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《珠海經濟特區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》政策解讀
一、出臺背景
住宅小區(qū)治理是社會治理的重要內容，目前我市住宅小區(qū)依然存在治理效能和物業(yè)服務管理水平有待進一步提升，物業(yè)服務活動缺乏有效監(jiān)管等問題。《珠海經濟特區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）自2019年3月15日起頒布施行，為進一步貫徹執(zhí)行《珠海經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《物業(yè)條例》），規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人的合法權益，解決工作中出現(xiàn)的熱點難點問題，提供了指導依據(jù)，但隨著《中華人民共和國民法典》、《珠海經濟特區(qū)加強住宅小區(qū)治理若干規(guī)定》的頒布實施與《物業(yè)條例》的修訂（2021年版），以及物業(yè)管理實踐中新情況、新問題的不斷出現(xiàn)，我局作為物業(yè)管理行政主管部門，結合我市物業(yè)管理工作實際情況以及物業(yè)管理活動中的焦點、難點問題，對部分條文進行了修訂，以適應新的工作情況變化。
二、出臺依據(jù)
1.《中華人民共和國民法典》
2.《物業(yè)管理條例》
3.《珠海經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》
4.《珠海經濟特區(qū)加強住宅小區(qū)治理若干規(guī)定》
三、目標任務
進一步貫徹執(zhí)行了《珠海經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第九十六條“市政府應當根據(jù)本條例制定實施細則”規(guī)定，為建立健全我市物業(yè)管理長效工作機制，促進物業(yè)行業(yè)健康有序發(fā)展發(fā)揮重要作用。
四、主要內容
《實施細則》共六章九十五條，分別從物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護等方面進行了詳實規(guī)定。主要內容與亮點如下：
（一）更新了最新規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《珠海經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（2021年修訂版）、《珠海經濟特區(qū)加強住宅小區(qū)治理若干規(guī)定》關于對物業(yè)服務人、業(yè)主大會表決法定效力等最新規(guī)定，更新了原《實施細則》相關內容。
（二）新增了職能部門職責內容。通過厘清發(fā)展改革部門、公安機關、司法行政部門、自然資源部門、水務部門、應急管理部門、市場監(jiān)督管理部門、綜合行政執(zhí)法部門、消防救援機構等部門工作內容與職責劃分，及時解決工作中遇到的矛盾和問題，確保責任鏈條無縫銜接，進一步完善部門間相互支持、密切配合、信息共享的聯(lián)動機制。
（三）完善了業(yè)主委員會信息公開內容。根據(jù)實踐情況與業(yè)主需求，增加了包括“占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放機動車的車位處置情況”與“專職工作人員季度履職情況”等需要業(yè)主委員會信息公開的內容。
（四）新增了業(yè)主委員會委員、專職人員禁止行為內容。根據(jù)實踐情況與多方反映要求，新增了業(yè)主委員會委員、專職人員禁止行為內容，為上述人員合法有效履職提供標準依據(jù)。
（五）新增了建設單位的交費義務內容。對建議單位已交付但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)、已交付給物業(yè)買受人但承諾贈送物業(yè)服務費的物業(yè)，明確了物業(yè)服務費交納標準與主體。
（六）新增了禁止列入分攤費用與個性化有償服務內容。為避免業(yè)主與物業(yè)服務人在分攤費用范圍上有爭議，明確了物業(yè)服務人不得列入分攤費用事項提供依據(jù); 順應目前業(yè)主對個性化有償服務進小區(qū)的需求與變化，制定了相應條款，為個性化有償服務提供了依據(jù)并加以約定。
（七）新增了業(yè)主自治內容，完善了裝飾裝修禁止行為內容。根據(jù)實踐情況與業(yè)主需求，新增了業(yè)主自治條款，對業(yè)主自治事項加以明確與約定。對業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝飾裝修和安全使用過程中的禁止行為和注意事項進行了更為詳實的規(guī)定，并明確了責任主體，明晰了執(zhí)法邊界。
（八）新增了業(yè)主共有車位、人防車位內容。對業(yè)主共有車位場地占用、車輛停放服務以及車輛保管三個收費事項加以明確與界定，為業(yè)主與物業(yè)服務人在明確車輛停放方面提供依據(jù)。根據(jù)實踐情況與日趨增多關于人防車位租賃方面的糾紛，明確了人防車位的功能與使用注意事項，以及維護管理責任主體，為解決相關爭議提供依據(jù)。
五、涉及范圍
珠海市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。
六、關鍵詞詮釋
