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珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《珠海市住宅小區(qū)業(yè)主共有收益管理辦法》的通知（珠建〔2024〕22 號(hào)）
ZBGS-2024-08
各區(qū)（功能區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)，市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)：
現(xiàn)將《珠海市住宅小區(qū)業(yè)主共有收益管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)，實(shí)施過(guò)程中遇到問(wèn)題，請(qǐng)徑向我局反映。
珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2024年1月29日
珠海市住宅小區(qū)業(yè)主共有收益管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范住宅小區(qū)業(yè)主共有收益（以下簡(jiǎn)稱(chēng)共有收益）的管理，維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)加強(qiáng)住宅小區(qū)治理若干規(guī)定》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主共有收益管理監(jiān)督活動(dòng)。
第三條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)主管部門(mén)）負(fù)責(zé)制定本市共有收益管理政策，指導(dǎo)和監(jiān)督各區(qū)具體實(shí)施，并在珠海市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)建立統(tǒng)一的共有收益信息公示系統(tǒng)。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)物業(yè)主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本轄區(qū)共有收益管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鎮(zhèn)街）負(fù)責(zé)共有收益管理工作的日常監(jiān)管，督促共有收益管理單位規(guī)范共有收益管理行為，調(diào)處相關(guān)糾紛。
居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助、配合鎮(zhèn)街做好共有收益管理的相關(guān)工作。
珠海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范住宅小區(qū)共有收益行為，組織開(kāi)展共有收益管理等業(yè)務(wù)的培訓(xùn)工作，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
第二章 共有收益的管理
第四條 本辦法所稱(chēng)共有收益是指利用住宅小區(qū)業(yè)主專(zhuān)有部分以外共有部分（含共用設(shè)施設(shè)備，以下簡(jiǎn)稱(chēng)住宅小區(qū)共有部分）用于生產(chǎn)、管理、租賃等獲取的收入，扣除法定稅收、能耗、人工管理成本等合理成本后，獲得的收益。共有收益包括但不限于：
（一）利用業(yè)主共有道路或場(chǎng)地停放車(chē)輛所得的收益；
（二）利用業(yè)主共有場(chǎng)地、燈箱、單元門(mén)、外墻、屋面、圍墻、道閘等設(shè)置戶(hù)外廣告，以及利用電梯轎廂、單元門(mén)廳、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告所得的收益；
（三）利用業(yè)主共有場(chǎng)地開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)、引進(jìn)自助售賣(mài)機(jī)或快遞柜等設(shè)施所得的收益；
（四）利用全體業(yè)主共有的會(huì)所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房、場(chǎng)地或者文體設(shè)施進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益；
（五）利用業(yè)主共有的配套房屋所得的收益；
（六）利用業(yè)主共有場(chǎng)地設(shè)立通信基站等設(shè)備向通信運(yùn)營(yíng)商收取的場(chǎng)地使用費(fèi)等；
（七）相關(guān)單位支付的歸全體業(yè)主或部分業(yè)主的違約金、賠償金、補(bǔ)償金等；
（八）處置經(jīng)業(yè)主同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值產(chǎn)生的收益；
（九）共有收益產(chǎn)生的孳息；
（十）其他依法屬于全體業(yè)主的收益。
第五條 共有收益的獲取是指共有收益管理單位利用一定的方式、載體獲取共有收益的行為。共有收益的獲取應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和相關(guān)政策的規(guī)定，不得擅自改變房屋及設(shè)施設(shè)備的用途，不得妨礙業(yè)主和使用人正常使用物業(yè)，不得影響物業(yè)使用安全。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定由物業(yè)服務(wù)人與其他單位或者個(gè)人利用業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和公共部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并簽訂合同的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確獲取收益的范圍、管理成本、財(cái)務(wù)審計(jì)等內(nèi)容；無(wú)約定或者約定不明確的，由物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)所在地鎮(zhèn)街指導(dǎo)下，按照本辦法第四條規(guī)定公示小區(qū)共有收益范圍、管理成本等內(nèi)容，并按照本辦法第九條、第十條規(guī)定開(kāi)立共有收益賬戶(hù)。
