屆珠海市人民政府第100次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2021年7月15日起施行。
市 長 黃志豪
2021年6月15日
珠海經(jīng)濟特區(qū)城市更新管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了促進土地節(jié)約集約利用，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、完善城市功能、提升城市形象，規(guī)范城市更新活動，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合珠海經(jīng)濟特區(qū)實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市更新活動。
第三條 本辦法所稱城市更新，是指由符合規(guī)定的主體，對符合條件的城市更新區(qū)域，根據(jù)城市相關(guān)規(guī)劃和規(guī)定程序，進行整治、改建或者拆建。
城市更新包含整治類、改建類和拆建類三種類型。
第四條 具有以下情形之一的城市建成區(qū)依照本辦法規(guī)定，可列為城市更新區(qū)域，實施城市更新：
（一）危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的。
（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善的。
（三）環(huán)境惡劣，妨害公共衛(wèi)生或者社會治安的。
（四）土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要進行功能轉(zhuǎn)換或者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的。
（五）經(jīng)市人民政府（以下簡稱市政府）批準的其他情形。
第五條 城市更新遵循政府推動、市場運作，公益優(yōu)先、利益共享，文化傳承、綠色低碳，分類指導(dǎo)、有序推進的原則。
第六條 城市更新應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃。城市更新實行城市更新單元規(guī)劃和城市更新計劃管理制度。
城市更新單元規(guī)劃是管理城市更新活動的基本依據(jù)，以城市更新中長期計劃、年度計劃和城市更新業(yè)務(wù)系統(tǒng)對城市更新項目進行統(tǒng)籌、監(jiān)督和管理。
第七條 城市更新由市政府相關(guān)職能部門、區(qū)人民政府（以下簡稱區(qū)政府）、土地使用權(quán)人或者其他符合規(guī)定的主體申報、實施。
鼓勵有社會責(zé)任、有品牌、有實力、有經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)實施城市更新項目。
橫琴新區(qū)和經(jīng)濟功能區(qū)管理機構(gòu)履行區(qū)政府的職責(zé)。
第八條 本市建立城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機制，領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作，對全市城市更新工作重大事項進行決策。
區(qū)政府作為轄區(qū)城市更新工作責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)有關(guān)部門共同推進本轄區(qū)的城市更新工作。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會和村民委員會等應(yīng)當(dāng)根據(jù)職能積極維護城市更新活動的正常秩序。
第九條 市自然資源主管部門負責(zé)組織擬訂與城市更新相關(guān)的政策制度、技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準，組織編制市級城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃、城市更新中長期計劃，統(tǒng)籌推進全市城市更新工作。
區(qū)城市更新主管部門負責(zé)擬訂本行政區(qū)域內(nèi)與城市更新相關(guān)的政策制度，組織編制區(qū)級城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃和城市更新年度計劃，負責(zé)城市更新有關(guān)事項的申報受理、組織報批及監(jiān)管工作。
征地和城市房屋征收機構(gòu)負責(zé)城市更新過程中的土地使用權(quán)和地上房屋征收工作。
第十條 市發(fā)展和改革主管部門負責(zé)擬定城市更新相關(guān)的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策，并對涉及政府投資的城市更新項目實施計劃管理。
市、區(qū)財政主管部門負責(zé)按照計劃安排核撥本級城市更新項目資金。