業(yè)主：下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權利、履行業(yè)主義務：（一）物業(yè)管理區(qū)域內建筑物專有部分的不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的權利人；（二）因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得建筑物專有部分所有權的人；（三）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人；（四）因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權的人；（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
住宅規(guī)模較小：是指物業(yè)管理區(qū)域內建筑物總面積不超過三萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域。
機動車輛停放服務費：是指物業(yè)服務人為機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內有序停放提供相關服務收取的費用，相關服務包括為機動車輛有序停放、停車場設施設備維護、衛(wèi)生清潔等提供的服務。合同有約定機動車輛停放服務費分配事宜的，從其約定。如合同未約定機動車輛停放服務費的分配事宜，則應當依法確定。酬金制物業(yè)服務合同約定物業(yè)服務人為停車場提供物業(yè)服務的，則物業(yè)服務人收取的機動車輛停放服務費屬于物業(yè)服務資金的構成部分，可在合同中對物業(yè)服務人基于業(yè)主停車需求提供物業(yè)服務產生的成本列支途徑進行約定。
七、有利舉措
《實施細則》的制定遵循公平、公正、高效的原則，力爭通過規(guī)范我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立與監(jiān)管、物業(yè)管理服務包括前期物業(yè)管理、物業(yè)服務費、酬金制、建設單位交費義務、禁止列入分攤費用、個性有償服務、物業(yè)服務人選解聘、退出交接在內的各項工作，進一步推動物業(yè)管理和基層治理精細化、精準化，更好地保障廣大業(yè)主權利，推動我市基層社會治理共建共治共享。
八、新舊政策差異及特色亮點
（一）《實施細則》根據(jù)最新的物業(yè)方面法律法規(guī)更新了相關條款，新增了職能部門職責、業(yè)主委員會信息公開、業(yè)主共有車位、人防車位、業(yè)主自治、裝飾裝修禁止行為等內容。
（二）進一步落實監(jiān)督管理責任。要求各級政府強化統(tǒng)籌協(xié)調，推動物業(yè)管理活動納入基層治理工作；市區(qū)兩級相關部門強化監(jiān)管合力，按照各自職能做好物業(yè)管理區(qū)域內的監(jiān)管與執(zhí)法工作；鎮(zhèn)街強化指導監(jiān)督，鞏固深化“黨建引領、三方協(xié)同”機制。
（三）進一步夯實物業(yè)管理基礎。明確新建物業(yè)和沒有劃分物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)項目區(qū)域劃分要求；明確物業(yè)服務用房配置、登記要求，通過公開招標方式選聘前期物業(yè)服務人以規(guī)范前期物業(yè)服務；完善承接查驗制度，加強專業(yè)設施管理，落實建設單位保修維修責任。
（四）進一步推進業(yè)主自我管理。要求鎮(zhèn)街加強業(yè)主組織建設，指導監(jiān)督業(yè)主大會召開、選舉產生業(yè)主委員會。明確業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應建立健全財務管理等基本工作制度，規(guī)范開展工作，充分發(fā)揮作用，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
（五）進一步優(yōu)化物業(yè)管理服務。前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同應明確物業(yè)服務內容與服務標準，并按照“質價相符”原則確定物業(yè)服務收費標準。健全完善物業(yè)管理項目考核評價體系，構建形成全市統(tǒng)一的行業(yè)主管部門牽頭負責，多部門聯(lián)合監(jiān)管，鎮(zhèn)街、社區(qū)和行業(yè)協(xié)會參與實施、業(yè)主廣泛參與的住宅小區(qū)物業(yè)管理考評工作機制。引導企業(yè)建立健全黨的基層組織，提升行業(yè)自律水平以及物業(yè)管理質量和服務水平。
（六）進一步構建和諧物管關系。建設單位、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務人等應當共同建立健全線上線下同步的物業(yè)管理信息公開機制。物業(yè)服務人應當及時響應并積極受理業(yè)主和非業(yè)主使用人的訴求，并按照物業(yè)服務合同或管理規(guī)約及時處理，鎮(zhèn)街、社區(qū)及相關管理執(zhí)法部門提供必要支持。各區(qū)、鎮(zhèn)街和社區(qū)應當推動形成人民調解、行業(yè)調解、行政調解、司法調解等相結合的物業(yè)管理糾紛調處化解機制。
九、解讀單位
解讀單位：珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局
聯(lián)系電話：0756-2661163
