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珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 珠海市自然資源局關(guān)于利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的通知（試行）（珠建保規(guī)〔2022〕7 號）
ZBGS-2022-39
珠建保規(guī)〔2022〕7 號
各區(qū)政府（管委會），各有關(guān)單位：
為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》(粵府辦〔2021〕39號)和《珠海市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)珠海市加快發(fā)展保障性租賃住房實施意見的通知》（珠府辦函〔2021〕131號）文件精神，有效增加保障性租賃住房供應(yīng)，進一步拓寬保障性租賃住房籌集渠道，促進集體經(jīng)營性建設(shè)用地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房有關(guān)事項通知如下：
一、適用范圍
本通知適用于本市行政區(qū)域內(nèi)集體經(jīng)濟組織在依法取得土地所有權(quán)、土地使用權(quán)不動產(chǎn)權(quán)證書或合法用地批文的集體經(jīng)營性建設(shè)用地或返撥給村集體的留用地上，自行新建（含舊村改造更新）或?qū)⒓w經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以租賃、聯(lián)營入股方式流轉(zhuǎn)給企事業(yè)單位，建設(shè)保障性租賃住房及相關(guān)配套設(shè)施。
本通知所稱留用地，是指政府征收農(nóng)村集體土地后，按實際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于發(fā)展生產(chǎn)的建設(shè)用地,也包括我市歷史統(tǒng)（預(yù)）征土地時安排給村集體經(jīng)濟組織的留用地。
二、基本原則
（一）以人為本。利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房，要切實尊重村民或集體經(jīng)濟組織成員意愿，維護集體經(jīng)濟組織及其成員合法權(quán)益，使其通過出租房屋或入股、聯(lián)營等方式獲得長期穩(wěn)定收益，共享城鄉(xiāng)融合發(fā)展成果。
（二）科學(xué)規(guī)劃。利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項目的用地應(yīng)權(quán)屬清晰，應(yīng)符合國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）等要求，引導(dǎo)在區(qū)位條件較好、租房需求量大、周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)較易配套的區(qū)域開展建設(shè)。
（三）市場主導(dǎo)。各區(qū)住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)協(xié)調(diào)本轄區(qū)保障性租賃住房建設(shè)管理相關(guān)工作。各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源、發(fā)改等相關(guān)部門要建立聯(lián)合會審制度，對申報項目進行審核，并為通過審核的項目核發(fā)保障性租賃住房項目認(rèn)定書，引導(dǎo)申報主體按要求實施建設(shè)。充分調(diào)動村集體、聯(lián)合體、企業(yè)等各類主體的積極性，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，引導(dǎo)集體經(jīng)濟組織自行建設(shè)運營，或通過租賃、聯(lián)營入股等形式與市場化專業(yè)機構(gòu)合作建設(shè)保障性租賃住房。
（四）政府監(jiān)管。保障性租賃住房的運營管理應(yīng)遵守保障性租賃住房有關(guān)規(guī)定，應(yīng)整體確權(quán)，只租不售，堅決防止“以租代售”。出租人、承租人、房源、合同等信息均應(yīng)納入珠海市保障性住房管理平臺統(tǒng)籌監(jiān)管。
三、規(guī)劃建設(shè)要求
（一）權(quán)屬合法。利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的用地，應(yīng)依法取得享有集體土地所有權(quán)、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)證書或合法的集體經(jīng)營性建設(shè)用地批文，且用地使用權(quán)沒有查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記等情形，存在抵押等其他權(quán)利限制的，應(yīng)當(dāng)依法取得相關(guān)權(quán)利人書面同意。
（二）規(guī)劃管理。經(jīng)批準(zhǔn)的利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項目應(yīng)符合國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）。如涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，一般由所在區(qū)政府向市自然資源主管部門提出書面申請并提交控制性詳細(xì)規(guī)劃修改論證報告，經(jīng)市政府同意后方可編制修改方案。修改方案公示后，經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議通過，報市政府批準(zhǔn)后，可將原用途調(diào)整為城鎮(zhèn)住宅用地，并注明“集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項目，不得改變土地用途”；項目優(yōu)先選址在醫(yī)療、教育、交通等公共配套設(shè)施相對齊全的區(qū)域或按需配建公共設(shè)施。