自然資源、城市管理和綜合執(zhí)法等部門應(yīng)當(dāng)加大工作力度，依職權(quán)查處城市更新單元范圍內(nèi)的違法行為。
第十一條 市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)保障開展組織實施城市更新的工作經(jīng)費。
城市更新涉及政府投資項目的，根據(jù)政府投資項目管理的相關(guān)規(guī)定實施。
第二章規(guī)劃與計劃
第一節(jié) 城市更新規(guī)劃
第十二條 實施城市更新應(yīng)當(dāng)以城市更新單元為基本單位，以城市更新單元規(guī)劃為依據(jù)，確定規(guī)劃要求，協(xié)調(diào)各方利益，落實城市更新目標(biāo)與責(zé)任。
第十三條 市自然資源主管部門依據(jù)全市國土空間總體規(guī)劃，組織編制市級城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，報市政府批準后實施。
區(qū)城市更新主管部門可根據(jù)實際需要，在市級城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃指導(dǎo)下，組織編制區(qū)級城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，報區(qū)政府批準后實施。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為五年，結(jié)合低效用地調(diào)查評價成果，明確規(guī)劃期限內(nèi)全市城市更新的重點區(qū)域、規(guī)劃目標(biāo)和規(guī)劃策略等內(nèi)容，指導(dǎo)城市更新單元劃定、城市更新單元規(guī)劃編制和城市更新計劃制定，并與國土空間詳細規(guī)劃做好銜接。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃批準后，應(yīng)將主要內(nèi)容按照規(guī)定程序納入國土空間詳細規(guī)劃組織實施。
第十四條 劃定城市更新單元應(yīng)當(dāng)綜合考慮所在區(qū)域社會、經(jīng)濟、文化關(guān)系的延續(xù)性，結(jié)合道路、河流等自然要素和產(chǎn)權(quán)邊界等因素，并符合以下條件：
（一）符合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃。
（二）符合生態(tài)保護紅線、飲用水水源一級保護區(qū)、飲用水水源二級保護區(qū)、綠地綠線、歷史文物保護紫線、水域岸線藍線、公共服務(wù)設(shè)施橙線、道路紅線、城市基礎(chǔ)設(shè)施黃線、工業(yè)用地控制線等城市控制性區(qū)域管制要求。
（三）符合相對成片的要求，保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施相對完整。
（四）符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求。
一個城市更新單元可以包括多種城市更新類型，也可以包括一個或者兩個以上的城市更新項目。
第十五條 劃定城市更新單元時涉及下列情形的，依照以下規(guī)定分別處理：
（一）政府社團用地、特殊用地，經(jīng)市政府批準同意后方可單獨劃定為城市更新單元。
（二）除通過城市更新實現(xiàn)用地清退外，被非法占用的已完成征轉(zhuǎn)及補償手續(xù)的國有未出讓用地和基本農(nóng)田保護區(qū)用地不劃入城市更新單元。
（三）未出讓的國有建設(shè)用地在符合國土空間總體規(guī)劃、土地利用現(xiàn)狀的前提下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市更新單元規(guī)劃進行置換，與補公用地整合使用。
（四）舊工業(yè)區(qū)及其異地配套的生活用地可作為一個更新單元統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。
（五）香洲區(qū)城中舊村應(yīng)當(dāng)整村劃定城市更新單元。
（六）納入城市更新單元進行整體利用的其他用地，改造后只能用于復(fù)建安置和公共設(shè)施建設(shè)。
第十六條 城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)國土空間詳細規(guī)劃所確定的強制性內(nèi)容要求制定。
未制定國土空間詳細規(guī)劃地區(qū)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)狀調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)分區(qū)規(guī)劃確定的各項要求擬訂城市更新單元規(guī)劃，相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入國土空間詳細規(guī)劃的制定。
城市更新單元規(guī)劃對國土空間詳細規(guī)劃的強制性內(nèi)容作出調(diào)整的，相應(yīng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入國土空間詳細規(guī)劃并予以公布。