業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，利用業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和公共部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并簽訂合同，其中須明確利用全體業(yè)主共有部分獲取收益的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意；利用部分業(yè)主共有部分獲取收益的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共同擁有該部分物業(yè)的業(yè)主表決同意。
第六條 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人在管理共有收益期間統(tǒng)稱(chēng)為共有收益管理單位。
第七條 前期物業(yè)管理期間，共有收益由物業(yè)服務(wù)人代為管理。物業(yè)服務(wù)人在代為管理共有收益期間應(yīng)當(dāng)遵循勤勉盡職、誠(chéng)實(shí)守信原則，如實(shí)登記賬目明細(xì)，并留存與共有收益相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)、銀行對(duì)賬單、合同等憑證，在業(yè)主大會(huì)成立后將加蓋企業(yè)公章的明細(xì)賬目和相關(guān)憑證提交業(yè)主大會(huì)。
第八條 業(yè)主大會(huì)成立后，共有收益管理單位由業(yè)主共同決定，業(yè)主可以委托業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人管理共有收益。業(yè)主可以按法定程序在管理規(guī)約、議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同中約定共有收益管理單位、管理費(fèi)用、分配比例、分配方式等。業(yè)主共同決定由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)管理共有收益，但管理規(guī)約中未對(duì)管理單位進(jìn)行約定的，應(yīng)當(dāng)出具授權(quán)書(shū)并加蓋業(yè)主大會(huì)印章；沒(méi)有業(yè)主大會(huì)的，授權(quán)書(shū)加蓋所在地的居（村）民委員會(huì)印章。業(yè)主共同決定委托物業(yè)服務(wù)人管理共有收益的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同或者在物業(yè)服務(wù)合同中明確。
業(yè)主共有收益委托物業(yè)服務(wù)人管理的，委托管理合同期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限；業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)管理的，授權(quán)期限不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)任期。授權(quán)委托書(shū)、物業(yè)服務(wù)合同或者委托合同應(yīng)當(dāng)在簽訂之日起7日內(nèi)，在住宅小區(qū)和各樓棟出入口等顯著位置公示，公示期不少于30日。
第九條 共有收益應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算、定期公布，任何單位、個(gè)人不得非法侵占、處分或者挪用共有收益。
共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)在首次接管后以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝粏为?dú)開(kāi)設(shè)共有收益專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，并對(duì)共有收益相關(guān)材料專(zhuān)門(mén)建立檔案，鼓勵(lì)以樓棟單元為單位設(shè)立二級(jí)子賬戶(hù)，不得以個(gè)人名義或者其他組織名義開(kāi)立共有收益賬戶(hù)。提倡在市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)監(jiān)管銀行開(kāi)立賬戶(hù)。
共有收益賬戶(hù)需開(kāi)通網(wǎng)上銀行等電子支付渠道的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定。共有收益賬戶(hù)開(kāi)通電子支付渠道的，共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)開(kāi)立錄入支付信息、復(fù)核支付信息兩個(gè)以上的電子支付密匙，并分別由共有收益管理單位的不同人持有。共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)建立電子支付共有收益管理制度，規(guī)范錄入資金支付信息、復(fù)核資金支付信息的行為。通過(guò)電子支付渠道使用共有收益的，應(yīng)當(dāng)符合本辦法第十五至第十六條規(guī)定，并在電子支付共有收益的3日內(nèi)，將電子支付的相關(guān)情況向全體業(yè)主公開(kāi)。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)是共有收益管理單位的，負(fù)責(zé)管理共有收益或者辦理共有收益賬戶(hù)手續(xù)的人應(yīng)當(dāng)是業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員以及業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意聘請(qǐng)的專(zhuān)職工作人員；物業(yè)服務(wù)人管理共有收益的，負(fù)責(zé)管理共有收益或者辦理共有收益賬戶(hù)手續(xù)的人應(yīng)當(dāng)是本單位的員工或者經(jīng)業(yè)主同意聘請(qǐng)的專(zhuān)職工作人員，不得由其他人管理共有收益或者辦理共有收益賬戶(hù)手續(xù)。
第十條 共有收益管理單位開(kāi)立共有收益賬戶(hù)的，應(yīng)當(dāng)向開(kāi)戶(hù)銀行提供開(kāi)立專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)所需要的材料。
業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定共有收益管理單位的有效材料，包括但不限于前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、加蓋業(yè)主大會(huì)或者居（村）民委員會(huì)印章的管理共有收益的授權(quán)書(shū)、管理共有收益的委托合同、業(yè)主共同決定、業(yè)主大會(huì)決定等。