（三）申報主體。主體應(yīng)為我市集體經(jīng)濟組織的集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地所有權(quán)人，或由所有權(quán)人委托實施單位（含受委托代理的整體運營承租人等）申報。鼓勵集體經(jīng)濟組織與具有較強管理能力和良好信譽的專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)成立租賃住房平臺公司建設(shè)運營保障性租賃住房。參與運營的村集體或企業(yè)應(yīng)經(jīng)商事注冊登記為住房租賃企業(yè)。
（四）戶型面積。項目用房戶型建筑面積以50平方米以下小戶型為主,原則上不超過70平方米，最大不超過90平方米，項目戶型面積及戶型配比由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具審查意見。
（五）配套設(shè)施。利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項目，根據(jù)項目實際需求及周邊配套情況測算，可按需配建公共服務(wù)設(shè)施，向所在區(qū)自然資源部門提出申請，建筑規(guī)模原則上不高于地上計容總建筑規(guī)模的10%。
（六）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。項目設(shè)計應(yīng)符合住建部辦公廳《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號）及省、市的相關(guān)技術(shù)要求，在建設(shè)、管理和最小居住面積等方面應(yīng)符合國家、省和本市的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建成后的保障性租賃住房應(yīng)確保房屋質(zhì)量安全。
項目的供水、供電、供氣系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)符合國家、省和本市的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建成后的保障性租賃住房供水、供電、供氣系統(tǒng)應(yīng)符合新建住宅要求。
鼓勵具備條件的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)的保障性租賃住房項目業(yè)態(tài)混合兼容多種功能。保障性租賃住房、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途可混合利用，促進產(chǎn)業(yè)融合和多業(yè)態(tài)發(fā)展。提高項目用地資源在功能綜合和空間配置的優(yōu)化增效。鼓勵項目建設(shè)長壽化和可變性相結(jié)合的原則，促進保障性租賃住房全壽命期可持續(xù)發(fā)展。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項目實施全裝修成品交房。鼓勵宿舍型保障性租賃住房實施裝配化建造。
（七）環(huán)保要求。按規(guī)定開展用地環(huán)境狀況調(diào)查評估，避開噪音污染、有毒危害、易燃易爆等區(qū)域，項目應(yīng)具備環(huán)境可行性。
（八）建設(shè)監(jiān)管。獲批的利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項目應(yīng)按照項目方案批復(fù)文件等要求按期開發(fā)建設(shè)，完成項目竣工驗收等工作。項目所在區(qū)自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)及城管等部門按各自職能加強監(jiān)管，申報項目的用地不得申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。
（九）物業(yè)規(guī)范。保障性租賃住房企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備良好的物業(yè)管理能力，對保障性租賃住房的管理應(yīng)符合我市物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定。
四、申報流程
集體組織進行全面調(diào)查摸底和可行性分析，與村民協(xié)商規(guī)劃建設(shè)意愿，取得可以實施的傾向性意見后，按以下程序組織正式申報：
（一）編制方案
已依法取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地所有權(quán)、土地使用權(quán)不動產(chǎn)權(quán)證書或合法用地批文的項目，由集體經(jīng)濟組織或合作聯(lián)合體委托專業(yè)機構(gòu)編制項目實施方案。項目實施方案包括項目名稱、用地面積與四至范圍、土地利用現(xiàn)狀及相關(guān)圖件、用地規(guī)劃及相關(guān)圖件、環(huán)境可行性分析、設(shè)計方案、擬建設(shè)建筑面積、房源量、戶型設(shè)計、投入成本、項目必要性可行性分析、資金來源和收益分配，以及項目建設(shè)和運營模式等內(nèi)容。擬與企事業(yè)單位合作的，方案中還需明確合作具體內(nèi)容，包括土地使用權(quán)租賃（聯(lián)營入股）合同（協(xié)議）等。
（二）表決申報
集體經(jīng)濟組織應(yīng)依照《中華人民共和國村民委員會組織法》規(guī)定，對利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地新建保障性租賃住房的事項和項目實施方案進行表決。村民表決通過的，經(jīng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)同意后，上報所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。
所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門須審核以下情況或信息：
1．項目申請書。
2．項目發(fā)起人及合作單位的法人身份信息。
3．集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬信息。
4．村集體經(jīng)濟組織民主表決的書面材料。
5．項目實施方案（含需配建的公共服務(wù)設(shè)施）。
6．承諾書。
7．其他須審核的情況。
（三）方案審批