城市更新單元規(guī)劃應(yīng)按照規(guī)定報有批準權(quán)的機關(guān)批準。
第十七條 城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）城市更新單元內(nèi)更新項目的具體范圍、更新目標(biāo)、更新方式和規(guī)劃控制指標(biāo)。
（二）城市更新單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和其他用地的功能、產(chǎn)業(yè)方向及其布局。
（三）城市更新單元概念性布局規(guī)劃及單元城市設(shè)計指引。
（四）與國土空間總體規(guī)劃、國土空間詳細規(guī)劃強制性內(nèi)容及城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃內(nèi)容的銜接說明。
（五）國土空間詳細規(guī)劃未覆蓋或者對國土空間詳細規(guī)劃的強制性內(nèi)容作出調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)補充公共服務(wù)設(shè)施論證、交通影響評價、城市更新經(jīng)濟評估等技術(shù)報告。
（六）符合國土空間詳細規(guī)劃，但按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進行交通影響評價的，應(yīng)當(dāng)補充交通影響評價報告。
（七）文物、歷史街區(qū)、歷史建筑和城市文脈資源的保護方案以及城市景觀風(fēng)貌保護評估。
（八）相關(guān)規(guī)定明確須開展土壤污染狀況調(diào)查的，應(yīng)當(dāng)補充土壤污染狀況調(diào)查報告。
（九）其他應(yīng)當(dāng)予以明確的內(nèi)容。
第十八條 因用地整合的需要，城市更新單元規(guī)劃中的補公用地可以在同一國土空間詳細規(guī)劃編制單元范圍內(nèi)進行等用地面積異地置換，整合集中。
補公用地可以從同一宗地返算允許納入標(biāo)圖入庫面積的剩余用地中提供。
因規(guī)劃需要，補公用地超出同一國土空間詳細規(guī)劃編制單元進行異地置換的，應(yīng)當(dāng)按程序報市政府批準。
第十九條 城市更新單元內(nèi)的原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定形成申報主體，由申報主體委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制單位編制城市更新單元規(guī)劃，并按程序和批準權(quán)限報批，取得改造方案批復(fù)文件。
改造方案批復(fù)文件有效期為兩年。申請續(xù)期的，可給予續(xù)期一次，且續(xù)期不超過一年。
改造方案包括整治類城市更新單元規(guī)劃方案、改建類和拆建類城市更新單元規(guī)劃方案及供地方案、資金籌措、實施主體形成及確認方式等內(nèi)容。
第二節(jié) 城市更新計劃
第二十條 市自然資源主管部門可以根據(jù)需要依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃，結(jié)合市級城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，組織編制城市更新中長期計劃，報市政府批準實施。
第二十一條 區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合標(biāo)圖入庫、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃、城市更新單元劃定、城市更新單元規(guī)劃的編制情況，編制城市更新年度計劃，報區(qū)政府批準實施，并報市自然資源部門備案。
第二十二條 城市更新年度計劃實行常態(tài)申報和動態(tài)調(diào)整機制。符合條件的，可以實時標(biāo)圖入庫并進行申報，批準后及時納入城市更新年度計劃。對已竣工驗收或終止實施的，核實后調(diào)整出城市更新年度計劃。
第二十三條 區(qū)政府或者區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)與城市更新項目實施主體簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，作為土地出讓合同附件，并組織有關(guān)部門按照合同及監(jiān)管協(xié)議約定，對項目進行聯(lián)合監(jiān)管。市、區(qū)政府組織實施的政府投資項目除外。
第二十四條 符合以下情形的拆建類及改建類項目，由區(qū)城市更新主管部門報批準機關(guān)撤銷改造方案批復(fù)文件和申報主體、實施主體資格認定文件，取消享受城市更新優(yōu)惠政策，調(diào)整出城市更新年度計劃：
（一）城市更新項目實施主體在改造方案批復(fù)文件有效期內(nèi)未簽訂土地出讓協(xié)議的。