業(yè)主共同決定的材料是經(jīng)法定比例業(yè)主同意由共有收益管理單位管理共有收益的通告文書(shū)，并加蓋居（村）民委員會(huì)公章。
業(yè)主大會(huì)決定的材料是業(yè)主大會(huì)決定由共有收益管理單位管理共有收益的通告文書(shū)，并加蓋業(yè)主大會(huì)印章。
開(kāi)戶(hù)銀行應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的鎮(zhèn)街、居（村）民委員會(huì)核實(shí)共有收益管理單位在銀行開(kāi)戶(hù)需要提供的相關(guān)材料。
共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)在共有收益銀行賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)完成后10日內(nèi)將開(kāi)戶(hù)基本信息（包括開(kāi)戶(hù)名稱(chēng)、開(kāi)戶(hù)行、開(kāi)戶(hù)賬號(hào)、開(kāi)戶(hù)銀行地址、聯(lián)系方式等）書(shū)面告知物業(yè)所在地的鎮(zhèn)街。
第十一條 業(yè)主共同決定新的共有收益管理單位后，新共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定生效之日起3個(gè)工作日內(nèi)，持下列材料將更換共有收益管理單位的情況，通知原存放共有收益的開(kāi)戶(hù)銀行，并自業(yè)主共同決定生效之日起30日內(nèi)開(kāi)立新的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)。
（一）業(yè)主大會(huì)決定新共有收益管理單位的通告文書(shū)，并加蓋業(yè)主大會(huì)印章；無(wú)業(yè)主大會(huì)的，提供業(yè)主共同決定新共有收益管理單位的通告文書(shū)，加蓋所在地居（村）民委員會(huì)委員印章；
（二）開(kāi)戶(hù)銀行需要的其他必要材料。
除原共有收益管理單位自業(yè)主共同決定生效之日起30日內(nèi)將所有共有收益轉(zhuǎn)入新共有收益賬戶(hù)外，開(kāi)戶(hù)銀行不得為原共有收益管理單位辦理共有收益賬戶(hù)的支付業(yè)務(wù)。
第十二條 共有收益管理單位是業(yè)主委員會(huì)，且在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前已換屆成立新一屆業(yè)主委員會(huì)的，新一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在原業(yè)主委員會(huì)停止履行職責(zé)之日起3個(gè)工作日內(nèi)，持相關(guān)材料到原共有收益開(kāi)戶(hù)銀行辦理共有收益賬戶(hù)設(shè)立或變更手續(xù)。
開(kāi)戶(hù)銀行應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的鎮(zhèn)街或者居（村）民委員會(huì)核實(shí)新一屆業(yè)主委員會(huì)提供的相關(guān)材料。
第十三條 原業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的任期屆滿(mǎn)、全體委員集體辭職或者被依法罷免，但未成立新一屆業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，且原業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)在其停止履行職責(zé)之日仍是共有收益管理單位的，原業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自停止履行職責(zé)之日起不得從共有收益賬戶(hù)支付資金；并在停止履行職責(zé)之日起3個(gè)工作日內(nèi)將共有收益移交給鎮(zhèn)街臨時(shí)保管。
含有委托管理共有收益內(nèi)容的合同終止，暫未決定新共有收益管理單位的，原共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起3個(gè)工作日內(nèi)，將所有共有收益移交給業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)保管，無(wú)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的，移交鎮(zhèn)街臨時(shí)保管。
符合前兩款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)遵照下列規(guī)定處理共有收益：
（一）臨時(shí)保管共有收益的單位在接管移交共有收益的3個(gè)工作日內(nèi)，持原共有收益管理單位停止履行職責(zé)的相關(guān)書(shū)面材料，告知存放共有收益開(kāi)戶(hù)銀行原共有收益管理單位停止履行職責(zé)的情況，并在共有收益開(kāi)戶(hù)銀行開(kāi)立賬戶(hù)臨時(shí)保管共有收益，原共有收益管理單位注銷(xiāo)已開(kāi)立的共有收益賬戶(hù)；
（二）開(kāi)戶(hù)銀行在收到相關(guān)書(shū)面通知材料當(dāng)日，應(yīng)當(dāng)暫時(shí)停止共有收益賬戶(hù)的支付業(yè)務(wù)。
第十四條 共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)指定專(zhuān)人辦理共有收益開(kāi)戶(hù)等手續(xù)、管理共有收益賬戶(hù)。共有收益管理單位變更管理人的，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起3個(gè)工作日內(nèi)，到存放共有收益的開(kāi)戶(hù)銀行辦理賬戶(hù)變更手續(xù)。
第十五條 共有收益管理單位可以按照約定使用共有收益，共有收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以經(jīng)業(yè)主共同決定用于下列支出：
（一）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、改造、更新費(fèi)用和共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)；
（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急處置費(fèi)用；
（三）業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼，業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)職工作人員的薪酬，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用；
