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關(guān)于《珠海市房地產(chǎn)中介信用信息管理辦法》政策解讀
為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)，推進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)信用信息體系建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，我局制定了《珠海市房地產(chǎn)中介信用信息管理辦法》（以下稱(chēng)《辦法》），現(xiàn)就有關(guān)情況解讀如下：
一、制定背景
房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展為活躍市場(chǎng)、促進(jìn)交易發(fā)揮了積極作用。在房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員作為買(mǎi)賣(mài)、租賃雙方之間的橋梁，在整個(gè)交易過(guò)程中承擔(dān)舉足輕重的作用。但也有一些中介機(jī)構(gòu)為吸引客戶(hù)、招攬業(yè)務(wù)、提高收益，在經(jīng)營(yíng)中存在諸多不誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的行為，如發(fā)布虛假房源或已成交的房源信息、惡意標(biāo)低價(jià)格、收費(fèi)不規(guī)范、不透明、誤導(dǎo)購(gòu)房人等等，嚴(yán)重?fù)p害了交易當(dāng)事人合法權(quán)益，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展造成不利影響，甚至在一定程度上影響著社會(huì)秩序的穩(wěn)定。
為貫徹落實(shí)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（建房〔2016〕168號(hào)）等文件精神，我局于2019年1月19日印發(fā)了《珠海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用信息管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)原辦法），該辦法有效期于2022年2月1日屆滿(mǎn)。在該辦法實(shí)施期間，2021年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)民法典》涉及到經(jīng)紀(jì)行為的規(guī)定相對(duì)原《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定已變更。同時(shí)，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)手段的發(fā)展，主管部門(mén)依法或增加或變更了對(duì)房地產(chǎn)中介的管理措施。
為貫徹落實(shí)國(guó)家及我省關(guān)于社會(huì)信用體系建設(shè)的文件精神，構(gòu)建以信用為核心的新型市場(chǎng)監(jiān)管體制，引導(dǎo)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員遵章守法，自律、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造公平誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康高質(zhì)量發(fā)展，我局制定了《辦法》，規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的從業(yè)行為以及信用信息的采集、披露、使用和管理。
二、制定依據(jù)
《辦法》制定的主要依據(jù)包括：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》《廣東省社會(huì)信用條例》《國(guó)務(wù)院關(guān)于建立完善守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度加快推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2016〕33號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)社會(huì)信用體系建設(shè)構(gòu)建以信用為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕35號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善失信約束制度構(gòu)建誠(chéng)信建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2020〕49號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省建立完善守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度實(shí)施方案的通知》（粵府〔2016〕133號(hào)）。
三、主要內(nèi)容
與原辦法相比，《辦法》的整體結(jié)構(gòu)基本不變，內(nèi)容方面在原辦法的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了信息采集主體，細(xì)化了信息采集的方式和認(rèn)定的流程，信用等級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)更加明了。在《辦法》中依據(jù)《行政處罰法》（2021修訂）對(duì)相關(guān)原辦法的條文進(jìn)行修改，如《辦法》中統(tǒng)一使用“不良信息”予以替代原辦法中使用的“提示信息”“警示信息”。并且對(duì)附件中的信用加分和扣分標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整和完善。《辦法》包含正文和附件《珠海市房地產(chǎn)中介行業(yè)信用信息評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》。具體如下：
（一）總則。對(duì)《辦法》的目的和依據(jù)進(jìn)行了闡述，對(duì)信用信息進(jìn)行了術(shù)語(yǔ)定義，明確了《辦法》的適用范圍、信用管理原則和各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)職責(zé)分工。
（二）信用信息采集。明確了信用信息由各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)按“誰(shuí)監(jiān)管、誰(shuí)采集”的要求依法依職責(zé)采集，任何單位和個(gè)人不得違法違規(guī)采集。規(guī)定構(gòu)成信用信息的基礎(chǔ)信息、良好信用信息、不良信用信息的內(nèi)容。并規(guī)定了信用信息采集的渠道、信息變更、信用關(guān)聯(lián)、信用信息管理等內(nèi)容。
（三）信用評(píng)價(jià)。主要規(guī)定信用計(jì)分原則，信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、信用等級(jí)及更新、對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的監(jiān)管等內(nèi)容。規(guī)定了對(duì)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的信用情況，根據(jù)其信用分?jǐn)?shù)，分為A級(jí)（信用優(yōu)秀）、B級(jí)（信用良好）、C級(jí)（信用一般）、D級(jí)（信用較差）四個(gè)等級(jí)。各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)根據(jù)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的信用等級(jí)實(shí)行差異化管理。
（四）信用信息披露。主要規(guī)定了信用信息的披露原則、披露期限、信用評(píng)價(jià)結(jié)果異議處理等內(nèi)容。其中良好信用信息和不良信用信息的披露期限為3年，良好信用信息的披露期限可按申請(qǐng)延長(zhǎng)，不良信用信息的披露期限可根據(jù)信用修復(fù)情況申請(qǐng)縮短，但最短不得少于1年。
（五）其他。主要規(guī)定了相關(guān)管理部門(mén)、系統(tǒng)管理人員及中介機(jī)構(gòu)在信用信息申報(bào)和管理中的責(zé)任。
（六）附則。主要規(guī)定解釋部門(mén)及施行日期。
（七）附件《珠海市房地產(chǎn)中介行業(yè)信用信息評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》。主要規(guī)定信用評(píng)價(jià)過(guò)程中的責(zé)任認(rèn)定，依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》及相關(guān)法律法規(guī)政策，按照房地產(chǎn)中介活動(dòng)的相應(yīng)影響程度，對(duì)信用加分和信用扣分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)分，制定了中介機(jī)構(gòu)11項(xiàng)及從業(yè)人員10項(xiàng)良好行為加分項(xiàng)，及中介機(jī)構(gòu)38項(xiàng)及從業(yè)人員30項(xiàng)不良行為扣分項(xiàng)。