（二）超過土地出讓協(xié)議約定的開工時間1年仍未開工，且申請延期未獲批準的。
被撤銷規(guī)劃條件和城市更新優(yōu)惠政策的用地，區(qū)城市更新主管部門在批準撤銷文件印發(fā)之日起五年內(nèi)不再受理該用地城市更新各申請事項。
第三章城市更新實施
第一節(jié) 整治類城市更新
第二十五條 整治類城市更新是指對更新單元內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施和環(huán)境進行更新完善，以及對既有建筑進行節(jié)能改造和修繕翻新等，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。
第二十六條 鼓勵符合本市規(guī)定條件的老舊小區(qū)實施綜合整治更新，全面提升宜居水平。
老舊小區(qū)整治更新辦法由市政府另行制定。
第二十七條 整治類城市更新項目的實施方式包括：
（一）原權(quán)利人實施：由更新單元范圍內(nèi)的原權(quán)利人申報、實施。
（二）政府組織實施：因城市規(guī)劃和管理需要的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織實施。
整治類城市更新項目納入改建類、拆建類城市更新單元范圍的，與改建類、拆建類城市更新項目一并申報和實施。
第二十八條 采取原權(quán)利人實施的，應(yīng)當(dāng)形成更新意愿后方可申報和實施。
城市更新單元內(nèi)建筑物為單一原權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)取得該主體同意；共有的應(yīng)當(dāng)取得全體共有人同意；區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的原權(quán)利人實名投票表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的原權(quán)利人同意。
城中舊村整治的，應(yīng)當(dāng)提交村集體經(jīng)濟組織成員會議或者社區(qū)股份合作公司股東會議或者村（居）民會議按相關(guān)規(guī)定進行公開表決，獲得占全體成員人數(shù)三分之二以上同意。
第二十九條 采取政府組織實施的，應(yīng)當(dāng)征詢更新單元范圍內(nèi)原權(quán)利人意見。
第三十條 整治類更新項目的費用依法由區(qū)政府、權(quán)利人或者其他相關(guān)人共同承擔(dān)。
涉及改善基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和市容環(huán)境的，區(qū)政府給予適當(dāng)財政補貼。
第三十一條 整治類更新項目一般不加建附屬設(shè)施，因消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施需要加建附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護、建筑設(shè)計、建筑節(jié)能和消防安全等規(guī)范的要求。
第三十二條 整治類更新項目應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，在改造方案批復(fù)文件印發(fā)之日起三個月內(nèi)取得項目實施主體核準文件，并簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，方可實施整治。
依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)建設(shè)、環(huán)保、水務(wù)、消防等許可的，實施主體取得許可后方可實施整治。
第二節(jié) 改建類城市更新
第三十三條 改建類城市更新是指以國有土地使用權(quán)登記的宗地為單位，在符合國土空間詳細規(guī)劃的前提下，對更新單元內(nèi)已確權(quán)登記的原有建筑物改變使用功能，變更土地用途，并可在不全部拆除的前提下進行局部拆除或者加建，但不改變原權(quán)利人和土地剩余使用年限。
第三十四條 具有以下情形之一的，不得實施改建類城市更新：
（一）文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑。
（二）標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物改建后不符合保護要求的。
（三）危險房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆建區(qū)域內(nèi)的建筑物。
（四）改建后不符合城市景觀、公共安全、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān)技術(shù)要求，或者無法滿足相關(guān)配套要求的。
（五）未經(jīng)場地環(huán)境風(fēng)險評估和無害化治理的污染場所。
（六）其他法律、法規(guī)、規(guī)章以及市政府規(guī)定不得改建的情形。
第三十五條 改建類城市更新項目的實施方式包括：