所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門收到申請后，會同區(qū)發(fā)改、自然資源、生態(tài)環(huán)境等相關(guān)主管部門依據(jù)相關(guān)規(guī)定進行項目審查。項目備案文件、用地審查意見、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證等均應(yīng)注明“集體經(jīng)營性建設(shè)用地項目僅用于保障性租賃住房建設(shè)和運營”。
區(qū)發(fā)改部門對項目的備案條件進行審查出具項目備案意向文件；所在區(qū)自然資源部門在項目符合土地利用總體規(guī)劃前提下，對項目的權(quán)屬合法性、用地合規(guī)性、用地規(guī)模和規(guī)劃方案等進行審查；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或其委托的專業(yè)機構(gòu)對項目的項目性質(zhì)、建設(shè)主體、建設(shè)方案、租金價格方案等進行審查；生態(tài)環(huán)境部門對項目的環(huán)境影響可行性進行審查，各區(qū)組織開展項目聯(lián)合預(yù)審。經(jīng)審查符合要求的，報項目所在區(qū)政府（管委會）批準(zhǔn)同意后，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書。區(qū)政府（管委會）認(rèn)為項目較為復(fù)雜需經(jīng)市政府審批的，應(yīng)以區(qū)政府（管委會）名義向市政府書面請示。
已通過區(qū)政府（管委會）認(rèn)定為保障性租賃住房項目的，各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)將項目審批情況及時上報市住房保障聯(lián)席會辦公室備案，對全市范圍內(nèi)保障性租賃住房項目進行統(tǒng)籌，并按《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于做好住房租賃相關(guān)信息傳遞工作的通知》（粵建保函〔2021〕692號）的相關(guān)要求做好信息傳遞工作。
（四）用地規(guī)劃手續(xù)
集體經(jīng)濟組織或合作聯(lián)合體（企事業(yè)單位）根據(jù)區(qū)政府（管委會）批準(zhǔn)文件，按規(guī)定向所在區(qū)自然資源部門申辦用地規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，申請材料須注明項目用地的使用年限、使用用途等內(nèi)容，并注明該項目屬于利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項目，不得轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，按使用集體土地方式辦理用地手續(xù)；已有土地產(chǎn)權(quán)證明文件的，可不再辦理用地手續(xù)。
（五）合作交易
區(qū)政府（管委會）批準(zhǔn)認(rèn)定項目為利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房，且已按程序完成控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整工作后，集體經(jīng)濟組織擬通過租賃、聯(lián)營入股方式引入市場主體合作建設(shè)運營的，經(jīng)依法表決通過的，應(yīng)通過公共資源交易平臺公開或農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺選取合作開發(fā)主體。并依照相關(guān)規(guī)定由集體經(jīng)濟組織與開發(fā)主體簽訂合同（協(xié)議），合同（協(xié)議）應(yīng)包括宗地基本情況、供地價格、供應(yīng)年限、付款方式、地上建筑物到期處置方式、雙方責(zé)任、違約處理辦法等，還應(yīng)包括合作方的資質(zhì)和條件、出資方式、股權(quán)占比、利益分配方式、履約保證金繳納、決策和實施程序等內(nèi)容。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)租賃、聯(lián)營入股的最高年限，不得超過同類用途國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限。
（六）開工實施
1．施工許可
申請人到所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法辦理手續(xù)，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門核發(fā)施工許可證并同步安排工程質(zhì)量安全監(jiān)督。
2．施工監(jiān)管
實施主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選擇具備承接資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位等參建單位，及時開展項目建設(shè)實施工作，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)加強項目建設(shè)過程的監(jiān)管和技術(shù)服務(wù)。
3．項目驗收
項目建設(shè)完成后，由實施主體自行組織竣工驗收，驗收通過的項目驗收備案資料報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。
五、運營監(jiān)督管理
（一）以集體經(jīng)濟組織為申報主體的，項目的保障性租賃住房及其配套設(shè)施涉及的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)辦至集體經(jīng)濟組織名下。以聯(lián)合體為申報主體的，項目的保障性租賃住房及其配套設(shè)施涉及的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)辦至聯(lián)合體名下，集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)仍歸原村集體經(jīng)濟組織所有。
集體經(jīng)濟組織憑所在區(qū)自然資源部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)文件辦理不動產(chǎn)登記。建成后項目按棟整體核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，不予分割辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。權(quán)利證書應(yīng)注明“集體經(jīng)營性建設(shè)用地保障性租賃住房項目僅用于保障性租賃住房建設(shè)和運營，不予按層、套、間分割辦理不動產(chǎn)權(quán)證書、不得擅自改變房屋和土地用途”。
