.png)
《珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于開展住房租賃企業(yè)備案和住房租賃資金監(jiān)管工作的通知》的政策解讀
一、《通知》制定的背景和必要性是什么？
2021年4月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、國家網(wǎng)信辦、銀保監(jiān)會等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》（建房規(guī)〔2021〕2號），從加強從業(yè)管理、規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為、開展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調(diào)控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛、落實城市政府主體責(zé)任等七方面對住房租賃企業(yè)監(jiān)管提出明確要求。
目前珠海市租賃市場以個人出租為主，專業(yè)化規(guī)模化經(jīng)營的租賃企業(yè)較少，截至 2020年11月，我市企業(yè)已累計供應(yīng)超過3000套長租房。為規(guī)范我市住房租賃市場，珠海市在2019年3月以市政府名義印發(fā)《珠海市人民政府關(guān)于印發(fā)加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉住房制度實施意見的通知》（珠府函〔2019〕72號），明確提出通過培育市場供應(yīng)主體、保障承租人合法權(quán)益、規(guī)范租賃住房秩序和保障基本公共服務(wù)等措施發(fā)展住房租賃市場；并于2019年8月印發(fā)《珠海市商品住房租賃管理辦法（試行）》（珠規(guī)建房規(guī)〔2019〕7 號）（以下簡稱《管理辦法》），結(jié)合珠海市住房租賃業(yè)務(wù)的實際情況和需要，提出了搭建珠海市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，以在未來實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案和住房租賃企業(yè)及個人網(wǎng)上備案。該平臺于2019年10月正式運行，目前租賃合同備案工作對于出租人和承租人不具備強制性，出租人（承租人）出于保護個人信息、規(guī)避住房租賃稅收等原因，主動進行租賃合同備案的積極性較低，導(dǎo)致納入租賃監(jiān)管平臺管理的房源量較少，住房租賃關(guān)系缺乏政府的有效監(jiān)管。
鑒于前述背景，為加強我市住房租賃市場監(jiān)管，規(guī)范住房租賃市場秩序，將收取的租金、押金等納入監(jiān)管之下，避免長租公寓等住房租賃企業(yè)機構(gòu)由于資金問題可能產(chǎn)生的卷款跑路等問題發(fā)生，市住建局在省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳的指導(dǎo)下，結(jié)合珠海市住房和房地產(chǎn)工作實際，編制了《珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于開展住房租賃企業(yè)備案和住房租賃資金監(jiān)管工作的通知》。
二、《通知》的主要內(nèi)容是什么？
《通知》包括三個方面內(nèi)容。其中第一個方面住房租賃企業(yè)備案，第二個方面住房租賃資金監(jiān)管，第三個方面其他要求。住房租賃企業(yè)備案包括了備案對象、備案要求、備案申請條件和備案流程；住房租賃資金監(jiān)管包括了資金監(jiān)管賬戶開立要求和具體的資金監(jiān)管方式；其他要求包括主監(jiān)管部門、監(jiān)管措施和通知時效等。
三、受監(jiān)管的對象是誰？
《通知》明確了住房租賃備案的對象：凡在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)依法設(shè)立開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，將自有住房或者以合法方式取得的他人住房（不含民宿、酒店等）提供給承租人居住，向承租人收取租金的企業(yè)及其分支機構(gòu)，其經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)明確住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，有固定的經(jīng)營服務(wù)場所。自然人轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記。
住房租賃企業(yè)是住房租賃市場的重要市場主體，近些年來，部分住房租賃企業(yè)高風(fēng)險的經(jīng)營模式和不規(guī)范的資金運作導(dǎo)致出現(xiàn)嚴重的運營問題，對整個住房租賃市場產(chǎn)生了極其負面的影響。將符合條件的住房租賃企業(yè)作為備案對象，是規(guī)范住房租賃市場的針對性舉措。
四、住房租賃企業(yè)備案流程
《通知》“備案流程”明確了住房租賃企業(yè)備案的操作手續(xù)：按清單準備備案材料、在線操作進行備案申請、各區(qū)住建部門進行受理審核、對符合備案條件的企業(yè)生成電子化備案信息、對不符合備案條件或資料不全的企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)予以退回和告知。
五、住房租賃資金監(jiān)管的范圍是什么
《通知》規(guī)定，通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式開展業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，單次收取承租人租金超過3個月，或者單次收取承租人押金超過1個月的，由監(jiān)管銀行對超過部分的資金進行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)的銀行保函進行擔(dān)保。
六、住房租賃企業(yè)開立專戶的具體要求是什么？
《通知》明確了住房租賃企業(yè)開立專戶的具體要求：
第一，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)開立唯一專戶。《通知》要求住房租賃企業(yè)在本市轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行開立唯一專戶，用于收取承租人押金及租金。住房租賃企業(yè)可選擇已開立或新開立的銀行賬戶作為專戶。專戶信息應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)備案材料，并在市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺（以下簡稱租賃平臺）、經(jīng)營場所顯著位置、住房租賃合同和通過自有或第三方交易平臺發(fā)布的房源信息中公示。
第二，住房租賃企業(yè)在開立專戶時與監(jiān)管銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。《通知》要求住房租賃企業(yè)在開立專戶時，應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管銀行按照監(jiān)管協(xié)議約定的住房租賃資金監(jiān)管范圍、資金釋放條件及程序等對資金實施監(jiān)管，并按規(guī)定及時向租賃平臺推送監(jiān)管資金收支等信息。