（一）原權(quán)利人實施：由更新單元范圍內(nèi)的原權(quán)利人申報、實施。
（二）政府組織實施：市、區(qū)政府通過征收、收購等方式對建筑物進行整合、收儲并通過公開方式確定實施主體實施。
改建類城市更新項目納入拆建類城市更新單元范圍的，應(yīng)當(dāng)與拆建類城市更新項目一并申報和實施。
第三十六條 實施改建類城市更新，應(yīng)當(dāng)形成更新意愿后方可申報和實施。
城市更新單元內(nèi)建筑物為單一原權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)取得該主體同意；共有的應(yīng)當(dāng)取得全體共有人同意；區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體原權(quán)利人同意。
第三十七條 改建類更新項目在符合城市規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的條件下，可增加建筑面積，增加的總建筑面積不得超過原合法建筑面積的百分之三十。
其中，加建附屬設(shè)施的，應(yīng)同時符合以下條件：
（一）增加的總建筑面積不超過原合法建筑面積的百分之十、不大于一千平方米。
（二）總占地面積不超過原合法基底面積的百分之十且不超過二百平方米。
第三十八條 改建類更新項目應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，在改造方案批復(fù)文件印發(fā)之日起三個月內(nèi)取得項目實施主體核準文件，并簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，方可實施改建。
改建類更新項目應(yīng)當(dāng)按照程序規(guī)定依法辦理土地變更手續(xù)、規(guī)劃許可變更手續(xù)、施工許可和規(guī)劃條件核實、不動產(chǎn)變更登記等手續(xù)。
第三節(jié) 拆建類城市更新
第三十九條 拆建類城市更新是指通過對城市更新單元內(nèi)原有建筑物進行拆除并重新規(guī)劃建設(shè)的方式實施城市更新。
第四十條 拆建類城市更新項目實施方式主要包括：
（一）原權(quán)利人自行實施：包括更新單元內(nèi)的單一原權(quán)利人自行實施，或者多個原權(quán)利人將不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個原權(quán)利人后由其實施。
（二）市場主體單獨實施：更新單元內(nèi)的原權(quán)利人將不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利人的單一市場主體后由其實施。
（三）合作實施：更新單元內(nèi)的原權(quán)利人與非原權(quán)利人的市場主體簽訂合作協(xié)議，形成單一主體合作實施。
（四）政府組織實施：市、區(qū)政府通過征收、收回、收購等方式對更新單元內(nèi)的用地進行整合、收儲并通過公開方式確定實施主體實施。
村集體經(jīng)濟組織采取自行實施方式進行城中舊村改造的，應(yīng)當(dāng)成立單項房地產(chǎn)開發(fā)全資子公司實施。涉及該全資子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按前款第二項、第三項處理。
國有企業(yè)、村集體經(jīng)濟組織或者其他公有制經(jīng)濟成分占主導(dǎo)地位的原權(quán)利人采取市場主體單獨實施或者合作實施方式的，應(yīng)當(dāng)通過區(qū)級以上交易平臺采用招標(biāo)、掛牌等公開方式選擇市場主體。
老舊小區(qū)實施拆建更新的，應(yīng)當(dāng)采取政府組織實施方式，市政府另有規(guī)定的除外。
第四十一條 實施拆建類城市更新，應(yīng)當(dāng)形成更新意愿后方可申報。
城市更新單元內(nèi)用地為單一原權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)取得該主體同意，共有的應(yīng)當(dāng)取得全體共有原權(quán)利人同意。
建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比四分之三以上且人數(shù)占比四分之三以上的原權(quán)利人同意方可啟動；其中，屬老舊小區(qū)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且人數(shù)占比百分之九十五以上的原權(quán)利人同意。
城市更新單元包含多宗已供建設(shè)用地的，符合本條第二款及第三款規(guī)定的用地，其用地面積應(yīng)當(dāng)不小于更新單元范圍內(nèi)已供建設(shè)用地總用地面積的三分之二。
城中舊村拆除重建的，應(yīng)當(dāng)提交村集體經(jīng)濟組織成員會議或者社區(qū)股份合作公司股東會議或者村（居）民會議按相關(guān)規(guī)定進行公開表決，獲得占全體成員人數(shù)三分之二以上同意。