（二）項目建成后首次出租的，應(yīng)經(jīng)專業(yè)檢測并符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。由所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門將項目納入保障性租賃住房管理。項目竣工驗收后10個工作日內(nèi)，產(chǎn)權(quán)人或其委托的項目實施主體應(yīng)在珠海市保障性住房管理平臺辦理相關(guān)項目備案登記。按照《珠海市保障性租賃住房準(zhǔn)入退出管理規(guī)定》要求，住房運營企業(yè)必須在珠海市保障性住房管理平臺注冊并實名認(rèn)證，將所有出租房源的房屋信息等如實錄入。項目租金價格接受政府指導(dǎo)，低于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房租金。
（三）房屋出租后，住房運營企業(yè)應(yīng)在合同簽訂、變更、終止之日起15日內(nèi)通過珠海市保障性住房管理平臺辦理租賃合同備案。
（四）項目申報時剩余土地使用年限原則上不低于10年；土地使用年限期滿的，應(yīng)按相關(guān)約定執(zhí)行，沒有約定的，按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。
（五）住房運營企業(yè)與租住對象簽訂的租賃合同約定租期原則上不少于3個月，一次性收取租金數(shù)額原則上不超過3個月租金，收取押金數(shù)額不超過2個月租金。出現(xiàn)租戶拖欠或拒絕按約繳納房租的，項目產(chǎn)權(quán)人或住房運營企業(yè)有權(quán)利依照雙方簽訂的租賃合同或協(xié)議違約規(guī)定對其進行處置。
（六）項目因遇不可抗力因素?zé)o法繼續(xù)運作的，產(chǎn)權(quán)人或其委托的實施主體可向區(qū)政府（管委會）主管部門報告情況，區(qū)政府（管委會）會同自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門就具體項目進行研究，確定處理方案。
（七）項目建成后，所在區(qū)政府應(yīng)組織轄區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源、市場監(jiān)管等部門加強協(xié)同監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)問題及時依照職責(zé)處理。
（八）堅決杜絕變相開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)或建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，對提供虛假資料申請、將建成后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉(zhuǎn)讓或分割抵押、“以租代售”等行為，各有關(guān)職能部門應(yīng)采取制止違規(guī)建設(shè)行為、限期改正、撤銷保障性租賃住房項目認(rèn)定書等措施；涉嫌違法的，由相關(guān)職能部門依法查處；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。
六、保障措施
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。市土地管理委員會和市住房保障聯(lián)席會統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，研究解決利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房工作中的重大問題，強化部門協(xié)作，有序推進。各區(qū)政府（管委會）住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)本轄區(qū)各部門及鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織，加強項目規(guī)劃建設(shè)與管理，定期召開會議，及時通報工作進展情況，會商和解決問題。
（二）落實屬地責(zé)任。各區(qū)政府（管委會）對轄區(qū)發(fā)展保障性租賃住房負(fù)主體責(zé)任。利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項目方案的審批、規(guī)劃、計劃統(tǒng)籌等工作原則上由所在區(qū)政府（管委會）、發(fā)改、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門負(fù)責(zé)；項目后續(xù)監(jiān)管等工作主要由本轄區(qū)有關(guān)部門負(fù)責(zé)。
針對利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項目，各區(qū)、各單位需增強服務(wù)意識，精簡項目審批流程，努力構(gòu)建快速并聯(lián)審批或?qū)ｉT“綠色通道”，從項目申請到完成項目認(rèn)定，原則上不超過30個工作日，各區(qū)應(yīng)根據(jù)實際情況進一步壓縮辦理時限，提高審批效率。實施主體憑保障性租賃住房認(rèn)定書通過上述并聯(lián)審批或?qū)ｉT通道辦理相關(guān)手續(xù)。
（三）強化全程管控。區(qū)政府（管委會）及相關(guān)部門要依照相關(guān)規(guī)定做好保障性租賃住房項目的立項審批、規(guī)劃建設(shè)、監(jiān)督管理和服務(wù)保障等全過程管控工作。切實做到規(guī)范運行、風(fēng)險可控，促進保障性租賃住房建設(shè)運營可持續(xù)發(fā)展。
返撥給村集體的留用地上建設(shè)保障性租賃住房及相關(guān)配套設(shè)施的，參照本通知執(zhí)行。
本通知自2022年10月1日起試行，有效期至2025年9月30日。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門已制定保障性租賃住房項目認(rèn)定書及申請模板，可到珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站下載。
珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 珠海市自然資源局
2022年8月29日
