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《珠海市城市更新項目地價計收辦法》政策解讀
一、起草背景及必要性
為進(jìn)一步完善差別化的城市更新項目地價計收標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮地價杠桿對推動城市更新的調(diào)節(jié)作用，我市于2019年9月正式出臺了《珠海市人民政府關(guān)于印發(fā)珠海市城市更新項目地價計收辦法的通知》（珠府〔2019〕60號，以下簡稱《辦法》），自2019年9月12日起施行，有效期5年。《辦法》出臺以來，在規(guī)范城市更新項目地價計收方面發(fā)揮了積極作用，有效保障了城市更新項目順利實施，維護(hù)了改造主體及被改造方的合法權(quán)益，為城市更新工作高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。
經(jīng)十屆市政府第69次常務(wù)會議審議，同意延長《辦法》施行期限，自2024年9月12日施行，有效期1年。
二、制定依據(jù)及參考依據(jù)
（一）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
（二）《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）》（自然資辦發(fā)〔2019〕31號）
（三）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）
（四）《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010－2017）
（五）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）
（六）《廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）
（七）《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）
（八）《關(guān)于以“三舊”改造促進(jìn)珠三角地區(qū)加工貿(mào)易企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的通知》（粵國土資試點(diǎn)發(fā)〔2011〕138號）
（九）《廣東省國土資源廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（粵國土資規(guī)字〔2017〕2號）
（十）《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）
（十一）《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理條例》
（十二）《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》（市政府令第114號）
（十三）《珠海市人民政府關(guān)于印發(fā)珠海市劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）的通知》（珠府〔2010〕44號文）
（十四）《珠海市地價管理規(guī)定》（珠府〔2016〕6號）
（十五）《珠海市城市更新項目申報審批程序指引（試行）》（珠府〔2018〕44號）
（十六）《關(guān)于印發(fā)<關(guān)于規(guī)范土地出讓年限重新起算問題的意見>的通知》（珠國土字〔2017〕59號）
（十七）《關(guān)于九洲新村老舊小區(qū)拆建更新試點(diǎn)項目工作的指導(dǎo)意見》（珠自然資函〔2019〕259號）
（十八）《關(guān)于落實海島戶籍居民已建住宅補(bǔ)辦證書工作的意見》（珠萬辦〔2015〕30號）
（十九）《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（2017版）
三、目標(biāo)任務(wù)
進(jìn)一步完善差別化的城市更新項目地價計收標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮地價杠桿對推動城市更新的調(diào)節(jié)作用。
四、主要內(nèi)容
《辦法》共分五章三十五條，遵循單宗評估、利益共享及分類指導(dǎo)原則，合理確定差別化的地價計收標(biāo)準(zhǔn)，并針對復(fù)合情形、剩余未納入改造范圍用地收購補(bǔ)償、歷史項目處置、政策銜接等提出了具體處置措施。主要內(nèi)容如下：
（一）更新項目地價計收標(biāo)準(zhǔn)。
《辦法》結(jié)合項目更新方向、更新類型共計梳理出20類情形，其中不計收地價情形包括：“補(bǔ)公”項目、整治更新項目、“工改工”“工改產(chǎn)”“工改公共”類改建以及舊村（含城中舊村及舊村莊）改建更新項目；對其余情形項目確定了差別化的地價計收標(biāo)準(zhǔn)。復(fù)合情形的，需按前述情形區(qū)分計收。
（二）關(guān)于政府收購補(bǔ)償。
《辦法》僅考慮對原宗地存在不符合“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫相關(guān)規(guī)定的部分的補(bǔ)償。明確對該部分用地應(yīng)予以實施政府收購，按照原規(guī)劃條件及現(xiàn)行土地管理的有關(guān)規(guī)定計算補(bǔ)償總額給予原土地權(quán)利人貨幣補(bǔ)償。
（三）其他。
各區(qū)政府（管委會）可根據(jù)工作需要，制定區(qū)級城市更新項目地價計收標(biāo)準(zhǔn)。地價計收標(biāo)準(zhǔn)不得低于本《辦法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
五、有利舉措
本《辦法》通過合理確定差別化的地價計收標(biāo)準(zhǔn)，提出按容積率分段結(jié)合單宗土地市場評估價下浮比例計價做法，可有效平衡城市更新項目的合理改造成本，激發(fā)市場活力。
六、新舊政策差異
本《辦法》屬于延長施行期限的政策，主體內(nèi)容無差異。
七、實施要求及其他需要說明的事項
本《辦法》由珠海市自然資源局負(fù)責(zé)解釋，自2024年9月12日起施行，有效期至2025年9月11日。