第四十二條 拆建類城市更新單元的劃定，除符合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃外，還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）已供建設(shè)用地的用地面積應(yīng)當(dāng)不小于一萬平方米，本辦法第五十條規(guī)定的除外。
（二）應(yīng)當(dāng)劃定拆除范圍、重建范圍和補公用地，可根據(jù)需要劃定規(guī)劃保留范圍。
（三）補公用地應(yīng)當(dāng)不小于三千平方米且不小于已供建設(shè)用地面積的百分之十五，國土空間詳細規(guī)劃或者其他規(guī)劃、相關(guān)規(guī)定有更高要求的，從其規(guī)定。
位于海島的城市更新項目可按建筑基底核定用地范圍。
城中舊村和老舊小區(qū)拆建更新另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第四十三條 已供建設(shè)用地的用地面積不足一萬平方米但具有以下情形之一的，可以劃定城市更新單元進行拆建類城市更新，但應(yīng)當(dāng)就單元范圍、拆除范圍、配建要求等內(nèi)容進行專項研究和說明：
（一）舊工業(yè)區(qū)改造為科技孵化器等市政府鼓勵發(fā)展的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目。
（二）位于海島的城市更新項目。
（三）位于珠澳跨境工業(yè)區(qū)珠海園區(qū)的城市更新項目。
（四）城中舊村更新項目。
（五）其他因公共利益需要拆建的項目。
第四十四條 本辦法第四十三條第一、二、三項應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃的需要提供適量補公用地，或者提供不少于計容積率總建筑面積百分之十的建筑用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他城市公共利益項目。
具體補公用地的面積和規(guī)劃功能、建筑功能等要求在更新單元規(guī)劃條件中確定。
第四十五條 拆建類城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)由單一權(quán)利主體進行申報和實施。
更新單元范圍內(nèi)存在多個原權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)通過以下方式形成單一主體：
（一）原權(quán)利人以不動產(chǎn)作價入股成立或者加入公司。
（二）原權(quán)利人與實施主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議。
（三）原權(quán)利人的不動產(chǎn)被收購方收購。
城中舊村更新的，村集體經(jīng)濟組織可以作為單一權(quán)利主體進行申報。
第四十六條 搬遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、有償、合理的原則，約定補償方式，補償金額和支付期限，回遷房屋的面積、地點和登記價格，搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限，協(xié)議生效的時間和條件等相關(guān)事項。
搬遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)權(quán)屬證書注銷后附著于原不動產(chǎn)的義務(wù)和責(zé)任的承擔(dān)作出約定。沒有約定的，相關(guān)義務(wù)和責(zé)任由實施主體承擔(dān)。
實施主體應(yīng)當(dāng)及時將已簽訂的搬遷補償安置協(xié)議報屬地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。
第四十七條 拆建類更新項目應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，在改造方案批復(fù)文件印發(fā)之日起三個月內(nèi)取得項目實施主體核準文件，并簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，方可實施拆建。涉及搬遷補償安置的，在實施拆建前，應(yīng)簽訂搬遷補償安置協(xié)議。
拆建類城市更新項目實施主體應(yīng)當(dāng)按基本建設(shè)程序辦理相關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)，實施項目開發(fā)建設(shè)。在項目工程竣工驗收之前不得轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)權(quán)，但符合條件的可以依法辦理銀行貸款抵押或者預(yù)售。
第四十八條 城市更新單元規(guī)劃確定的獨立占地的補公用地項目，或者位于已批準動工建設(shè)的更新項目周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排，與城市更新項目同步實施。
相關(guān)部門可以委托城市更新項目實施主體代為建設(shè)，在建設(shè)完成后按照土地使用權(quán)出讓合同和項目實施監(jiān)管協(xié)議將產(chǎn)權(quán)移交政府。
