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《珠海市住宅小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施管理辦法》政策解讀
一、文件的制定背景說明
為進(jìn)一步規(guī)范我市公共配套服務(wù)設(shè)施的管理，充分發(fā)揮公共配套服務(wù)設(shè)施的功能，為居民創(chuàng)造良好的宜居環(huán)境，結(jié)合我市實(shí)際，制定《珠海市住宅小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。
二、法律法規(guī)政策依據(jù)
（一）《中華人民共和國民法典》；
（二）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
（三）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；
（四）《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》；
（五）《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》；
（六）《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例實(shí)施辦法（2021修正）》（珠政令〔2016〕113號）；
（七）《珠海市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)社區(qū)公共服務(wù)用房建設(shè)和管理工作意見的通知》（珠府辦函〔2016〕2號）。
三、目標(biāo)任務(wù)
進(jìn)一步規(guī)范我市公共配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)、移交接收、統(tǒng)計造冊、不動產(chǎn)登記和使用管理等工作。
四、文件的制定說明
1.必要性。目前我市住宅小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施存在統(tǒng)籌缺位、監(jiān)督不健全以及移交、入賬、辦證工作力度不足等問題，產(chǎn)生上述問題的主要原因是公共配套服務(wù)設(shè)施涉及多部門、多事權(quán)管理,部門職責(zé)不夠明確，目前尚未形成建設(shè)、移交、運(yùn)營、監(jiān)管的全生命周期的管理機(jī)制,進(jìn)而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不清晰，配而不建、建而不用、用而不管的情況。針對上述存在的問題以及對產(chǎn)生問題原因的分析,為進(jìn)一步規(guī)范我市公共配套服務(wù)設(shè)施的管理，充分發(fā)揮公共配套服務(wù)設(shè)施的功能，制定《辦法》。
2.可行性。《辦法》明確了相關(guān)部門職責(zé)分工、規(guī)劃建設(shè)、移交接收、使用管理等具體事項(xiàng)，經(jīng)過征求各區(qū)（功能區(qū)）、市直屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位意見，征集企業(yè)代表、社會公眾意見，符合實(shí)際，獲得各區(qū)（功能區(qū)）、市直屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、企業(yè)與公眾的普遍認(rèn)同和支持。
3.合法性。《辦法》根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例實(shí)施辦法（2021修正）》和《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》等法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，參考已出臺政策的廣州、深圳和中山等地市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，同時結(jié)合《珠海市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)社區(qū)公共服務(wù)用房建設(shè)和管理工作意見的通知》以及原市住規(guī)建局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)居住小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)和移交管理的通知》（珠規(guī)建管〔2015〕11號）相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際工作情況制定。制定主體、權(quán)限、程序、主要內(nèi)容和形式合法，未違反法律法規(guī)規(guī)定。
五、主要內(nèi)容解讀
《辦法》共設(shè)5章24條，主要對公共配套服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)、移交接收及使用管理作出了規(guī)定，明確了公共配套服務(wù)設(shè)施的具體范圍，對市、區(qū)兩級工作分工作出了清晰劃分。主要內(nèi)容如下:
（一）第一章總則。明確了編制依據(jù)、適用范圍、名詞解釋、部門職責(zé)。
（二）第二章規(guī)劃和建設(shè)。明確了規(guī)劃要求、詳細(xì)規(guī)劃編制、出具規(guī)劃條件、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃條件核實(shí)等環(huán)節(jié)的工作要求；明確了公共配套服務(wù)設(shè)施應(yīng)與住宅項(xiàng)目同步設(shè)計、同步報建、同步施工、同步規(guī)劃條件核實(shí)、同步交付使用。
（三）第三章移交和接收。明確了移交接收的公共配套服務(wù)設(shè)施的建筑面積應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)測繪面積為準(zhǔn)；明確了移交過程所涉稅費(fèi)由相應(yīng)納稅主體承擔(dān)；明確了產(chǎn)權(quán)歸各區(qū)的公共配套服務(wù)設(shè)施由各區(qū)政府(管委會)指定具體職能部門作為歸口管理單位，做好轄區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施的臺賬登記、產(chǎn)權(quán)接收、使用管理等工作；明確了應(yīng)建未建或未按時移交使用的，各相關(guān)單位形成聯(lián)動監(jiān)管，必要時可通過法律途徑解決。
（四）第四章使用和管理。明確了公共配套服務(wù)設(shè)施使用要求、委托管理和監(jiān)督考核等事項(xiàng)。
（五）第五章附則。明確了各區(qū)可參照《辦法》制定區(qū)級公共配套服務(wù)設(shè)施相關(guān)規(guī)定；明確了《辦法》有效期。
（六）附件：公共配套服務(wù)設(shè)施移交接收管理目錄。明確了各類公共配套服務(wù)設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬和歸口管理單位；在社會福利與保障設(shè)施類別中增加了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；明確了產(chǎn)權(quán)歸屬政府的公共配套服務(wù)設(shè)施為移交內(nèi)容，業(yè)主共有或共享的配套設(shè)施不納入移交范疇。
六、涉及范圍
本市行政區(qū)域內(nèi)（不含橫琴粵澳深度合作區(qū)）公共配套服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)、移交接收、統(tǒng)計造冊、不動產(chǎn)登記和使用管理等各項(xiàng)工作，適用本辦法。
七、有利舉措
《辦法》明確了公共配套服務(wù)設(shè)施主管部門的工作職責(zé)，按照“誰所有、誰管理、誰負(fù)責(zé)”的原則實(shí)行行業(yè)部門(單位)和屬地政府共同監(jiān)管。有效化解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)過程中建設(shè)的公共配套服務(wù)設(shè)施配而不建、建而不用、用而不管等問題。
八、新舊政策差異
本《辦法》屬于新出臺政策。
