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《珠海市國有建設用地地價管理規(guī)定》政策解讀
《珠海市國有建設用地地價管理規(guī)定》（以下簡稱《管理規(guī)定》）已經十屆市政府第57次常務會議和市委九屆第123次常委會會議審議通過，于6月19日起施行。《管理規(guī)定》的頒布實施，對進一步規(guī)范和完善我市國有建設用地使用權有償使用制度，保障土地所有者、使用者合法權益，促進經濟社會協(xié)調發(fā)展發(fā)揮重要作用。
一、規(guī)定制定的背景
（一）支持經濟社會高質量發(fā)展的需要。2019年10月以來，我市定期更新維護公示地價，通過《珠海市人民政府關于印發(fā)珠海市國有建設用地地價管理規(guī)定的通知》（珠府〔2019〕61號，以下簡稱珠府〔2019〕61號文）對各類情形的地價款核算進行了統(tǒng)一規(guī)范，有效地提高了管理效率和政策透明度，降低了決策風險和市場制度成本，穩(wěn)定了市場主體價格預期。珠府〔2019〕61號文有效期至2024年9月30日，必須及時修改完善，以貫徹落實國家“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的相關政策以及市委市政府關于推動經濟社會高質量發(fā)展的工作部署，進一步優(yōu)化營商環(huán)境、提振市場信心、激發(fā)企業(yè)活力。
（二）銜接國有建設用地使用權有償使用管理新規(guī)定的需要。2022年5月，經自然資源部同意，省自然資源廳組織實施了粵港澳大灣區(qū)建設用地地上、地表和地下分層供應等自然資源領域改革探索事項，明確地上、地下空間建設用地使用權的供應方式等參照地表使用權有關規(guī)定執(zhí)行，并允許各地市政府統(tǒng)一制定地下、地上空間建設用地使用權出讓價款計收辦法。2023年8月，國家啟動新一輪保障房制度改革，提出建設配售型保障性住房，并明確以劃撥方式供應用地并僅需支付土地成本費用。此外，新修正施行的《珠海經濟特區(qū)土地管理條例》已明確土地供應方式由劃撥轉為出讓需按評估價補繳地價款。綜上，亟需通過制定《管理規(guī)定》對上述規(guī)定等進行銜接和細化。
（三）提升我市地價管理水平的需要。針對珠府〔2019〕61號文實施過程中遇到的新情況、新問題，如商業(yè)連廊、住宅用地將建筑物首層作為停車庫、工業(yè)（產業(yè)）用地利用空地增建地上停車樓及宿舍型保障性租賃住房如何計收地價，鼓勵建設單位增建養(yǎng)老托育設施用房、部隊經濟適用住房申請上市交易要不要補繳地價等，需要研究予以規(guī)范，明確具體處理規(guī)則。
二、規(guī)定制定的過程
市自然資源局在對珠府〔2019〕61號文有關內容進行修訂的基礎上，起草形成《管理規(guī)定》，按照規(guī)范性文件制定及重大行政決策要求履行公開征求意見、風險評估、專家論證、公平競爭審查、聽證、集體審議、合法性審查等程序，修改完善并經十屆市政府第57次常務會議和市委九屆第123次常委會會議審議通過。
三、規(guī)定的主要內容
《管理規(guī)定》共五章三十六條，主要內容包括總則、劃撥用地、出讓用地、其他、附則等。
總則共五條，主要規(guī)定了制定目的及依據(jù)、適用范圍、地價款核定體系、部門職責、地價款核計情形等內容。
劃撥用地章共四條，主要包括劃撥供地繳納土地成本費用規(guī)則、歷史未計收地價款用地以及歷史有償劃撥用地在不同情形下的地價款計收規(guī)則、劃撥土地使用權轉讓（含劃撥改出讓）地價款計收規(guī)則等內容。
出讓用地章共十條，《管理規(guī)定》在珠府〔2019〕61號文的基礎上增加了部分條款，主要是補充完善工業(yè)、倉儲用地配套的地價款計收規(guī)則，以及各類用途地上、地下空間有償使用規(guī)則。
其他章共十四條，主要明確了不計收地價款情形、地價款繳交期限、土地置換的土地價值評估原則、用地分割轉讓限制及補繳地價款規(guī)則、臨時使用國有建設用地土地補償費收費標準、工業(yè)用地租賃價款計收規(guī)則、作價出資（入股）地價款計收規(guī)則等，并結合實際工作需求，做好歷史政策的銜接。
附則章共三條，主要規(guī)定了與專項政策、上位政策、特殊政策的銜接情況，以及本《管理規(guī)定》的施行日期、解釋部門等。
四、規(guī)定的主要亮點
（一）建立我市劃撥用地收取土地成本費用制度。按照《城市房地產管理法》以及財政部有關文件規(guī)定，土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，應依法向市、縣人民政府繳納土地成本費用，具體包括征收土地補償費用、土地前期開發(fā)費用等，納入土地出讓收入管理，并按照土地出讓收入相應程序收繳。《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等已明確征收補償安置費用、土地前期開發(fā)費用具體核算方式。依據(jù)前述規(guī)定，并借鑒其他地市做法，經委托評估機構測算，《管理規(guī)定》第六條規(guī)定明確了簡便易行的收費標準。下一步，市自然資源局將結合新一輪基準地價成果編制工作，進一步探索建立土地成本費用區(qū)段價格體系。
（二）完善了地上空間有償使用規(guī)則。一是針對我市現(xiàn)已出現(xiàn)商業(yè)用地空中連廊項目，考慮到商業(yè)地表使用權已有樓層修正系數(shù)，商業(yè)用地空中連廊項目可對照適用相應規(guī)則處理，《管理規(guī)定》第十二條規(guī)定明確，以商業(yè)樓宇的第三層標準起算，并按照商業(yè)地表使用權對應樓層確定評估價。二是結合住建部及原國土資源部在支持停車場建設的有關政策，以及我市支持居住用地內建筑物首層用作停車庫的有關降低開發(fā)成本措施，經委托評估機構測算，《管理規(guī)定》第十四條規(guī)定明確，住宅用地配套的結建式地上停車位（庫），在符合建設工程規(guī)劃的前提下需分割銷售的，以銷售整體按評估價計收地價款；不分割銷售的部分，按用地主功能評估價的0.05倍計收。三是《管理規(guī)定》第二十九條規(guī)定還同時考慮到做好原一體化新拓展區(qū)域已報建地上停車樓的項目用地適用政策銜接。
（三）完善了地下空間有償使用規(guī)則。結合住建部及原國土資源部在支持停車場建設的有關政策，并借鑒廣州等地市做法，經委托評估機構測算，《管理規(guī)定》第十四條及第十五條規(guī)定明確，停車樓（庫）用地的地下部分和工業(yè)用地配建的地下停車位（庫）不計收地價款，不得分割轉讓和轉租；其他用地開發(fā)利用地下空間的，均需按照不同的樓層修正系數(shù)進行評估價修正（地下負三層及以下的部分不計收地價款），其中用地主功能的評估價是指用地主功能地表使用權的平均樓面地價。
（四）進一步規(guī)范了臨時使用土地補償費計收。考慮到建設項目施工、礦產資源勘查、地質勘查、考古和文物保護等與工業(yè)用地開發(fā)利用情況接近，《管理規(guī)定》第二十五條明確，臨時使用國有建設用地的，按照臨時使用期限對應的工業(yè)用途評估價計收臨時使用土地補償費。