第四十九條 拆建類城市更新項目實施完成后，市行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門對項目的產(chǎn)業(yè)準入進行監(jiān)管，保證城市更新單元規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向落實到位。
對于享受市政府鼓勵產(chǎn)業(yè)政策的更新項目，實施完成后實際進駐的產(chǎn)業(yè)經(jīng)市行業(yè)主管部門認定不屬于市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，由市行業(yè)主管部門責(zé)令改正。
第四章 其他 規(guī)定
第五十條 城市更新單元內(nèi)已公布為文物保護單位，或者登記為不可移動文物的建筑物、構(gòu)筑物，或者公布為歷史建筑，在城市更新活動中應(yīng)當(dāng)嚴格按照國家、省文物、歷史建筑保護法律法規(guī)的規(guī)定予以保護。
第五十一條 規(guī)模較大的城市更新項目可以分期實施。
城市更新項目分期實施的時序、規(guī)模等規(guī)劃控制指標(biāo)由城市更新單元規(guī)劃和規(guī)劃許可文件規(guī)定。
分期實施的城市更新項目應(yīng)當(dāng)在項目首期優(yōu)先安排用于安置回遷原權(quán)利人的建筑，以及補公項目。
分期實施的城市更新項目需要進行建設(shè)用地分割、合并的，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定要求。
分期實施的城市更新項目，首期符合本辦法第二十四條規(guī)定第一款規(guī)定情形的，項目按照本辦法第二十四條規(guī)定執(zhí)行；前期已開工建設(shè)但后期存有符合本辦法第二十四條規(guī)定第一款規(guī)定情形的，該期及后續(xù)各期按照本辦法第二十四條規(guī)定第一款規(guī)定執(zhí)行，符合相應(yīng)條件的可由區(qū)城市更新主管部門組織，通過政府土地交易平臺，按照原改造方案批復(fù)的當(dāng)期規(guī)劃條件進行土地公開招標(biāo)、拍賣或掛牌；未進行土地公開招標(biāo)、拍賣或掛牌的，應(yīng)按照本辦法第二十四條規(guī)定第二款執(zhí)行。
第五十二條 政府為實施城市規(guī)劃，對具有危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等情形的區(qū)域進行拆建類城市更新的，可以按照國有土地上房屋征收與補償相關(guān)規(guī)定進行征收。
第五十三條 拆建類城市更新項目在改造方案批準3個月后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認城市更新項目實施主體，已簽訂搬遷安置補償協(xié)議的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比例不低于百分之九十五的，可以向項目所在地的區(qū)政府申請調(diào)解，區(qū)政府也可以召集有關(guān)當(dāng)事人進行調(diào)解；符合國有土地上房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實施征收。征收后可協(xié)議出讓予經(jīng)公開方式確定的實施主體。
拆建類城市更新項目在改造方案批準兩年后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認城市更新項目實施主體，符合國有土地上房屋征收與補償相關(guān)規(guī)定的，政府可以依法進行整體征收。
第五十四條 因單獨建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公共利益需要或者為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地或者收回土地的，經(jīng)市政府批準，由市自然資源主管部門采用置換或者收回的方式調(diào)整，納入土地儲備。
除依法應(yīng)當(dāng)收回的外，市政府可以根據(jù)需要組織土地使用權(quán)收購，城市更新單元內(nèi)的土地使用權(quán)人也可以向市自然資源主管部門申請土地使用權(quán)收購。
非住宅用地用于商品住宅及其配套商業(yè)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)采取由政府收購?fù)恋厥褂脵?quán)的方式，但符合以下情形的除外：
（一）按照有關(guān)規(guī)定用于承接城市更新項目異地轉(zhuǎn)移住宅建筑指標(biāo)的。
（二）舊村場及留用地實施拆建更新的。
（三）市政府批準的其他情形。
第五十五條 鼓勵城市更新項目配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項目建筑，可以給予相應(yīng)容積率獎勵，以及可以綜合考慮相應(yīng)建設(shè)成本等因素確定政府應(yīng)收地價款。