（四）對(duì)共有收益的審計(jì)費(fèi)用、信息公開(kāi)費(fèi)用、稅費(fèi)；
（五）抵扣物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或水電公攤費(fèi)用等合法支出；
（六）業(yè)主共同決定用于物業(yè)服務(wù)的其他費(fèi)用。
第十六條 業(yè)主共同決定使用共有收益的，共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)持下列材料在開(kāi)戶(hù)銀行辦理共有收益支付的手續(xù)：
（一）經(jīng)業(yè)主共同決定的材料，包括但不限于前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、共有收益使用規(guī)則、共有收益年度使用計(jì)劃、業(yè)主大會(huì)決定使用共有收益的通告文書(shū)；除合同之外其他材料，需加蓋業(yè)主大會(huì)印章，沒(méi)有業(yè)主大會(huì)的，加蓋所在地居（村）民委員會(huì)印章；
（二）辦理共有收益支付業(yè)務(wù)人的有效身份證件，并加蓋管理單位印章。辦理支付業(yè)務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)是共有收益的專(zhuān)門(mén)管理人員；
（三）開(kāi)戶(hù)銀行需要的其他必要材料。
開(kāi)戶(hù)銀行在核實(shí)前款規(guī)定材料后，為共有收益管理單位辦理共有收益支付業(yè)務(wù)。
第三章 共有收益的監(jiān)督
第十七條 本辦法所稱(chēng)共有收益信息公示是指通過(guò)一定的載體和方式，將共有收益情況進(jìn)行公示，告知全體業(yè)主，接受政府和業(yè)主的監(jiān)督。
共有收益公示信息，包括但不限于項(xiàng)目利用的物業(yè)共用部分具體位置、共有收益來(lái)源、收入金額、收入項(xiàng)目、支出金額、支出項(xiàng)目、結(jié)余等情況。
第十八條 共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)于每半年末對(duì)共有收益予以結(jié)算，與共有收益賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)銀行核對(duì)共有收益賬目，并至少在每年7月15日、1月15日前，將上一半年度的具體收支信息（樣張?jiān)斠?jiàn)附件）分別張貼于小區(qū)管理處、公告欄、每個(gè)門(mén)牌幢出入口等顯著位置，鼓勵(lì)同時(shí)通過(guò)小區(qū)業(yè)主微信群等電子信息方式告知全體業(yè)主，并在珠海市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)上同步公示，公示期不少于30日。業(yè)主有異議的，共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)自受理異議申請(qǐng)10個(gè)工作日內(nèi)接受業(yè)主查詢(xún)并進(jìn)行書(shū)面答復(fù)。業(yè)主對(duì)答復(fù)仍有異議的，鎮(zhèn)街、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理。
第十九條 前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在每?jī)赡甑谝患径任械谌綄徲?jì)機(jī)構(gòu)對(duì)上兩年度共有收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，向全體業(yè)主公示審計(jì)報(bào)告，費(fèi)用從共有收益中列支，并在珠海市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)上同步公示。
第二十條 業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定，應(yīng)當(dāng)委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)每三年對(duì)共有收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)。若由業(yè)主委員會(huì)管理的，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)，應(yīng)對(duì)管理的共有收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)結(jié)果在珠海市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)上公示，審計(jì)費(fèi)用經(jīng)業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定，可以在共有收益中列支。審計(jì)過(guò)程中，共有收益開(kāi)戶(hù)銀行應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第二十一條 鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)每半年對(duì)轄區(qū)共有收益的管理、公示情況開(kāi)展一次檢查并通報(bào)檢查結(jié)果，檢查結(jié)果作為物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)項(xiàng)目考核評(píng)優(yōu)、物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)委員信用監(jiān)管等工作的評(píng)價(jià)指標(biāo)。
居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助鎮(zhèn)街加強(qiáng)業(yè)主共有收益信息公示工作的日常巡查。
第二十二條 物業(yè)因不可抗力或者拆遷改造等原因滅失的，業(yè)主共有收益賬戶(hù)在物業(yè)滅失后15日內(nèi)依法進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算后的結(jié)余資金按各業(yè)主專(zhuān)有部分面積占總面積的比例計(jì)算進(jìn)行分配。
第四章 附則
第二十三條 本辦法自2024年3月1日起施行，有效期至2027年2月28日。
附件：珠海市住宅小區(qū)共有收益收支公示表（示范文本）
珠海市住宅小區(qū)共有收益收支公示表（示范文本）
