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《珠海市住宅小區(qū)業(yè)主共有收益管理辦法》政策解讀
一、制定背景
住宅小區(qū)治理是社會(huì)治理的重要內(nèi)容，目前我市住宅小區(qū)治理效能和物業(yè)服務(wù)管理水平有待進(jìn)一步提升，依然存在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)缺乏有效監(jiān)管等問題。落實(shí)《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)加強(qiáng)住宅小區(qū)治理若干規(guī)定》有關(guān)要求，推動(dòng)建立我市物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有收益賬戶，確保資金管理高效、公開、透明，維護(hù)全體業(yè)主共同利益，減少由于信息不對(duì)稱、資金不公開、管理不透明引發(fā)的基層社會(huì)治理糾紛、矛盾，激發(fā)廣大業(yè)主積極參與小區(qū)公共事務(wù)管理熱情和主人翁意識(shí)，是落實(shí)黨的二十大報(bào)告中提出“完善社會(huì)治理體系，健全共建共治共享的社會(huì)治理制度”“建設(shè)人人有責(zé)、人人盡責(zé)、人人享有的基層治理共同體”的具體措施和生動(dòng)實(shí)踐。為進(jìn)一步規(guī)范住宅公共部位和公用設(shè)施經(jīng)營和收益管理，維護(hù)物業(yè)市場秩序，提升物業(yè)服務(wù)水平，我局結(jié)合工作實(shí)際，制定了《珠海市住宅小區(qū)業(yè)主共有收益管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。
二、主要內(nèi)容
本《辦法》共四章，二十三條，嚴(yán)格落實(shí)《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)加強(qiáng)住宅小區(qū)治理若干規(guī)定》規(guī)定，分別從適用范圍、部門職責(zé)、共有收益范圍、獲取、管理單位、賬戶開立、使用、共有收益監(jiān)督等進(jìn)行了規(guī)定。
三、主體架構(gòu)
（一）關(guān)于共有收益管理的職能部門
共有收益管理的職能部門主要涉及市物業(yè)主管部門、區(qū)物業(yè)主管部門、鎮(zhèn)街、居（村）民委員會(huì)、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定政策、指導(dǎo)實(shí)施、建立公示系統(tǒng)等；區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)的指導(dǎo)監(jiān)督；鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)日常監(jiān)督管理，居（村）民委員會(huì)協(xié)助配合；市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，組織培訓(xùn)等。
（二）關(guān)于共有收益的范圍與獲取方式
本辦法按照共有收益管理的需要，一是對(duì)共有收益的定義作出規(guī)定，二是對(duì)共有收益包含的十個(gè)方面做了具體規(guī)定。在共有收益的獲取方面，針對(duì)不同階段，對(duì)前期物業(yè)和業(yè)主大會(huì)成立后的共有收益獲取分別進(jìn)行了規(guī)定。
（三）關(guān)于共有收益的管理單位
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理單位在管理共有收益期間統(tǒng)稱為共有收益管理單位。本辦法對(duì)前期物業(yè)期間和業(yè)主大會(huì)成立后共有收益的管理單位分別進(jìn)行了規(guī)定：前期物業(yè)管理期間，共有收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理。業(yè)主大會(huì)成立后，共有收益管理單位由業(yè)主共同決定，業(yè)主可以委托業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位管理共有收益。
（四）關(guān)于共有收益的賬戶開立
一是確定了“共有收益應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存、單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算、定期公布”的原則；二是明確了開立共有收益賬戶應(yīng)當(dāng)向開戶銀行提供的材料；三是明確了業(yè)主共同決定新的共有收益管理單位后，賬戶、管理員的銜接管理。
（五）關(guān)于共有收益的使用
一是共有收益管理單位可以按照約定使用共有收益，主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以經(jīng)業(yè)主共同決定用于六個(gè)方面的支出；二是明確了業(yè)主共同決定使用共同收益，在銀行支付所需的手續(xù)、材料。
（六）關(guān)于共有收益的公示、審計(jì)、監(jiān)督
一是明確共有收益公示信息，包括但不限于項(xiàng)目利用的物業(yè)共用部分具體位置、共有收益來源、收入金額、收入項(xiàng)目、支出金額、支出項(xiàng)目、結(jié)余、銀行賬戶明細(xì)等情況；二共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)于每季度末對(duì)共有收益予以結(jié)算，每季度通過線上、線下渠道進(jìn)行公示；三是對(duì)前期物業(yè)期間和業(yè)主大會(huì)成立后共有收益的審計(jì)分別進(jìn)行了規(guī)定：前期物業(yè)期間每年審計(jì)一次；業(yè)主大會(huì)成立后每三年對(duì)共有收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)，若由業(yè)主委員會(huì)管理的，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，應(yīng)對(duì)管理的共有收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)；四是鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)每季度對(duì)轄區(qū)共有收益的管理情況開展一次檢查并通報(bào)檢查結(jié)果，檢查結(jié)果作為前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)項(xiàng)目考核評(píng)優(yōu)、信用監(jiān)管等工作的評(píng)價(jià)指標(biāo)。
四、政策亮點(diǎn)
1.規(guī)范管理行為。建立管理制度，單獨(dú)立賬，專項(xiàng)存儲(chǔ)；使用時(shí)留存發(fā)票、收據(jù)、銀行對(duì)賬單、合同等，做到收支明細(xì)。
2.實(shí)行公示制度、嚴(yán)格審計(jì)制度。共有收益管理單位每半年將上一半年共有收益收入、明細(xì)賬目在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示期不少于一個(gè)月。建立業(yè)主委員會(huì)換屆前、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退管前和業(yè)主有較大質(zhì)疑時(shí)三種情況下的第三方審計(jì)制度。
3.規(guī)范移交行為。業(yè)主委員會(huì)換屆或物業(yè)服務(wù)企業(yè)退管，對(duì)共有收益專戶，審計(jì)完成且公示期滿無異議后，移交給新一屆共有收益管理單位。
4.做好對(duì)共有收益責(zé)任主體的指導(dǎo)監(jiān)督。明確了對(duì)共有收益責(zé)任主體的指導(dǎo)監(jiān)督的部門、單位及職責(zé)。鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)每半年對(duì)轄區(qū)共有收益的管理情況開展一次檢查并通報(bào)檢查結(jié)果，檢查結(jié)果作為前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)項(xiàng)目考核評(píng)優(yōu)、物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)委員信用監(jiān)管等工作的評(píng)價(jià)指標(biāo)。