城市更新中由實施主體建設(shè)并將建成后的產(chǎn)權(quán)無償移交政府的補公設(shè)施，該部分建筑面積不計收地價，但應(yīng)當(dāng)完成裝修、驗收，達到可交付使用的標(biāo)準。
城市更新項目配建保障性住房的，其配建比例、產(chǎn)權(quán)歸屬、移交方式、建設(shè)成本處理等，按照市政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十六條 被依法鑒定為危房、需要拆建的單棟或者零散建筑，但無法按照相關(guān)要求劃入城市更新單元的，依據(jù)城市危房管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十七條 城市更新項目范圍內(nèi)的違法用地、違法建筑應(yīng)當(dāng)依法接受處理后，方可作為權(quán)屬確定的更新對象。
城市更新項目范圍內(nèi)未辦理不動產(chǎn)登記、又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構(gòu)筑物或者附著物，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市有關(guān)不動產(chǎn)歷史遺留問題處理的相關(guān)規(guī)定，測繪并完善符合標(biāo)圖入庫的用地手續(xù)后，方可作為權(quán)屬確定的更新對象。
第五十八條 在城市更新實施計劃公告后，其城市更新單元規(guī)劃范圍內(nèi)的土地、建筑物不得作為經(jīng)營性場所，規(guī)劃保留的整治區(qū)域及特殊情況的除外。
相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目實施，在一定期限內(nèi)辦理注銷或者地址變更。
第五章 法律責(zé)任
第五十九條 相關(guān)管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，依法追究法律責(zé)任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)處理。
第六十條 有關(guān)單位和個人在開展城市更新意愿的調(diào)查和征集、土地及建筑物數(shù)據(jù)提供和核查、城市更新計劃或規(guī)劃編制與審查、審批、實施主體確認申請與核準等各項城市更新活動中，有欺詐、脅迫、虛構(gòu)事實、侵害個人隱私、泄漏商業(yè)秘密、偽造或者變造文件、散布虛假信息、行賄等行為的，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時查處，并責(zé)令改正；情節(jié)嚴重的，取消其參與城市更新活動的資格；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理。
第六十一條 對城市更新項目實施主體違反相關(guān)法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)依法追究法律責(zé)任。
第六章 附 則
第六十二條 本辦法下列用語的含義：
（一）城中舊村，是指在我市城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民保留使用的國有建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。
（二）補公用地，是指無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項目等的獨立用地，不計入拆建類城市更新項目用地紅線范圍內(nèi)。
（三）其他用地，是指位于村集體權(quán)屬范圍內(nèi)、符合國土空間詳細規(guī)劃、無法單獨標(biāo)圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一并納入城中舊村拆建更新項目進行整體利用的地塊。
（四）原權(quán)利人，包括“三舊”用地及其地上、地下建筑物、構(gòu)筑物的所有權(quán)人、使用權(quán)人，以及按照有關(guān)規(guī)定處理后的實際用地人。
（五）申報主體，是指城市更新單元規(guī)劃的申報單位。
（六）實施主體，是指項目各項建設(shè)手續(xù)的申辦單位。
（七）拆除范圍，是指需拆除地上原有建筑物的區(qū)域；重建范圍，是指按照城市規(guī)劃實施的項目建設(shè)區(qū)域；規(guī)劃保留范圍，是指未納入拆除范圍、按照城市規(guī)劃予以保留的改建類或者整治類建筑物區(qū)域。
（八）補公項目，是指在同一城市更新單元或控規(guī)編制單元范圍內(nèi)或經(jīng)市政府批準，由城市更新項目實施主體代建，并在建設(shè)完成后按照土地使用權(quán)出讓合同和項目實施監(jiān)管協(xié)議將產(chǎn)權(quán)移交或物業(yè)、設(shè)施直接移交政府的項目。
第六十三條 本辦法自2021年7月15日起施行。2016年12月20日珠海市人民政府施行的《珠海經(jīng)濟特區(qū)城市更新管理辦法》（珠海市人民政府令第114號）同時廢止。
